如何开始海外房地产投资:13个步骤
2020-05-25 11:45 来源：wikihow
不管你是想找一套房子，在里面度过退休时光，投资机会，还是简单的度假屋，在国外购买房产都是一种令人兴奋且有利可图的投资形式。然而，对于没有经验的买家来说，这可能是有风险的。刚开始在海外投资房产的人需要知道从哪里开始寻找，如何将选择范围缩小到几处可能的房产，以及在需要购买房产的时候去哪里咨询。
步骤
步骤 一: 开始你的搜索
1 确保你被允许购买房产。在一些国家，外国人根本不允许购买房产。在其他地方，外国人只能在某些地区购买房产，或者通过信托购买。在你投入太多精力寻找梦想中的房产之前，确保你被允许在目标国家购买、拥有和出售房产。例如，菲律宾根本不允许外国人购买房产。在墨西哥，购买房产的地点受到严格限制。在马来西亚，外国人可以购买房产，但如果他们出售，他们必须把钱存在马来西亚银行。
2 多次访问该地区。你不可能在一次游览中就对一个城镇或城市(更不用说一个国家了)有细致入微的了解。此外，世界上许多旅游富裕的地区都有旺季和淡季，这极大地影响了租赁物业的收入潜力。在你购买之前，确保你已经访问过你的目标地区多次。
3 评估政治形势。一个国家的政治可以在一眨眼的功夫改变，随之改变的还有你的投资收益。在你在国外购买房产之前，确保你对你的目标国家的政治形势有一个成熟的了解。1958年，古巴的哈瓦那是世界上最富有的热带城市。它是外国投资的温床，许多投资者从他们在这个城市的持股中赚了很多钱。接着，在1959年元旦，菲德尔·卡斯特罗迫使铁腕人物富尔亨西奥·巴蒂斯塔(Fulgencio Batista)下台。此后不久，卡斯特罗开始将工业国有化，并没收外国人的财产。短短几个月，投资者就损失了数百万美元。
4 只买你看到的。经验丰富的投资者可能需要技能和舒适度，才能投资海外的预期开发项目。但刚开始购买海外房产的买家应该避开这个问题。对于缺乏经验的买家而言，风险实在太多，难以衡量。例如，如果开发人员在项目完成之前就没钱了怎么办?尽管美国的支票账户和储蓄账户可能有保险，但在任何地方，投资都很少有保险。你可能会发现你拥有一块非常昂贵的未改良的土地。
5 决定你是否要租这个房子。如果你想通过出租房产获得收入，最好的选择是作为唯一的所有者购买房产。这样，你就最大化了你的财产的收入潜力。虽然出租的房产可以带来收入，但也需要维护和保养。在决定你想要去的方向时，要考虑到租金和/或选择一个物业经理来管理半个地球之外的控股公司的难度。
此外，如果你打算租房子，房子要么必须位于吸引大量游客的地区，要么需要位于足够发达的地区，以吸引当地的租房者。
6 考虑一下部分所有权的好处。买方进入风险相对较小的外国投资领域的一个好方法是购买一处房产的部分股份。买家在一处房产中购买一定比例的房产，并在一年中的一定时间内获得一定比例的使用权。这类似于分时度假。不同之处在于，分时度假只允许个人使用财产——分时度假的所有者实际上并不拥有财产的所有权。在部分所有权的情况下，买家实际上购买了房产本身的一部分。
步骤 二: 为您的购买做准备
1 找一个好的房地产经纪人。一个好的房地产经纪人在驾驭当地房地产市场方面将是至关重要的。有趣的是，多重列表服务(MLS)是美国特有的。在大多数其他国家，房地产经纪人是找到你要找的那种房产的关键。 当地的外籍人士社区是寻找有能力的当地房地产经纪人的好地方。然而，如果你还没有进入这个社区，看看worldproperties.com网站上列出的国际房产。Worldproperties.com实际上是国际房地产协会联盟的网站，所以它是一个很好的起点。国际房地产专业人员协会(AIPP)，位于https://www.aipp.org.uk/，是另一个很好的资源。 支付给房地产经纪人的费用结构因国而异。在你做出承诺之前，确保你了解它是如何工作的。
2 确保你的预算考虑到了所有的细节。你会想和你的房地产经纪人谈谈在你的目标国家购买房子的相关成本。与在美国一样，购买一套住房的成本将超过购买价格。查询有关税务、业权查册/土地注册处及法律费用。 需要考虑的一些持续成本是汇率成本和每月按揭付款的转让费。如果你打算租这所房子，调查一下这一地区同类房子的租金，并找出你每年可以租几周的时间。
3 决定你想如何融资。根据你的目标国家不同，外国买家可能无法获得抵押贷款，而且许多美国银行不为购买外国房产提供贷款。因此，一旦你确定了总体预算，你就应该决定如何为你的购买融资。有几个选择，包括: 卖方融资。从业主或开发商获得融资的可能性，很可能仅限于新建物业和没有未偿还抵押贷款的物业。尽管如此，如果卖家愿意，这也是一个有吸引力的选择。 IRA。个人退休账户的投资类型几乎没有什么限制。因此，如果你管理自己的个人退休账户，那么你就可以用账户里的资金购买海外房产。 此外，还有一些针对海外房地产的利基贷款机构，其信誉程度各不相同。在与任何此类贷款机构签订合同之前，应先咨询律师。
4 在放映过程中寻找正确的细节。一旦您将焦点集中在一个区域和一些可能的属性上，您就会开始查看这些属性本身。当你这样做的时候，请记住一些问题，包括: 附近有很多空的单元吗?如果有，这可能预示着一个地区的衰退。基础设施的改进是什么样的?您希望确保该物业获得可靠的水、下水道、垃圾和电力服务，如果没有，您可能如何进行补偿(例如，通过建造一口井)。你需要一辆车吗?如果是这样，道路是否处于可穿越状态?有业主协会(HOA)吗?尽管HOAs令人生厌，但强劲的HOA通常意味着附近的环境将与你购买时大致相同。
步骤 三: 找主管协助
1 聘请一位你信任的律师。一个称职的律师可能是在国外完成购买财产的最重要的因素。了解外国司法管辖区的法律、习俗和法规，除了最老练的买家以外，其他人都无能为力。 推荐可以是一个很好的寻找律师的来源，特别是如果你住在一个有很多国际贸易的大城市。但是如果你不能通过推荐找到律师，可以在国际律师协会的网站http://www.ibanet.org/barassociations/bar_associations_home.aspx. 上查询国家律师协会的名单，千万不要使用卖方推荐的律师。虽然他们可能是一个好律师，你需要确定你的律师是为你和你自己工作。
2 了解税务影响。确保你和你的律师谈论过你的购买所涉及的税务问题。有些国家对外国购买者征收更高的税，而有些国家则根本不对外国人征税。许多国家的遗产税制度与美国不同。世界上有多少个国家，就有多少个不同的税收。
3 使用货币专家。货币经纪人可以帮助你最大限度地利用外汇汇率。它们通常比银行更便宜，而且它们替你把钱存在一个账户里，这样你就能得到最好的汇率。许多货币经纪人还会在交易结束时锁定汇率，这样对你来说，汇率就不会比你在交易结束时更糟糕了。相反，汇率永远不会提高。
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