【日本东京二手房网站】年收入在2000万日元以上的日本商务人士最适合二手房投资

2020-05-22  来源:外房网
 有一种物业很受日本房地产投资者欢迎。其中,可以以几千万日元至一亿日元购买的价格合理的二手房受到关注。但是,令初学者感到不舒服的是建筑物和居住方面的麻烦。
 
“通常来说,二手物业……尤其是许多旧的木制公寓陈旧破烂,即使您可以以低于市场价格的价格购买它们,也无法知道维修的成本。此外,入住率很差,即使有人入住也租金极低,而且还存在拖欠的问题。最后,二手高收益房产是风险的内在原因。从某种意义上说,这是一个正确的主意,但是只被困在那儿而回避二手房产是一种浪费,” 
 
武藏股份有限公司的代表理事大谷义武先生说。该公司以埼玉县为中心,经营东京都、千叶县、神奈川县、栃木县、群马县、茨城县等地区的收益物业,大谷先生也亲自实践了房地产投资。不仅是收益物业的取得,从运营到出售的投资也是如此。
的确,如果您只看价格买房,则可能会面临这样的风险,但是,如果您仔细选择房产,安全性将会提高。谈到对房产的审查,一流的建筑我们将检查建筑师的120件物品,然后在一流建筑师的监督下进行施工(大规模维修,室内建筑工作)。因此,我认为专业的检查和施工至关重要。如果进行了如此大规模的建设,房地产价格可能会更高,那又如何呢?
 
“首先,我们以合理的价格购买非一般分销的物业。这并不意味着我们根本没有一般分销。相反,这是一个空置率很高的物业,需要维修我们购买无法按原样出售的房地产,例如因继承而急需的房地产,并在内部对其进行再生,从而可以为投资者提供更便宜的房地产您可以做到,” 
 
大谷说。更大的一点是,通过内部检查和建造可以降低成本。
 
从购买到出售给客户的平均保留期为1.5年,我们可以放心地向客户交付产品,因为我们可以了解该保留期内的所有建筑缺陷,租户属性和入住策略。具体来说,我们有7位一流的建筑师和5位施工管理技术人员,而我们之所以能够这样做,是因为我们的员工具有如此高的才能。如果我们外包,成本将不匹配,但是通过拥有内部建筑系统和增加17,000个托管物业,我们能够最大程度地降低维修成本
 
这样,我们将彻底修复二手房,招募租户并在交房之前将其填满,因此我们将在房地产上进行投资,而不会出现二手房所固有的“对建筑的焦虑”和“搬入的焦虑”你能行的。
 
这是长期转让的保证和退出策略,但由于我们购买了该物业,因此并不安全。即使在财产拥有的情况下,也可能会进行修理,并且担心租金会被居民多付。特别是,由于新的冠状病毒的影响,一些行业被迫休假,无法支付房租和拖欠会费的情况越来越多。
 
“当然,这不是销售的终点。我们在交付后有6年的无付款保证书,并且为建筑物提供保证书。同时,我们将对雨水泄漏和设备故障负责。对于那些担心搬进来的人,我们还通过转租合同提供租金保证
 
令人担忧的是,为什么要在6年内设定违约/建筑保证。
 
“那是因为我们正在考虑转让税。对于那些不了解转让税的人来说,购买折旧期限短的旧物业会降低所得税的效果。特别是对所得税率负担很大的外国关联公司。建议为办公室工作人员,医生和管理人员使用,但是当所购获利的财产的折旧期结束时,即使在账簿上,折旧经常会变黑,因此它不能用作节税工具。但随后您需要确认收益,因为出售收益需要缴税。” 
 
大谷说。如果个人购买的财产在购买后五年内出售且属于长期转让,则其出售收益的税率约为20%。如果不能满足长期转让的条件,那将是短期转让,大约占40%,几乎是原来的两倍,因此,通过长期转让来实现利润最大化的一般销售方法。
 
“在这一点上,我们想知道,从不动产转让当年的1月1日起,如果拥有期为5年或更短,则将计算短期转让收入;如果拥有年限超过5年,则将计算长期转让收入。就是说,尽管如此,五年,真实人不必拥有将近六年的时间,因此,我们在六年内建立的保证。”
 
这样,唯一的长期保证其主要特点是它具有划时代的机制,考虑了投资者的退出策略。
 
■繁忙的外国员工,医生和管理人员的最佳人选
 
从购买到租赁再到退出,安心投资房地产的系统作为一种无与伦比的尝试而得到普及,其记录超过1600栋。
 
“有一种形象表明,在二手房中进行投资非常耗时,但是我们的系统允许我们做任何事情。这种投资方法适合繁忙的外国员工,医生和管理人员。木质建筑的成本低于钢筋混凝土建筑的成本,这使得木质建筑的获利能力更高;此外,即使对于上述折旧,具有短时间优势的木质建筑也具有优势,年收入将超过2000万日元。它对所得税率高的投资者非常有效。” 
 
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