财政“减收增支”,沈阳21亿地块为何难变现?

2020-04-09  来源:
 东北振兴沈阳先行随着东北振兴战略深入开展,国家赋予了沈阳国家中心城市的历史地位,自主创新示范区、首批老工业城市转型升级示范区等国家级定位,让沈阳重新焕发出勃勃生机。

尽管受疫情影响,年初沈阳北土地价值仍然不断提升,多宗地块已陆续入市。但备受瞩目的沈阳北明星项目上岗子地块却依然“待字闺中”。

沈飞搬迁  首府新区价值飙升

2020年沈飞机场开始搬迁制约沈阳北部城市发展的“阿喀琉斯之踵”正式宣告打破,沈阳北部土地价值进入快速攀升期。

长久以来,因为沈飞机场的隔断,沈阳北部的发展一直受限,2019年沈阳土地拍卖中,西部三环外单价都在6000元/平米以上,北部三环以内的单价却依然在4000-5000元/平米徘徊。

随着沈飞集团搬离市区,整个沈阳东北部被横向打通,实现了区域整体盘活,沈阳北部城市价值迅速得以体现。3月下旬,美的、龙湖分别以最高单价6300元/平米获得沈北两块土地,出让价同比提升了25%以上。随着地铁六号线、二号线南延线等交通设施的开工建设,沈北土地价值有望进一步突破。

然而在3月下旬的拍卖会上,一直被外界誉为“北沈阳明星”项目的上岗子村地块,依然没有出现在出让名单之上。“这是一个非常有价值的项目。”一位不愿具名的开发商高层表示,其所在公司有意参与该地块竞投。

沈飞搬迁,直接受惠者为皇姑区的首府新区。而上岗子村地块正是首府新区连接城央的桥头堡。“地理位置优越,地块可塑性强,这地块可以说是沈阳这几年最值得期待的地块之一。”上述开发商表示。

据《沈阳市土地项目推介:上岗子地块》介绍,这一项目预计出让面积达35公顷,容积率不大于1.2,是沈阳罕见的大体量、超低容积率项目。项目紧挨沈阳二环,交通非常方便。北部是沈飞原所在片区,未来将建设成为国家新型智慧城市建设先行区,西侧紧挨有沈阳绿肺之称的北陵公园,东侧为皇姑英雄公园。

“双公园环绕、低密度、大体量非常适合开发城央别墅,而且紧挨国家级的智慧科技产业区,未来升值空间非常大,有兴趣的开发商不在少数。”有业内人士表示。

北沈阳明星项目难产

近年来,上岗子地块曾有过多次出让计划。记者了解到,早在2017年沈阳政府就有意推出这一地块。2018年正式向外推荐,并引发了诸多开发商的关注。2019年,地块出让工作更被列入首府新区当年的重点工作规划。

在目前的防控疫情阻击战中,我国加大经费保障力度,确保各地不因资金问题影响疫情防控,显示出巨大的制度优势。但同时,这场疫情对我国经济社会毫无疑问造成了一定冲击,在财政运行上表现为“减收增支”。而市场价值超过21亿的上岗子项目对财政稳定作用明显,加上供需双方均“郎情妾意”,加快入市本应顺理成章。然而入市动作却一拖再拖,原因为何?

3月底记者赴实地考察一探究竟。现场看到,目前地块已基本为净地状态,周边条件优越与北陵公园仅一路之隔地块东北侧临近万科首府未来城,周边一手房价已稳稳超1.4万/平米。

但在地块东南角,仍盘踞着一家名为“环城供热”的燃煤热源厂,该热源厂占地约30亩主要周边居民社区提供供暖服务。记者了解到该热源厂原本只是一个小型锅炉厂只服务于周边金山银山小区。从2014年左右开始大规模扩展目前服务范围已扩大至皇姑区将近620万平方米居民区。

但最为蹊跷的是,根据沈阳市自然资源局公布的规划方案热源厂所在地早在2011年已经规划为商业用地,至今从未变更过土地用途。而合规热源厂只能在工业用地或市政用地上开发建造。

是否因上岗子地区民生供暖需要而不得已大开“绿灯”?有供暖行业人士表示,根据《沈阳市城市供热规划(2013-2020年)》规定,该片区供暖在大型热联厂的覆盖范围内,只需完成并网,建设小型换热站即可,完全可以在满足民生需求的同时,实现集约化土地利用,提升区域整体价值。”

2019年的市场价保守测算,该热源厂所在的30亩土地价格在1.2亿元以上。业内猜测,不排除因燃煤热源厂的存在,影响了区域的总体出让价值,并直接导致了市场价保守估计达21亿的上岗子地块难以入市。

小小的热源厂难道会成为沈阳北部城市价值提升的拦路虎”?背后真相值得进一步深挖。

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