【泰国房地产投资市场】泰国房地产业适应接收新的LTV
2020-02-18 10:54 来源：外房网
在BOT修订的LTV措施于2019年4月1日生效后，人们发现泰国房地产的投机和不平衡信号已根据该措施的精神而减少。借款人收紧宋卡的住房，因为首次购房（一份分期付款合同）不受影响。住房价格，特别是公寓价格趋于下降。
企业家开始推迟新项目的启动，但是房地产开发商，特别是受外国需求放缓和墨西哥剩余供应影响的地区的公寓，因为在宣布措施之前LTV可能需要更长的时间进行调整。因此必须遵循不断调整房地产行业，特别是某些地区公寓市场的供应状况突出，包括启动企业家新项目以满足需求的趋势。
1 2017-2018年LTV措施调整及LTV措施效果评估后的房地产调整
泰国房地产业更加脆弱 特别是住房贷款市场，由于以下原因，住房贷款市场的竞争加剧。转向向零售客户提供更多抵押品的贷款 部分是为了弥补商业贷款，有些人已经转向通过在低利率期间发行更多债务来筹集资金。这样就可以在许多方面降低住房贷款的标准，例如提供比抵押品价值更多的信贷，或者在某些情况下，借款人不需要预付定金（预储蓄）。支持借贷进行投资，寻求回报（例如以更高的价格出租或转售）而不实际生活的行为，反映 合同的住房贷款2或更可能继续与LTV水平没有从第一份合同不同的增加，获得了贷款。并加快提供1000万泰铢或以上住房贷款价格的高级LTV 这组购买者促成了房地产价格的上涨快于借款人收入的增长。尤其是那些影响想要购买住房的人群的购买能力（住房负担能力）的低收入人群 同时，房地产开发商仍在筹集资金以不断扩展业务，以支持不断增长的需求。直到产生额外的未清货 特别是某些地区的公寓。
住房贷款市场的过度竞争是加速房地产行业投机的因素之一。如果房地产行业的增长不是基于实际需求，并且未来的经济受到严重的负面因素影响 投机性购买者或需求群体将是第一个进行调整的群体，并可能导致对住房和房地产价格的大量需求，这可能会扩大影响范围人们和 因此，BOT改善了LTV措施，自2019年4月1日起生效，其实质是将贷款上限限制为抵押价值以提高抵押率。对于
（1）借以购买第2号及以上合同的房屋
（2）采取预防措施以防止借款人购买真实生活的住房贷款超过1,000万泰铢（表3.1）受影响的 此次修订的目的是确保房地产市场上没有过多的投机活动。这将有助于房地产部门平稳地达到更好的平衡（有序调整），并减少未来房地产价格大幅调整的风险。包括提高泰国银行的信贷批准标准，以适当评估风险，并考虑在整个贷款协议中偿还借款人债务的能力
LTV措施生效后，房地产市场受到影响，包括根据全球经济方向放慢了外部需求。而国内需求开始放缓，BOT密切关注相关行业的调整。并评估措施的有效性 发现房地产投机和失衡的信号符合该措施的精神。但是，房地产经营者，尤其是某些地区的公寓受到了 自LTV措施宣布之前，外国需求的放缓和未偿还的供应一直保持在较高水平，LTV措施的调整需要更长的时间，具体如下：
（1）收紧银行的贷款标准，特别是抵押贷款，合同2及更高的抵押贷款标准，在所有收入组中都更加严格，反映了2019年第三季度的整体平均LTV比率为与2018年的89.3％相比下降了81.7％，而购买首个合同房屋的借款人不受影响 同时还获得高抵押价值的信贷额度 反映在平均LTV比率仍保持在88.7％的高水平上（图3.1），这表明购买实居住房的借款人不受该措施的影响。此外，具有较高LTV比率（超过90％）的新抵押贷款帐户的比例从2018年的47％降至43％。
但是，偿还借款人债务的能力仍然脆弱。反映在贷款对收入的平均值（LTI）和平均每月50,000泰铢的情况下，缓慢的经济趋势可能会影响未来的家庭收入因此，在考虑向借款人提供贷款时，商业银行必须继续优先考虑其还清债务的能力。
（2）2019年前9个月新增抵押贷款继续扩大，房地产市场投机放缓。房地产贷款继续保持良好增长从2019年前9个月商业银行新增抵押贷款的数量中反映出来，这些抵押贷款是购买具有2号或以上合同的房屋的贷款 特别是对于高层住宅 通常这是一个投资和投机需求高的市场，收缩了31.8％，而用于第一合同住房的贷款（通常是实际房屋贷款）仍增长了8.8％。 （表3.2）按照新发放住房贷款的比例 借款人可以从2019年前9个月减少的2份或更多合同中分期付款，而单期借款的比例增加（图3.2）。
（3）房价开始放缓，尤其是公寓 这可以帮助想要购买真实生活的人以更合理的价格购买房屋 具有更强的信用标准 包括全球经济和泰国经济的放缓在内，导致房地产市场的需求减少，这有助于减缓房价的上涨。特别是在LTV措施从投机生效之前，公寓价格已经大幅上涨。虽然低层住宅（单户住宅和联排别墅）的价格可能会上涨，因为对低层住宅的需求仍在扩大
（4）房地产运营商 通过放慢新项目的销售进行调整，以适应不断下降的需求在2019年的前9个月中，在售的新房数量 曼谷和郊区与去年同期相比收缩了8％。这主要是公寓发射的减少（图3）。4）此外，运营商通过专注于销售新项目来调整策略，以适应消费者的购买力。并专注于旨在生活更多的客户群 非股票市场运营商专注于针对中低层客户的开放项目。（单位价格低于300万泰铢），其中大部分是为真实生活而购买的 同时，股票市场的开发商减少了豪华项目的推出（每单位价格超过1000万泰铢），而转向了高端项目（每单位价格5至1000万泰铢）。仍然很出色 因为尽管与2018年相比，开发商虽然放慢了新项目的启动时间，但与历史平均水平相比仍处于较高水平，但在某些地区，在宣布之前仍然有大量供应。使用LTV措施，因此必须密切监视此类风险
在筹资方面，房地产开发商仍在持续筹集资金。尤其是通过发行债务证券，到2019年9月底，未偿债务比去年同期增长了19.9％。尽管房地产贷款与去年同期相比继续放缓。但仍以8.4％的高水平扩张，
房地产贷款的整体质量保持稳定，但必须监测大城市住房贷款的高质量 而且，自发行LTV措施以来，不良贷款率和SM率一直很高的内陆地区，但是，根据经济发展方向趋于放慢的国内外需求可能会对一些运营商和某些地区的信贷质量产生额外影响。特别是在最初供应问题仍然很严重的公寓集团中
在颁布LTV措施之后，BOT持续监测了局势并听取了所有相关部门的评论和建议，并于2019年8月15日考虑放宽联合贷款协议的数量。对于持有抵押物所有权的未具名借款人，有助于减少对共同借款人的影响。并且帮助共同借款人获得更适当的贷款，因为共同借款人通常是低收入群体和借款人，目的是帮助主要借款人获得泰国银行的批准。就2018年发放的新住房贷款的数量而言，大多数共同借款是购买首份住宅合同的贷款，占贷款的26％。这用于购买所有第一份合同住房，其中大多数是水平贷款，价格为2-5百万泰铢。
此外，在2019年底，政府出台了鼓励人们拥有自己的住所的措施，特别是那些低收入者。这与BOT的LTV措施旨在防止投资和投机需求影响实际想要购买房屋的人的意图相吻合，重要的措施是
（1）减少措施达实际支付2十亿泰铢的个人所得税，用于购买住房价格的是第500万泰铢19后不超过
（2）以降低转会费和抵押贷款。该住宅的价值超过3亿泰铢至0.01％的，以减少超过300万铢和购房价值的成本20
（3）“班患有唐氏综合症”，其中政府支持该法案。通过向前100,000个项目参与者提供每人50,000泰铢的资金来减少首付（现金返还）的负担。已批准 抵押和抵押贷款在2019年11月27日至256321年3月31日期间完成。
未来房地产行业的两个风险因素
尽管根据对利润增长放缓的猜测，将降低房地产价格剧烈调整的风险。但是，房地产行业未来仍将面临重大风险，例如供应不足的风险可能会影响房地产运营商的状况和流动性。包括更新到期的现有债务证券的能力（滚动风险）
（1）未来供应趋势 供应不足带来的风险 特别是公寓仍然存在 因为在某些地区，过去有大量的优秀供应 LTV措施的宣布与外部和国内需求的放缓相结合，在2019年的前9个月中，外国人购买公寓的转让价值与去年同期相比收缩了34.6％。同时，在LTV措施生效后，泰国的经济放缓和借款人的调整影响了内需。此外，公寓供应的调整要比水平供应花费更多的时间。其中，由于需求和供应因素，导致2019年上半年公寓供应量很大，企业家需要花费更长的时间才能排空公寓数量
预计水平房地产开发商的适应性将超过公寓市场，后者是 低层房屋开发商能够很好地适应需求减少的趋势，因为他们可以迅速更改新项目的计划。因为水平外壳需要相当快的建造时间 此外，每年对低层房屋的需求非常不稳定，而公寓必须花费很长时间才能建造，并且不能中途停止建造。与低层住宅一样，企业家必须不断推出新项目，这使得公寓供应更加难以调整。
对于商业房地产市场，由于新办公空间的大量供应，尤其是在2022年，未来5年办公楼市场将有大量供应的风险。市场新增供应超过600,000平方米，部分来自混合房地产项目（混合 使用）加速很多 如果对办公空间的需求接近历史平均水平（约20万平方米），那么自2022年以来办公空间的供应将保持在较高水平。
但是，如果运营商将来需要花费更长的时间来耗尽大量供应，尤其是在共管公寓中，则可能导致 一些运营商的地位和流动性带来的风险
（2）与某些房地产开发商的地位和流动性有关的风险 由于（滚动风险），这可能会影响更新原始债务证券的能力，房地产企业家通过债券市场（尤其是债务证券的发行）不断筹集资金。截至2019年9月底，非投资级且未评级的债券，通常由负债或经营亏损较高的公司发行。房地产开发商发行的非投资级和未评级债务，未偿余额为1,331.72亿泰铢，占总债务的56％。私人债券市场上所有非投资级别和未评级 从2016年底的39％增加到
展望未来，随着全球经济和泰国经济放缓，泰国房地产市场的需求趋势正在下降。供应不足的情况可能仍会影响一些房地产开发商的状况和流动性。特别是那些保持较高水平的群体 依赖外国需求或对投机和脆弱的财务状况的需求（例如，利息覆盖率）的群体。债务证券可能会导致无法更新到期的原始债务工具的风险。物业集团发布的非投资级别和未评级产品，将于2021年到期，总价值为73，7.21亿泰铢，占2021年到期的所有房地产债务证券的25％，被认为是相对较高的比例。非投资级和未评级债务证券无法在到期时续期，这可能会影响投资者对其他房地产运营商发行的债务的信心，从而导致企业融资成本。债券市场中的房地产可能会上升。
在下一阶段，BOT和相关机构将继续监视LTV措施，房地产行业状况和调整的影响。以及评估与房地产行业相关的各种风险 特别是供应情况 优秀，包括债务证券发行人组 非投资等级和未评级，以准备适当和及时地支持该政策的政策，并允许房地产部门平稳地调整以达到更好的平衡，尤其是在有前景的全球和泰国经济环境下。
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