如何成为一名海外房地产开发商:11步(附图)

2020-05-24 23:14  来源:wikihow

房地产开发行业可能很难进入,但只要你有耐心、雄心勃勃,而且最重要的是足智多谋,它就不会超出你的掌控范围。当你第一次开始时,你最重要的任务是考虑你所在地区的哪些房产具有最大的商业潜力。然后,你需要确保融资和抢夺的财产,而它是负担得起的,以尽量减少你的财务风险。在修复了房子以符合你的愿景之后,你就可以决定是出租还是出售它,并把它添加到你的利润丰厚的地点列表中。



步骤

步骤一: 开始你的事业




1 起草一份详细的商业计划。一旦你决定尝试房地产开发,你的第一步将是概述你将如何付诸行动。坐下来,写一个简短的描述你的业务,因为你的设想,它如何有潜力,有利于你居住的地方。然后,列出你可以利用的资源,比如启动资金和与当地业主的联系。 值得考虑的几个要点包括你有多少资金可以支配,你是否有能力自己管理多处房产,以及考虑到目前的房地产市场状况,你可能会如何发展。
你的房地产开发业务会成为你的全职工作,还是会成为你收入多样化的兼职企业?




2 明确你的目标。作为一名房地产开发商,为了谋生,你需要有一个更清晰的目标,而不是“卖掉一处房产,赚很多钱”。一个更好的方法是从一个适度但集中的计划开始——例如,“我想买下旧的格雷斯托克大楼,把它变成负担得起的学生宿舍。”有了一个基本的策略,你就会对如何实现它有一个更具体的想法。 保持你的目标现实当你第一次开始,建立你的投资组合(和你的声誉)一次一个财产。把目标定得太高可能会被证明是一个代价高昂的错误。
进入这个行业最简单的方法就是买房子,装修,然后卖掉。从那里,你可以搬到更大、更贵的房子。




3 考虑你所在地区的房地产需求。可能是在一个新兴的工业中心外的郊区住房实际上并不存在,或者是在城镇周围缺乏时髦的餐馆。只要有特定的需求,就有盈利的发展机会。通常,最成功的项目是那些能够满足人们需求的项目。 一定要把你正在开发的地区的人口考虑进去。考虑到你的潜在买家或租客,规划你的房产是很重要的。
例如,如果你住的地方有很多老年人,那么建造容易进入的单层住宅或共管公寓比建造奢华的多层建筑更有意义,即使它们现在很流行。


步骤二: 融资项目


1 申请发展贷款。当你为你的第一次开发想出一个可行的计划后,去银行和一位房地产开发专家一起研究你的计划。他们将能够为你提供所有相关购买成本的准确估计,以及你可以期望得到多少货币援助。在大多数情况下,银行将支付70-80%的主要购买成本,但可能不会支付“软”开支,如建筑和许可证费用。 和其他类型的贷款一样,你可能需要出示信用证明或提供担保才能被认为是安全的投资。一些银行甚至会要求你支付约占预计开发总成本15-20%的定金。购买和翻新商业和住宅房产需要很多钱。除非你有相当数量的储蓄,否则你可能在某种程度上需要依赖外部融资。在你的提议中加入一些思考,确定它是否有机会。如果银行认为自己承担的风险太大,他们可能会选择不批准你的融资请求。


2 设定安全的财务限制。拿出一笔你认为某处房产值多少钱的最高金额,然后坚持下去。这样,你就可以避免被说服接受那些最终只会从你口袋里掏钱的交易。负责任的预算和投资是削减长期开支的关键之一。你愿意付多少钱取决于经济状况、地点和完工物业的预计价值,因此每个项目都不一样。房地产开发行业很像赌博——小赢总比全输好。


3 决定是买还是租还是卖。当你第一次建立自己时,购买租赁是一种相对低风险的盈利方式,因为它给了你一个机会来收回你所支付的租金。相反,从买到卖可以让你做出改善,并进入下一个项目,而不用担心市场的变化会如何影响物业的总体状况。请参考您最初的业务计划和可用资源,以确定哪个选项具有获得最高收益的潜力。绝大多数新开发商更愿意购买而不是租赁。这样,他们就有了可以依赖的稳定的收入来源,这些收入反过来又可以用于未来的项目。购买租赁房屋时,目标是将初始投资的10%投入到每年的租金中。当你买房子的时候,最好至少要求你支付房子总价的30%,以证明你的花费是合理的。例如,15万美元的年收入足以维持一处价值150万美元的出租房产。对于一个你已经投入400万美元的一次性开发项目,只要你的售价不低于120万美元,你就能获得成功。


4 要意识到购买房产的风险。你购买的房产不一定能赚钱,即使它恰好位于一个经济繁荣的地区的中心。就像任何其他的商业冒险一样,总会有一些盲目的偶然因素。如果你不确定你是否可以在没有新房产收入的情况下实际生活下去,那么最明智的做法可能是等待一个更安全的选择。还有无数其他的无形因素可以阻止一处房产以你期望的方式产生,包括经济气候的变化,以及不可预见的结构性问题。这些因素通常是很难或不可能计划的。

步骤三: 建立你的物业组合


1 在有前途的地方寻找房产。一个好的经验法则是,找出那些刚刚开始显示出增长迹象的领域,或者是最近人气有所回升的领域。这样一来,你就可以以较低的价格买下房产,然后以溢价出售,从而实现利润最大化。留意那些离学校、知名企业、购物中心和其他可能吸引买家的地方不远、价格适中的地点。初出茅庐的开发者常犯的一个错误就是着眼于那些已经蓬勃发展的地方,并试图挤进去。请记住,繁荣越大,扩张的机会就越少。


2 找到卖家。你会从那些需要尽快卖出的人那里得到最好的交易。这可能是一对离婚的夫妇,一个破产的企业主,或者一个搬家的房主,他对他们的财产没有太多的兴趣。这些人知道,如果他们不马上兑现,就会损失一大笔投资。考虑雇佣一个房地产经纪人来帮助你追踪和协调购买。他们通常会知道卖家出售房产的原因,这在你出价的时候会给你带来优势。


3 慢慢来,慢慢来。不要急于达成交易。在你决定购买之前,你要确保你做了功课,评估了每一处房产的风险和盈利潜力。否则,你可能会陷入比你想象的投入更多资源的困境,最终在回报上蒙受损失。向当前的所有者提出关于分区、维护和税收等方面的问题。如果有必要,花几天时间考虑一下你的决定。一旦你找到了理想的房子,不要犹豫在虚线上签名。


4 与开发团队一起重新装修你的房子。一旦房产是你的,剩下要做的就是准备好转售。根据不同的物业类型,你可能需要雇佣一个承包商或建筑团队,建筑师,工程师,室内设计师和设计师来实现你的愿景。这里的主要目标是让它比你买的时候更好,从而推高它的价值。 对于单户住宅和小型项目来说,从经济上来说,从外部寻求帮助是不现实的,你可以通过自己进行基本的维修和装修来节省装修费用。当出售的时候,根据你所做的改进,公平地给房子定价。愿意在合理的范围内进行谈判,以达成一个与你的要价足够接近的价格。
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