【纽约住房均价市场】纽约住房租赁市场能在政府干预下生存多长时间？
2019-12-26 10:31 来源：外房网
尽管事实上有无数的老年人依靠他们来提供住房，但纽约市受租金管制的建筑并未考虑到老年人的安全或舒适。
根据《纽约市租金条例备忘录》，受租金管制的家庭中至少一名租户的平均年龄超过67岁。对于许多人来说，走在典型的受租金限制的建筑物的长楼梯上所需的敏捷性和毅力在这个年龄大体上已逐渐消失，因此需要转向更适合年龄的住宿。
以前，房东有动力通过买断方式与现有租户分享他们从将公寓出租给新租户中可以实现的利润。在许多情况下，房客获得了大笔款项，使他们能够改善生活或搬到更合适的住房。
在我的房地产律师社区中，仅短短一年时间，房东就支付了超过7500万美元的收购价，其中至少有5位租户每人的收入超过1500万美元，至少50位租户的收入超过100万美元。
收到较小但仍然非常重要的款项的租户数以千计。如今，老年人的安全网已经消失了。
2019年《住房稳定与保护法》（HSAPA）还通过严重限制公寓的营业额以及消除业主从升级公寓中获得的利润来打击建筑行业。
因此，取消了建筑工作的数量，并且消除了大部分建筑供应购买对纽约市经济的损害尚不确定。
但可以肯定的是，损害包括住房重建停滞，自由市场房屋价格过高，成千上万的工作机会流失，以及由于土地价值，收入和销售均下降，税收收入减少。
现在，州议会几乎完全取消了放松管制的规定-以前是由房东雇用工人并花费金钱来改善公寓，以便将租金提高到规定的门槛之上-房东既没有理由也没有动机向任何租户提供所需的任何资金来搬到更合适的家。
对于那些寻求住房的人，老年人仍然有动机去居住多卧室公寓，而那些拥有较大家庭的人发现越来越少的合适住房可供使用。
尽管面对丧失抵押品赎回权的房东可能并不是最自然的同情对象，但丧失抵押品赎回权的同时，对持有贬值财产的留置权的银行业和由于金融危机而居住在建筑物中的住户也不断恶化。
HSAPA甚至削弱了房东试图遏制其建筑物内非法活动的动机，因为他们努力使建筑物保持在光秃秃的生计之上。
HSAPA通过将要求参与的现有租户的转换门槛从15％提高到51％，扼杀了传统房东将建筑物转换为合作社或公寓所有权的能力。
HSAPA还延长了收款租金的过程，使其变得复杂，并使之更加昂贵，这不仅给传统房东带来了这些新程序的负担，也给合作社带来了负担。
不管租户或合作伙伴有什么过错，HSAPA都使讨回律师费的程序冗长而复杂，在许多情况下是不可能的，但保留了合作者和租户可以针对房东和合作委员会讨回律师费的便利性，因此将后两组置于极大的劣势。
HSAPA还允许法院将其不良和拖欠的租户整整整年地租给业主，并禁止所有租约，禁止房东收取超过一个月的保证金，从而与信贷历史可疑的租户进行合作，这些租户试图通过安置更高的租金来获得住房。向房东支付押金或预付租金。
自从第二次世界大战以来颁布的最差租金监管法-HSAPA，是无辜的。而且由此产生的情况并非纽约市所独有，因为我们看到全国各地城市都在匆忙地通过各种主题的立法。
HSAPA之类的法律存在的问题来自立法程序本身，其中有74页立法通过了立法机构，而没有受到成千上万受其影响的人的投入。
经过党派选举的制定HSAPA的立法者多数在初选后未遭到反对。更糟糕的是，几乎没有人愿意投票。州选举委员会报告称，在2018年大选中，只有11.8％的注册民主党人投票。在这些机器政治的保证下进行连任后，这些立法者制定了一部法律，几乎对所有人（房东和房客都如此）以及包括这两个类别以外的其他受害人也造成了极大伤害。
严格的法律是更好的法律。HSAPA中的某些规定应该已经制定并且将会有所帮助。但是不幸的事实是，整个一揽子计划无疑将对立法者毫无疑问地真正寻求协助的人造成巨大破坏。
对于通过这项法律的立法者，我没有恶意。我的批评是反对产生它的过程。
我们现在正处于需要举行从未通过过HSAPA的听证会的时刻，以使立法机关能够对其进行可行的修复。
因为如此之多的破坏如此迅速地发生，所以立法机关必须迅速而有效地采取行动，以使事情变得正确-对年长者以及那些受这些思想欠佳的政策影响的所有人。
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