购买泰国房地产是否是一项好投资？
2020-05-25 14:28 来源：
泰国房产值得投资吗？在泰国购买房地产的外国人数量比亚洲其他任何地方都要多。泰国成为全球房地产投资商的首选的原因有很多。
泰国位于东南亚的心脏地带，数百年来一直是商业中心。由于其极具战略意义的地理位置，它是19世纪殖民大国之间的缓冲区。结果，泰国是该地区唯一未被殖民的地方。
泰国（及其房地产市场）今天仍然可以从其战略位置上获得丰厚的回报。然而，与以往不同。
这些国家是世界上增长最快的国家之一，使泰国与近2亿消费者一起轻松获得廉价劳动力。甚至没有提到泰国自己正在崛起的中产阶级和6700万人口。
当然，泰国的经济增长不仅仅取决于邻国。它们的经济也相当稳健-至少与世界其他新兴市场相比。
您几乎可以在世界上任何一家超市找到泰国出口商品。在泰国的商店中，他们都储备有日本和美国的产品，而在亚洲前沿市场的商店中，泰国的出口就充满了货架。
如果打开计算机并阅读硬盘驱动器上的标签，则几乎肯定会在其上贴有“泰国制造”的标签。这是因为泰国是世界上最大的硬盘和内存制造商之一。
曼谷不仅是地球上旅游人数最多的城市（在万事达卡的最新调查中击败了巴黎和伦敦）。它也是世界上最大的电子产品和汽车出口商之一。
除了制造业和出口外，泰国是一个新兴市场，拥有庞大的服务业。近年来，泰国的初创企业社区也看到了快速的增长和巨大的成功。
这些因素导致了稳定的增长，这种增长持续了大约三十年，使泰国成为亚洲最具活力的国家之一。
当然，这种整体经济成功也扩展到了泰国房地产市场。几十年前几乎不存在的中产阶级现在正变得越来越重要。
他们有能力购买曼谷，清迈，芭堤雅乃至华欣正在建设的无数新公寓和住房项目。
泰国的房地产市场也是外国投资者中亚洲最受欢迎的房地产市场之一。实际上，它可能是最受欢迎的。
无论是作为外籍人士还是居住在此的数千名外国退休人员中的一员，来自世界各地的买家和出租人都已成为泰国房地产行业的一部分。
像其他地方一样，泰国也有很多问题。军事政变于2014年夺取政权，并在2019年大选后仍然有效。至少可以说，言论自由和新闻出版自由并不是最大的，泰国的教育体系也落后于同龄人。
但是也有很多亮点。该国对外国投资相当友好，几乎任何人，甚至游客，都可以在20分钟内开设泰国银行帐户。与发展中亚洲其他国家相比，泰国的房地产购买者减少了官僚主义。
此外，该国享有在艰难时期反弹的良好声誉。在经济学家中实际上有个名字……“ Teflon Thailand ”。
在过去的一百年里，泰国发生了18次政变，同时也经历了许多衰退。然而，这里的情况仍然比五个邻国中的任何一个国家都要好，除了马来西亚。
在现任政府的领导下，泰国正在发生重大变化。如果以历史为指导，那么该国的房地产行业将在未来遥遥领先。
泰国房地产值得投资吗？
泰国的战略位置使其距四个不同的高增长经济体仅一小时车程。具体来说，这些前沿市场是柬埔寨，老挝，越南和缅甸。
这样的事实不仅使泰国成为东南亚地区的重要基地。通过让他们“ less带”到欠发达，快速增长的邻国，这也使泰国经济本身受益。
泰国的房地产可能没有亚洲最佳的资本增值前景（我们认为这一头衔属于柬埔寨）。话虽如此，在过去十年左右的时间里，房地产市场已证明具有非常强的弹性。
此外，泰国泰铢一直是亚洲最主要的货币之一。在过去十年中，它的波动幅度甚至小于诸如新加坡元或日元之类的既定货币
泰国的房地产， 以及该国的货币和经济，在衰退中崩溃的可能性也很小。对于那些仍希望获得新兴市场资产敞口的规避风险的投资者而言，这使其成为理想之选。
在2008年的金融危机中，泰国的房地产价值始终如一。自2013年政变以来，曼谷市中心某些地区（例如Ratchathewi和Thong Lor）的价格甚至上涨了一倍。
泰国的未来将迎来有趣的时代。然而，该国的经济拥有反弹和重塑自己的悠久历史。在比现在更加不确定的时代，这是事实。
外国人可以购买泰国房地产吗？
泰国的商业环境没有东南亚其他国家开放。外国人最多只能拥有公司49％的股份……除非您是美国公民。
根据《泰国-美国友好条约》，美国人可以拥有公司100％的股份，这使它成为少数几个拥有外国公司作为美国公民实际上会有所帮助的情况之一
但是，根据《友好条约》成立公司的程序是官僚主义的，需要得到多个政府机构的批准。
在房地产所有权方面，外国人只能（至少轻松地）拥有一栋不超过所有单位49％的建筑物中位于地面层以上的共管公寓。
从技术上讲，如果您投资至少3,000万泰铢（截至2018年中期，约合950,000美元），泰国法律允许外国拥有土地资产。但这需要特殊的批准，而且在现实中几乎没有很多已知的案例可以授予许可。
有人会告诉您，您可以通过代名人结构在泰国购买土地。但是，与柬埔寨不同，这是非法的，泰国宪法明确禁止这样做。政府最近更加严厉地打击了泰国的提名结构。
计划出售和出售泰国公寓
在开发期间或之前，开发商出售了许多公寓单元。买家通过这样做可以享受到很大的折扣，开发商可以更轻松地获得贷款，并可以说他们的项目“卖出去了”。
从开始销售开始，公寓建筑通常需要三到五年才能完成建设。因此，有一个市场计划购买泰国公寓单位，并在建筑物即将竣工时以利润出售它们。
施工结束后，您可以购买并转让购买公寓的权利。无需等到施工完成就可以卸载您的财产。或至少是其销售协议。
要保留一个单位并签订合同，您通常只需要在几年的时间内支付10％的首付，然后再逐步支付10％的首付。分期付款按月支付。
在几年的时间里，房地产价值可以显着升值。曾经有一些人以计划外的价格购买泰国公寓，并在完工前几年以高于100％的溢价出售合同。
但是它也有固有的风险。最坏的情况是您必须放弃合同，损失首付和分期付款。
例如，如果泰国的房地产价格大幅下跌，或者您没有足够的现金来完成转让，那么理论上就可能发生这种情况。虽然第二种情况可能是自己的错，但第一种情况是在亚洲金融危机期间大规模发生的。
泰国的物业税是多少？
泰国的公寓不需缴纳年度物业税。话虽如此，任何公寓都将收取建筑物维护，电费，人员和清洁费的年度管理费。
这不是税。但这仍然是您在泰国拥有房地产时每年必须支付的钱。
管理费的确切成本取决于建筑物的大小，密度和标准。如果您要购买中档的泰国公寓，则预计每年需要支付每平方米500泰铢的费用。
转让财产时，根据其政府评估价值收取2％的费用（应低于您支付的价格）。通常，该费用的一半由买方支付，一半由卖方支付。
在泰国转让任何房地产时，也必须支付0.5％的印花税。印花税通常由卖方支付。
但是，如果在购置房产后的5年内出售房产，则应缴纳3.3％的“特定营业税”。如果需要缴纳特定的营业税，则无需支付印花税，而您需要支付较高的3.3％的费用。
如果您选择在泰国出租物业，则租金所得税非常低，因为有很多扣除项。您的应纳税额的确切金额取决于所允许的扣除额。
租金税通常不超过5％，有时甚至更低。如果您问大多数当地房东，他们可能会说他们不计算或不交税，也没人会打扰他们。
在泰国购买物业安全吗？
泰国拥有相当强大的财产所有权法律（至少与该地区其他大多数地方相比）和安全的计算机产权系统。因此，您应该与政府没有任何问题。
如果根本要解决问题，那就是公寓开发公司，房地产经纪人或卖方。
泰国大约有二十多家大型房地产开发商，享有良好的声誉，并且有许多已完成的项目。您可能不会遇到这类开发人员的重大问题-至少不是他们最终无法解决的问题。
但是，如果您与小型公司打交道，那么您将处于更加危险的境地。任何开发人员都应至少有一个完整的项目或两个按满意客户的良好标准构建的项目。
我强烈建议您在财产建造好并准备好转让后，聘请第三方检查员。很少有公寓单元能够以完美的状态进行传输，而且完全没有问题。
泰国检查员将知道该寻找什么，并且可以增加价值，远远超过您为他们的服务所支付的价格。如果检查员发现缺陷，公寓开发人员将免费修复它们。
几乎所有公寓开发商都提供至少一年或两年的保修期。但是，如果您在钱还没到位，在进行转移之前提起这些问题，他们就急于解决问题。
最佳投资泰国房地产的地方
泰国是一个相当大的国家，拥有将近7000万人。因此，您可以在数百个城市，城镇和度假区购买房地产。
请记住，外国人只能拥有公寓单位，而这会为非泰国房地产投资者留下较小的城镇和村庄。但是，您在其他地方仍有很多选择。
曼谷是一千六百万人口的城市，是泰国的首都，也是印度支那最大的城市。如果发生任何事情，或者在商业，经济或政治上具有重要意义，它就会遍及曼谷。
泰国第二大城市清迈，购买房地产也不是坏地方。但是，尽管许多外国人正在芭堤雅和普吉岛等度假胜地抢购公寓，但我认为，出于以下进一步讨论的原因，投资者应完全避开旅游区。
曼谷天际线
从隆比尼公园（Lumpini Park）上方看，曼谷及其素坤逸/暹罗/拉差贴威地区的天际线不断扩大。
曼谷
几个世纪以来，曼谷一直是外国商人和商人进入东南亚的主要切入点。自1700年代以来，这座城市已经发生了明显的变化，但它作为亚洲最重要的城市之一的现状也不例外。
曼谷是如此之大，以至于它的几个街区都有自己的“子市场”，每个子市场都有自己的规范，入住率，价格和前景。
集中性和访问权比什么都重要。因此，在曼谷郊区邦纳（Bangna）购买房产与在隆比尼（Lumpini）市中心地区购买房产完全不同。
在一篇文章中涵盖曼谷的每个街区都是不切实际的。因此，将仅提及少数几个区域。无论如何，曼谷仍然存在购买房地产的一般规则。
位于BTS轻轨站附近的房地产，其价格将比同类房地产高出两倍或三倍。地铁站旁的公寓也要收费，尽管与BTS站相比并不算多。
距离中央大众运输站100米的公寓房，每平方米的售价不可能低于200,000泰铢。
当公寓大楼位于距大众运输站500米或以上的位置时，价格溢价会减少多达一半。一公里以外的财产完全消失了。
隆比尼
作为曼谷最独特的地区，隆比尼公园及其周围的街道（无线路，Soi Langsuan等）也是该市最昂贵的社区。
例如，众所周知，无线道路上的新房地产开发价格高达每平方米500,000泰铢。
这些高价值的原因是隆比尼（Lumpini）居于中心，但又安静多叶。街道被修剪整齐，而曼谷最大的绿地-隆比尼公园则给人一种平静的感觉，很难在中央商务区的其他地方找到。
无线之路的使馆也使该社区变得安全，嘈杂，宽敞。美国，越南和英国大使馆都在附近。
但是隆比尼尽管相对宁静，却位于黄金地带之间。即，Silom和Sathorn商业区，Siam商业中心以及Sukhumvit的众多餐饮场所。不用说，您在Lumpini找到BTS电台将不会有任何问题。
隆/沙吞
是隆和沙吞区，是曼谷大多数金融机构和跨国公司的所在地。因此，该地区深受当地富人和在曼谷工作的外籍人士的欢迎。
因为它是曼谷的主要中央商务区（CBD），所以价格显然很高。那些住在席隆和沙吞的人可以轻松前往市中心的其他地方。各种国际餐厅和其他便利设施总是在步行距离之内。
位于那拉提瓦路以北的席隆（Silom）的房地产价格是曼谷最昂贵的房地产之一。但是，如果您在Narathiwat交叉路口的西部或南部寻找价格，价格会便宜一些。
素坤逸路
素坤逸路（Sukhumvit）是世界上最长的道路之一。它不仅从曼谷的核心延伸到其外围地区，而且最终一直延伸到泰柬边境。
但是，素坤逸路因其位于曼谷市中心的部分而闻名。特别是从娜娜（Nana）到Soi Ekkamai及其BTS站。
那条素坤逸路无疑是曼谷最受欢迎的外派地区。无数的餐馆提供从阿根廷到日本料理的国际服务，有助于通洛，阿索克和Ekkamai的“ hi-so”声誉。
这些泰国街区沿Sukhumvit东南向On Nut延伸，变得更加本地化。您可以以低于其“市区”部分价格一半的价格在素坤逸路外的公寓拥有权。
综上所述，曼谷郊区的一居室单元供不应求。因此，在市中心购买大型公寓可能会更好。
拉差贴威
拉差贴威可以说是曼谷最中心的地区。他们在附近有三个不同的BTS车站，以及靠近Sri Ayudhya和Phyathai Roads拐角处的机场铁路。
此外，拉差贴威区就位于曼谷暹罗商业中心的北部。它也位于泰国杜斯特政治中心正西。
尽管有这些因素，这里的价格还是比其他核心地区的价格低。拉差贴威的入住率也是该市最高的。
拉差贴威（Ratchathewi）的感觉更加本地化，并且您找不到在Sukhumvit或Silom中拥有的更多移民。然而，该地区靠近像联合国这样的政府机构，距离曼谷市中心的其他地方仅一箭之遥。
胜利纪念碑和附近的Soi Rangnam尤其是拉差贴威最理想的居住区。曼谷最大的免税购物中心国王电力大厦（King Power Complex）和数十家餐馆和商店就在那条街上。
湄南河边
一些外国人，尤其是退休人员和第二套房主，选择住在曼谷的湄南河上。您可以从河边的豪华公寓欣赏风景。
通常，湄南河的西侧价格较低。这是因为从东面前往曼谷的中央商务区（CBD）更容易。
住在河西侧的居民还必须开车穿过拥挤的桥梁或乘船才能到达曼谷市中心。
曼谷的河上有购物中心，酒店品牌的住宅，以及一些正在建造的这座城市即将建成的最高建筑。但是，即使没有河流，沿河沿岸的入住率也已经很低。
同时，公共和私营部门都在以各种类型的无数发展振兴该地区。时间将证明他们是否能够使这条河复活。
清迈
清迈（Chiang Mai）是泰国第二大城市，但其人口规模远小于曼谷，仅约200万人。
因此，您将在曼谷找到各种各样的公寓项目（请记住：外国人只能在泰国拥有公寓）。清迈的大多数当地买家居住在房屋或其他低层建筑中。
尽管如此，清迈还是亚洲最受欢迎的小城市之一，特别适合退休人员，企业家和数字游牧民族。即使您不太可能有高薪租户为跨国公司工作。
对于Airbnb和其他短期租赁而言，清迈及其房地产市场的确可以说比曼谷更好。如果您愿意付出更多的努力并且不介意本质上来自住宿行业的麻烦，那么在这里可以证明是富有成效的。
芭堤雅和普吉岛
我们的指南通常不包括我们不建议投资的目的地。但是，由于在芭堤雅和普吉岛进行投资的受欢迎程度，我们将对作为外国人的房地产市场给出意见。即使我们对这两个度假城市的看法不是正面的。
人们经常以游客的身份来到泰国，参观芭堤雅和普吉岛（以及其他地方），并决定在这两个城市之一购买公寓。
如果您想住在这里，那么在泰国最受欢迎的海滩地区购买房地产绝对没有错。不过请不要误会：普吉岛和芭堤雅的房地产根本不是在泰国投资的最佳方式。
您可能不会在普吉岛上赚钱，尽管这也是一种可能。只是旅游区太受“本月风味”的影响。
东南亚拥有许多海滩。人们选择居住和度假的地方是芭堤雅和奎布里（华欣以南50公里处的一个安静海滩）唯一的区别。
芭堤雅/普吉岛的旅游淡季，经常受到入住率低的困扰。他们缺乏拥有跨国公司和稳定的高薪派遣人员的曼谷的“维持能力”。
同样，如果您只想住在这里，那么在普吉岛或芭堤雅购买公寓也没有错。但是，一项投资的主要目的是使风险最大化，赚钱最少。否则，是一个巨大的错误。
华欣
上面提到的有关芭堤雅和普吉岛的一切，其中大多数都不适用于华欣。也许您想知道为什么。
华欣比其他泰国度假城市的建筑少得多。由于附近的皇宫，它可能会保持这种状态。最重要的是，它还可以更好地满足本地需求。
从在泰国最好的大学获得商学学位并且会说泰语的人那里拿走它：富有的当地人（比您想象的要多得多）喜欢在华欣周末度假。
然而，当地人不太可能在太远的普吉岛或太喧闹的芭堤雅拥有房地产。
简而言之，如果中国人和俄罗斯人停止在芭堤雅度假，那么其房地产市场将会消亡。华欣拥有其他泰国海滩目的地所不具备的可持续性和国内增长。
在泰国雇用房地产经纪人
当地人并不总是在泰国使用房地产经纪人。相反，他们经常通过开发商直接购买房地产，或者通过共同的朋友或在线论坛找到转售单位。
在某种程度上，出售泰国房地产的房地产经纪人是“西方服务”。它们的存在是为了使那些不讲泰语但以销售价格的一定百分比作为佣金的外国买家更容易做。
如果您是新手，需要帮助，那将是非常好的。请记住，如果您是投资者，那么在使用泰国房地产经纪人时，您会立即损失价值几个百分点的利润。
如果您需要清楚转让过程，请考虑使用律师而不是房地产经纪人。您可以向他们支付固定费用，而不是固定比例的佣金。
如果您直接从公寓开发商那里购买，则没有理由寻找一家信誉良好的房地产经纪人或律师（特别是如果该公司在泰国证券交易所上市）。
请记住：在一个并不总是在主要交易之外使用房地产经纪人的国家，向您出售公寓单位是他们的工作。开发人员将为您处理转移过程以及其他所有事务。
本网注明“来源：外房网”的所有文章，均为外房网编辑部原创或编译作品，转载请注明来源“外房网”。 凡注明“来源：XX网（非外房网）”的文章，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，部分转载内容原作者未知，如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请及时与我们联络，我们会及时删除。举报邮箱：sam@glofang.com
