如何购买银行自有商业地产(附图)
2020-05-24 22:23 来源：wikihow
银行所有的财产，或不动产所有(REO)财产，是指曾经由银行提供资金但买方违约的不动产。然后银行收回财产，并试图将其卖给其他人。许多银行拥有的商业地产正在出售，但你应该聘请专业人士帮助你调查该物业，并提交一个有竞争力的出价。
步骤
步骤一: 发现银行所有属性
1 确定你想要的商业地产的类型。商业地产有很多种类型，如果你缩小搜索范围，你会更容易找到: 零售建筑
办公楼
仓库
公寓楼
多功能建筑(可以容纳办公空间和公寓)
2 访问银行网站。银行在其网站上列出了它们的资产。只需在你最喜欢的搜索引擎中输入银行名称和“REO”即可。一些拥有REO商业地产的银行包括: US Bank
富国银行(Wells Fargo)
BMO Harris
3 在Loopnet上搜索清单。这个网站列出了美国各地银行拥有的商业地产。你可以在http://www.loopnet.com/owneproperfor sale/找到它们。注册免费访问网站的溢价上市。该列表将列出商业地产的大小、价格和类型，如街道零售、办公楼、住宅等。
4 监控当地的房地产拍卖。在报纸上寻找即将到来的拍卖。银行总是试图在出售REO房产之前拍卖它们。统计数据显示，大多数在拍卖会上的房产从未被拍卖过。正因为如此，拍卖是鉴别即将上市的商业地产的好方法。
5 和房地产经纪人一起工作。一个有经验的商业经纪人可以找到对你隐藏的列表。通过查看电话簿或询问他们在购买商业地产时使用的投资者来找到经纪人。确保你雇佣的经纪人有商业地产方面的经验。
步骤二: 调查属性
1 看位置。地理位置对于商业地产和住宅地产同样重要。在大楼旁转悠，看看周围的邻居。还要看看你离公共交通工具有多近。只有开车才能到达的建筑可能只对中产阶级有吸引力。 如果你正在购买零售空间，评估该建筑在道路上是否可见，以及是否有足够的人流量。还可以看看附近的商店。他们会吸引不同的客户，还是与你的业务兼容?如果你要买公寓，检查一下周围的建筑状况。附近是否有便利设施，如杂货店、学校和医院?
2 检查建筑物的物理状况。走过去检查建筑是否已经破旧，并评估它需要多少维修。如果你不知道，那么让一个承包商和你一起穿过大楼。你可以在电话簿上找到承包商。
3 询问目前的租户。你可能买了一个商业地产，打算把它租出去。问一问银行有多少单位要出租，租客住了多长时间。 尝试从银行获得“租金名册”，其中包含重要信息:完整的单元列表、租户姓名和每个租约的条款。如果银行不提供这些信息，你可以试着联系以前的所有者。
4 分析你可以收取的租金。目前的房东可能不会收取市场价的租金。研究一下该地区其他房东的收费情况。你可以访问网站，如padmapper.com或与物业管理公司交谈。一定要参观建筑物，看看它们是否具有可比性。如果一幢楼的位置好得多，那么他们可能会收取比你更高的租金。
5 评估泊车是否足够。你要让开车的人觉得你平易近人。检查大楼有多少车位，附近是否有停车场或车库。
6 检查你能对建筑做的限制。有时，分区法或建筑法规会限制你在建筑内外的活动。通过与银行和你所在地区的规划委员会沟通，找到这些信息。例如，一些企业的标识被限制在他们可以在大楼外使用的范围内。在购买之前最好了解这些限制。
7 雇人来检查大楼。你的经纪人应该安排估价师、工程师和环境分析师来参观这栋建筑，检查它是否完好。您想知道是否存在任何潜在的问题，比如线路故障或结构损坏。 在你签约之前，你可能无法检查该物业。然而，让所有这些专家提前排队是很重要的，因为你不会得到一个很长的关闭期。检查是特别重要的，因为大多数reo是“按原样”出售的，这意味着买方全权负责所有的维修。
8 向银行索要财务记录。因为银行取消了该房产的赎回权，他们可能有不完整的(或不存在的)关于该建筑表现的财务记录。询问有什么可用的。你的经纪人会希望看到这些信息，以帮助你计算你的出价。
步骤三: 购买房地产
1 雇佣的帮助。组建一个专家团队，帮助你融资和购买商业地产。例如，你可能应该雇佣以下人员: 会计。你的会计将帮助你评估你的企业可以花多少钱买一栋楼。他们还可以分析税收后果。让你的房地产经纪人给你推荐。如果你没有房地产经纪人，你可以联系你的国家会计协会，你可以在这里找到:http://www.aicpa.org/Research/ExternalLinks/Pages/AssociationsStateCPALinks.aspx。 律师。律师可以与银行谈判并审阅所有法律文件。你的房地产经纪人可能认识一些你可以合作的人。如果你没有房地产经纪人，那就从离你最近的律师协会那里获得一份介绍信。 抵押贷款经纪人。您的抵押贷款经纪人可以分析所有可用的融资选择，为您找到最佳的选择。
2 回顾你的信用记录。贷方希望看到你有良好的信用风险，所以希望他们能了解你的个人信用记录。通过拨打1-877-322-8228或访问https://www.annualcreditreport.com/index.action. 检查您的信用报告中的错误，免费获得您的信用记录。例如，帐户可能被错误地列为默认，或者列出了错误的余额。您可以与报告中包含错误的信用报告机构争论。
3 寻找融资。和你的抵押贷款经纪人一起计算出你需要借多少钱，以及在哪里可以借到钱。拥有该房产的银行可能会为你提供资金，也可能不会。你不应该指望它。 你需要提供详细的财务记录来获得贷款。和你的会计一起收集所需的信息。你还应该提交你的检查报告。 在贷款人同意为项目融资之前，必须对该建筑进行评估。虽然你不需要雇佣估价师，但你必须为评估支付费用，除非你的合同规定卖方将为评估支付费用。贷款人会通知第三方，他们希望对某项资产进行评估，评估师可以投标。贷方更喜欢业主自住的房产，所以如果你想在这栋楼里开展业务，你就有优势。
4 申请贷款。在许多不同的银行申请，这样你就可以比较报价，并选择最适合你的。你需要提交个人财务记录以及有关该建筑的文件:平面图、物业图片、租金信息等。 在你获得批准后，你将收到贷款人的投资意向书或意向书。当你准备接受一份工作时，请在意向书或投资意向书上签字。询问你的出借人办理贷款需要多长时间，因为时间框架可能会有所不同。然后，告诉银行你需要多长时间才能结账。
5 出价吧。和你的经纪人坐下来，评估一下银行的要价。是不是太高了?太低了?如果太低，那么可能是建筑出了问题。你的经纪人可以评估周围的房地产市场，找出一个公平的价格。你可能希望一开始的时候价格低一些，希望银行能和你协商。然而，每家银行都是不同的。有些人对低于最高价格不感兴趣，即使房子被取消赎回权。你最好的行动可能是从你最好的提议开始。
6 提交您的报价。你的律师可以起草一份买卖协议，你将把它交给银行。一定要请律师，因为买卖协议一旦被接受，就会成为一个有约束力的合同。请尽快把它送到银行去。 包括可行性或偶然性，让你有时间在购买物业之前检查租赁、费用、收入、市场潜力和其他相关问题。要约必须有一个固定的截止日期，所以要弄清楚你会等多长时间银行的还盘或接受要约。请记住，银行很少会迅速做出反应。
7 与银行协商。如果银行拒绝你的报价，他们可能会提出还盘。通常，他们还提供他们自己的购买和销售协议，这可能不会保护你的权利。与你的律师和经纪人一起复查。银行是强硬的谈判者，即使是在有动力出售的时候。
8 执行标题搜索。产权保险公司将运行完整的产权历史记录，以检查产权是否干净，银行是否可以出售财产。执行标题搜索的成本将计入你的交易成本 注意合同时间表。如果你决定取消合同，但在检查的最后期限后这样做，你可能会失去你的保证金，除非另一个意外情况是保护你。确保你知道所有的合同时间表和突发事件，这样你就不会赔钱。
10 去关闭。银行可能想在45到90天内迅速关闭。银行喜欢按照自己的时间表行事，因此可能没办法谈判到更长的关闭时间。在闭馆期间，您的专家将对大楼进行检查。审查他们的调查结果，并决定是否继续购买。
一些银行愿意就结算成本进行谈判。房地产经纪人Carla Toebe解释说:“你可以要求降低交易成本，银行可能同意，也可能不同意。不过要记住，要求对方做出让步会让你的报价显得不那么有力。除非迫不得已，否则不要主动发问，尤其是当该房产有多个出价人时。”
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