菲律宾马尼拉—未来发展潜力深度分析报告!

2019-12-03  来源:海乐投
菲律宾首都圈大马尼拉,掌握着菲律宾绝大多数的资源,同时也吸引了众多菲律宾优秀的人才。

至今马尼拉的人口多达2400万,是全球人口密度最大都市圈之一。其人口规模已经相当于一个中国的一二线城市(但土地面积却小得多),远超过其他东南亚大城市。

在人口密度如此高的城市中,其房地产的发展呈现什么特点呢?未来的潜力如何呢?让我们一起看看吧。

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房价上涨空间大

马尼拉房价从17年下半年开始加速,现在的马尼拉,房价正处于稳步上涨的阶段。

在过去二十多年里,马尼拉经历了两次房价下跌。一次是98年之后,一次是08年后,不过恢复速度非常快。08年的全球经济危机中,马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势,但房价下跌仅持续了不到两年时间,最大年跌幅仅为6%。

过去四年来,马尼拉的公寓价格一路上涨,涨幅最高的是2017年第四季度和2018年的第二季度,分别同比上涨14.2%和9.1%。2018第三季度,马尼拉房价同比上涨6.8%,而非首都地区房价仅上涨2.2%。

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供需关系上,马尼拉住宅市场还是比较健康的,每年的住宅售出套数稳定在4万套以上,过去四年平均供应量在每年3.5万套左右,仍然保持供不应求的状态

房地产咨询公司仲量联行表示,在2019年上半年,菲律宾房地产业充满了乐观情绪,“未来只会继续保持良好的前景”。

相比东南亚其他城市,马尼拉房价优势还是很明显的,与这些年大热的泰国曼谷和越南胡志明相比,马尼拉的房价还有较大上涨空间

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租金回报率排名第一

马卡蒂和BGC的租金、房价算是马尼拉最高的区域,但是其租金更高。

因为马尼拉土地有限,但人口聚集和办公空间需求的不断增加,使得租金不断攀升。

所以这里的租金回报率,轻轻松松都可以达到7%,有些可以做到更高,达8.98%。

菲律宾的租金回报率在东南亚一直都位于前列,而且在东南亚主要城市中,菲律宾首都马尼拉的租金回报率也是最高的。

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高端公寓市场需求强劲

除了本地人的需求,近几年马尼拉由于外国人持续涌入,带动了高端公寓的住房需求

2018年马尼拉的高端公寓租金回报率约为5.1%,预计2019年仍然保持较高的租金回报率。

据彭博社报道,仅2017年就有10万外国人涌入马尼拉。随着更多基建项目的开工和更多外资的进入,马尼拉高端公寓还会有持续的需求。

目前马尼拉的高端公寓主要集中在马卡蒂CBD区域,高力国际对此预计,高端公寓在2019年均价可能会攀升至40万比索/平米(约51583元/平米)。

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高力国际单独对比了亚洲主要城市的高端公寓的租金回报率,马尼拉高端公寓的租金回报率仅次于雅加达和胡志明。

不过因为高端公寓一般以大户型为主,房屋总价也高,租金回报率是要比中小户型低。小户型回报率更高,这一点在房地产市场也是普遍的规律。

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房地产供求继续增长

马尼拉房地产的发展离不开马尼拉整个产业的发展。仲量联行示,离岸外包和外包、在线游戏以及旅游业推动并影响了马尼拉大都会地区所有类型房地产的需求,尽管最近的不确定性正在上升。

仲量联行说:“马尼拉大都会对未来几年的房地产前景仍然看好办公室、住宅、零售和酒店业。

在第二季度,制药、食品和饮料(F&B)、时尚和皮肤护理公司的扩张为房地产的增长提供了支持。

“随着开发商和投资者试图利用健康的房地产市场,所有房地产行业的供求继续增长。马尼拉大都会区的空置率仍然很低,并且在各个部门都可以控制,尽管空置率取决于位置,但仍然保持合理。”

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购房特别福利

菲律宾对35岁以上的外国人开放了SRRV签证(特殊居民退休签证)。

仅需要预存5万美元到菲律宾退休移民署指定账户,如果购买5万美元以上房产,也可以办理。

它的性质比较像是菲律宾绿卡,此前已有一些中国家庭利用SRRV签证为孩子办理华侨生身份,提前为孩子未来的高考布局

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投资建议

相比其他东南亚首都,马尼拉目前的房价尚处于低位,上升空间明显

由于马尼拉的人口和面积更大,因此房地产市场也更多元化。

如果是预算较少,又希望获得稳定的出租收益,可以选择大学比较集中的地区的公寓,因为马尼拉大部分大学都不提供学生宿舍;其次是帕赛区靠近赌场的区域,面向赌场员工提供房屋出租。

如果预算更高一些,也可以选择帕赛区或者CBD地区的中高端公寓,出租给当地工作的高收入人群。

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不过需要注意的是,菲律宾一般项目会提前三年甚至五年就开始预售,未来的不确定比较高,存在烂尾风险,但越早购买价格越低。

而现房一般对资金要求比较高,但风险较小,房子已经建好了,可以实地考察,没那么多顾虑。

风险和收益是正相关的,如何选择就看个人需求和能力了。

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