海外房地产投资的3种融资方式

2020-05-25 11:32  来源:wikihow

你可能会找到完美的投资性房产,但在你购买它之前,你需要获得融资。许多人会去银行申请还款期为25-30年的传统贷款。然而,在这样做之前,你应该分析你的信用历史,以检查你是一个良好的信用风险。你有更多的选择,而不是简单地依靠传统的贷款。例如,你可以套现你房子的产权,或者寻求业主对投资物业的融资。



步骤

方法 一: 获得常规贷款




1 凑齐首付款。你不能依靠抵押保险来保障你的投资财产。因此,你需要一笔可观的首付,大约20-25%。



2 考虑一家附近的银行。如果你没有很高的首付,或者你的信用评分不完美,较小的银行可能会更灵活地向你放贷。本地银行也可能更有兴趣为本地投资提供贷款,因此它们是一个不错的选择。 你可能对小借贷者一无所知,所以你应该尽可能多做调查。询问你认识的人是否曾与银行有过业务往来。
你也可以在网上查看。寻找评论。




3 收集必要的文件。在与贷款人接洽之前,你应该整理好所需的文件。提前这样做会加快这个过程。获取以下信息: 两个月的银行对账单
投资账户和退休账户的前两个月报表
最后两份工资单
关于自雇收入的信息,比如最近两年的纳税申报单或企业财务报表
驾照
社保卡
与破产、离婚或分居有关的文件(如适用)




4 与抵押贷款经纪人合作。抵押贷款经纪人会代表你向许多不同的出借人申请贷款,并比较利率。经纪人也可以为你争取更好的条件。如果你太忙而没有时间去比较不同的贷款机构,那么找一个抵押贷款经纪人是个不错的主意。 抵押贷款经纪人不是免费工作的。你通常会支付贷款金额的1%。例如,如果你借了25万美元,那么你就需要向抵押贷款经纪人支付大约2500美元。
你可以向其他投资者或房地产经纪人寻求帮助。在招聘之前,一定要面试这个人,询问他们有多少工作经验,提供哪些服务。




5 比较贷款。如果你不想和抵押贷款经纪人一起工作,那么你需要自学住房融资的基本知识。你可能是一个有经验的专业人士谁借过。然而,如果你还没有,那么记住在比较贷款时要考虑以下因素: 利率。利率是贷款金额的百分之一,你支付作为借钱的特权。利率可以在整个贷款期间固定,也可以只在贷款期间的一部分固定。
折扣点。对于一些贷款,你可以支付积分,这将降低你的利率。
贷款期限。这是贷款的期限。较短的贷款每个月将花费更多,但你会更早还清,利息更少。
发放。这笔钱包括文件准备、费用和贷款担保费用。




6 寻求预先批准。在寻找房产之前,你应该尝试获得贷款的预先批准。一定要以书面形式要求预先批准,因为卖家可能希望看到你得到预先批准。



7 不要忘记其他团队成员。购买投资性房地产需要许多不同专业人士的专业知识。你应该尽早开始组建你的团队——甚至在你获得融资之前。你可能需要下面这些人的帮助: 一个可以帮助你理解投资税收策略的会计。
一个可以帮你签一份合适的房地产合同的经纪人。
可以帮助你保护财产的律师,例如成立一个有限责任公司来持有财产。
一个保险代理人。


方法 二: 使用其他融资选项


1 用你房子的净值。你可以用你现在房子的净值来购买投资性房产。一般来说,你可以借到房屋价值的80%。有不同的方法可以利用你的房屋净值,例如: 你可以获得房屋净值信贷额度(HELOC)。贷方会批准你申请一定数额的贷款,你可以用现在的房子作为贷款的抵押。信用证在一定期限内有效。在这个提款期结束时,你一定还了贷款。 你可能还会得到现金再融资。贷方会支付你抵押贷款和房屋价值之间的差额,但通常是房屋价值的80-90%。例如,如果你的抵押贷款还剩下2万美元,但你的房子价值22万美元,那么20万美元是可以用的。你可以得到20万美元(16万-18万美元)的80-90%。这种期权的利率通常比HELOC低。如果你不能偿还贷款,HELOC和现金再融资都会让你的房子处于危险之中。出于这个原因,你在动用房屋净值进行投资之前应该仔细考虑。


2 获得固定和翻转贷款。如果你想购买一处房产进行翻新,然后很快卖掉,你可能会得到这种类型的贷款。贷款将是短期的,并由财产担保。“固定-翻转”贷款的利率很高,所以你需要迅速翻新和出售。 你可能会发现,与传统贷款相比,获得“固定-翻转”贷款的资格更容易。然而,贷方仍然会查看你的信用记录和收入。出借人还想知道修理后的估价,这可能会影响他们是否向你提供贷款和条款。


3 研究点对点借贷网站。个人对个人(p2p)贷款将投资者与愿意放贷的银行联系起来。两个比较著名的点对点借贷网站是Prosper和LendingClub。点对点借贷人会要求你完成一份申请。他们会查看你的信用评分和信用记录。他们可能也有最低信用分数,以符合资格。你可能无法通过点对点贷款获得大额个人贷款。然而,小企业通常可以借更多的钱,所以如果你创建了一个有限责任公司,那么你可以借最多10万美元。


4 寻找一个商业伙伴。你自己可能无法获得贷款,在这种情况下,你需要考虑其他选择。一种选择是找到一个可以一起投资的商业伙伴。 你会想要筛选任何潜在的商业伙伴,就像银行会筛选你一样。如果你指望你的伴侣帮助你偿还贷款,那么你需要检查他们的信用记录和工作情况。你还需要考虑如何持有投资性房产。例如,最好是成立一个有限责任公司,并且双方都是有限责任公司的所有者。有限责任公司将拥有投资物业的所有权。


5 考虑业主融资。业主融资,业主借给你的钱,你用来购买物业。有时,业主只会借出价格的一部分,然后你再用传统的贷款来补充。你应该分析业主融资的利弊。业主融资的一个好处是,如果你没有完美的信用或巨额的首付,业主可能愿意贷款。你和业主可以制定出双方都能接受的贷款条件。通常情况下,卖方的贷款期限很短(比如5年)。在学期结束时,你有义务用“气球付款”来偿还贷款。“这通常意味着你需要获得一笔常规贷款来支付这笔巨额贷款。你应该分析你的信用,看看你是否有资格在不久的将来获得传统贷款。有关更多信息,请参见业主出资购买房屋。

方法 三: 分析你的信用评分


1 获得一份免费的信用报告。你的信用评分将对你获得贷款的能力产生最大的影响,所以你应该获得一份你的信用报告的副本。您有权从三个国家信用报告机构(CRAs)每年免费获得一份信用报告。你不应该单独联系CRAs。相反,您可以使用以下方法之一从这三家公司获得免费副本: Call 1-877-322-8228并请求报告。访问http://www.annualcreditreport.com并提交所请求的信息。填写年度信用报告申请表格,请点击这里:https://www.consumerer.ftc.gov/articles/pdf0093 - Annual - Report - Request -form.pdf。填妥后,请将表格提交至亚特兰大邮政信箱105281(邮编:GA 30348-5281)年度信用报告申请服务。


2 在你的信用报告中找出错误。你应该仔细查看你的信用报告,找出任何可能降低你信用评分的错误。如果你的分数低于740,那么你可能需要支付更多的借款。基于这个原因,你应该尽你所能来提高分数。寻找以下错误: 前配偶的信用信息 信用信息从别人类似的名字,地址,社会安全号码,等。 不正确的付款状态(例如,说明你迟到不是) 拖欠帐户报告不止一次 旧信息,应该减少您的信用报告 一个银行帐户不准确认定为关闭的 失败时要注意违约补救


3 考虑是否应该修复某些问题。您的信用报告上可能有一些负面信息需要修复。例如,您可能想要支付一个旧的托收帐户。但是,在解决某些问题之前,您应该仔细考虑。负面信息必须在一段时间后从你的信用报告中消失。例如,托收账户在7年后应该会消失。如果你的账户已经有6年的历史了,你可能会等着让它自行消失,而不是把钱还清。


4 修复错误。您可以通过在线联系每个CRA或写信来纠正错误。为了保护自己,你可能应该两者都做。以挂号信寄出,要求回执。 联邦贸易委员会有一封你可以使用的信件样本:https://www.consumerer.ftc.gov/articles/0384 -sample-letter- -errors-your-credit- Report . 请查看“争议信用报告错误”以获得更多关于如何修复错误的信息。
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