【墨尔本大学房地产开发】悉尼和墨尔本的房地产市场预计将在2020年底达到新的高峰
2019-12-26 11:59 来源：外房网
根据RiskWise的最新《风险与机会报告》，明年悉尼和墨尔本极有可能成为澳大利亚表现最好的市场，远远领先于其他市场。
然而，RiskWise房地产研究公司首席执行官Doron Peleg表示，这也意味着在住房负担能力和相对于人口增长推动的需求而言，家庭适用物业的供不应求方面，悉尼和墨尔本都将重回“正轨”。
佩莱格先生说：“这是自上个十年中以来澳大利亚房地产市场最大的（经常性）问题。”
乍看上去：
买家情绪一直保持稳定增长。
降息，放宽信贷限制和增加拍卖清算，都加剧了买家的情绪。
这也可能导致高需求地区家庭适合的房产供应不足
“如果投资者的投机行为增加并增加金融稳定的风险，则有可能引发APRA重新引入宏观审慎措施。
“预计悉尼和墨尔本将出现新的高峰，此后更频繁地达到高峰，直到市场达到新的临界点。”
在这一点上，消费者对房价的信心大幅下降，房屋对于自住业主而言严重无法承受，而投资者的自付费用将意味着他们超出了承受能力，特别是在租金回报较低的情况下。
佩莱格先生表示，他们并不期望在2020年达到一个临界点，但是如果没有监管干预，这个数字将不会出现。
他说，RiskWise预计，由于良好的就业市场和强劲的人口增长，尤其是在墨尔本，悉尼和墨尔本的许多地区在短期内，尤其是从长期来看，价格将强劲上涨。
“澳洲联储降息（最近一次降息是在2019年10月，有可能在2020年上半年再降息），一些信贷限制放宽，买家信心显着改善，拍卖清算率上升，这提供了非常有力的迹象这些市场。”
“与住房措施相关的买家情绪已明显改善，西太平洋银行-墨尔本研究所的房价预期和购买房屋指数的时间显示出一致的趋势。
“拍卖清盘率也已经恢复，在悉尼和墨尔本，拍卖清盘率基本上超过了70％。
正如我们在选举后立即做出的预测以及我们之前的《风险与机遇报告》中所预测的那样，市场已经有了实质性的改善，可承受的区域显示出了良好的恢复能力。
“其他地区，包括经历了大幅降价的有利可图的地区，现在正在引领这种复苏的道路。”
但是，佩莱格先生表示，住房需求的显着减少将继续造成高需求地区家庭适合的房产供不应求的问题，同时某些地区的租赁房产供应也很高。
9月的ABS住房批准显示，悉尼下降32.6％，墨尔本下降30.3％。
佩莱格先生说：“这些失衡是一个重大问题，对住宅价格，尤其是那些不适合家庭的价格产生了重大影响。”
此外，持续的超低利率时期以及随之而来的住房融资显着增加很可能使投资者活动增加。
悉尼和墨尔本的投资者最为集中，其活动的增加将对住宅价格产生重大影响。
但是，他说，如果投资者活动的增加促成两位数的增长，APRA可能会考虑重新引入宏观审慎措施。
“当物业变得对自住者来说买不起，并且投资者的自付费用变得如此之高，他们停止投资时，到达了一个新的转折点。银行也将更加意识到风险，并应用其他规则和要求来确保可服务性。”
很明显，如果APRA重新实行更严格的贷款限制，则很可能对价格上涨产生负面影响，不仅在悉尼和墨尔本，而且在该国其他地区。
“降低利率大大改善了自住业主和投资者的服务能力，但是，由于经济增长缓慢且有效失业率超过了“充分就业”目标，澳洲联储有可能在不对财政政策进行实质性改变的情况下削减利率在2020年再次降至0.5％。”
自5月份进入低谷以来，新的自住房屋贷款承诺的价值到9月底为止增长了17.3％，投资者贷款承诺的价值增长了8.4％。
悉尼的人口增长继续强劲，达到1.8％，失业率为4.3％。在墨尔本，人口增长率为2.5％（全国最高），失业率为4.8％。
澳洲统计局关于新住房信贷的最新数据还显示，住房贷款承诺的价值急剧上升，这是由于自住房贷款增加以及投资贷款增加幅度较小。
RiskWise现在正在研究特定的模型，以估计临界点。
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