投资菲律宾房产,坐享收租,一个字“爽”

2019-12-14  来源:海乐投
投资菲律宾房产,在收益上有两大支撑:转售出租

转售的逻辑很简单,已经连涨8年的菲律宾房价,在未来仍有相当长一段时间的增长空间,未来将房产进行转售是投资者最根本的收益方式

而出租,不仅是在转售前充分利用房产的价值创造手段,也正逐渐成为投资者愿意长期持有菲律宾房产的原因

目前,在全球热门城市租金回报率排名中,菲律宾马尼拉以8.98%的高回报率冠绝榜单。相比之下,北上深等中国一线城市的租金回报率仅为1.5%左右。


如果是马尼拉CBD热门地段的好项目,仅靠租金,10年左右就已经可以回本。

不过数字终究只是数字,它无法告诉我们,长期在菲律宾做寓公收租金,是否真的靠谱。

我们有必要从三个与租房市场息息相关的维度,去看看这些数字背后的东西:人口密度、年龄结构、消费习惯

01
人口密度

在菲律宾首都,同时也是最重要的城市马尼拉大区,人口已经逼近2000万。这个数字与上海相仿,但是,马尼拉大区面积却只有上海的1/10。

也就是说,马尼拉大区的人口密度,已经达到了上海的10倍。更有数据显示,如果单独看CBD地区的人口密度,更是恐怖地达到了上海的57倍。

如此巨大的人口密度下,马尼拉大区的公寓住宅,出现了严重的供应不足。

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2019年,该地区对公寓住宅的需求至少为66万套,而市场供应量却不足20万套,已经成为不折不扣的卖方市场

通过人口密度与供需关系我们可以看出亮点:

第一,马尼拉大区的房子永远有当地人的需求;
第二,财力薄弱的年轻上班族只能选择租房。


那么菲律宾的年轻人,多吗?

02
年龄结构

如果说人口红利是菲律宾房价飙升的宏观支柱之一,那么人口红利中的年龄结构,则是马尼拉等大城市租金收益稳健的定海神针。

在超过1亿的全国人口中,菲律宾国民的年龄中位数仅有23岁,其中超过7000万人为工作适龄人口,是当今世界罕见的平均年龄非常年轻的人口大国。

同时,菲律宾目前仍保持1.5%的人口高增长率,人口红利还将持续释放40年,以年轻人口为主的特性也将在相当长一段时间内得到保持。 

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这种人口特性,不仅预示其劳动力市场朝气蓬勃,有能力维持经济增长,更昭示着眼下租房市场的火爆。

大多数租房者的年龄,集中在21至34岁之间。而菲律宾年轻人口的爆发,以及未来长久的增长趋势都表明,租房市场将是菲律宾国民的一项长久刚需

03
消费习惯

上面两个维度,我们解释了菲律宾人为什么要租房,需要租房的菲律宾人多不多。现在,我们再来解释一个问题:菲律宾人愿意租房吗?

世界上可能没有比现在的菲律宾人更愿意租房的了。

菲律宾年轻人的消费习惯可以总结为:高消费,低存款;存钱难,贷款更难

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2005-2015年十年间,菲律宾家庭最终消费支出从886亿美元上升到2479亿美元,年均复合增长率高达11%。2016年时,菲律宾的消费者信心指数排名全球第一。

而相对的是,菲律宾年轻一代储蓄比例较低,当地人银行账户及授信记录的拥有率聊胜于无。现阶段的菲律宾年轻人,无论是用积蓄买房还是贷款买房,都不是一件容易的事。

我们就此作出大胆预测,目前菲律宾的房地产市场,处于一个绝佳的窗口期:

现阶段拥有现房的投资者,可以吃到菲律宾年轻人带来的租房市场红利;10年内,随着菲律宾经济的进一步发展以及金融工具的普及,相同一套房产又可以吃到更多的转售红利。

所以,在菲律宾做寓公靠不靠谱这个问题上,给出的答案是——靠谱

不仅靠谱,还要抓紧。

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