为海外商业地产增值的3种方法
2020-05-25 11:53 来源：wikihow
商业地产是一项利润丰厚的投资，无论你是打算将其用于自己的业务运营，还是将其出租给租户。为了最大限度地利用你的财产，你应该采取某些步骤来增加它的价值。一些增加商业地产价值的建议包括进行结构和外观上的改变，这可能是改善物业、吸引租户和/或合理提高租金的方法，以及改善运营以带来更多收入。
步骤
方法 一: 做出结构和外观上的改变
1 添加平方英尺到您的财产。这是向属性添加值的最常见方法之一。如果你的商业地产需要更多的租户，而且他们不能在之前可用的空间内增加，增加更多的空间是经济的。根据物业的用途，你可以通过增加更多的办公室、仓库、店面、停车场、仓库、会议或员工聚会空间来增加其价值。
有停车位或预留停车位可以让你的物业比公司或企业考虑的类似物业更具竞争优势。
在开始任何施工工作之前，与当地建筑当局协商必要的许可。
2 增加可出租的面积。重要的是要记住，在一个物业中，总平方英尺和可出租的平方英尺是有区别的。如果建筑设计很差，可出租的平方英尺将明显小于“实际”的平方英尺。这意味着你的大部分财产可能会被潜在的货币化。 例如，有过多的大堂，未完成的区域，或走廊安排不善的建筑可能会有很大一部分财产无法出租。
考虑完成任何不完整的部分，或将任何当前不可租的区域转换为可租的区域。例如，一层可能有两个大的设备壁橱。把这两个房间合并成一个小壁橱，把另一部分租出去作为一个小办公室可以增加价值。
3 改善你的财产的外观。你的财产的外观会极大地影响它的价值。幸运的是，有几种低成本的方法可以通过外部改进来增加价值。 与清洁和垃圾回收公司协商，向租客提供服务作为租金的一部分。
确保你的房子的地面、停车场、浴室和走道非常干净，这是最便宜、最简单的方法来提升你的财产的价值。这意味着清理垃圾，确保草坪修剪整齐，清除杂物，确保没有异味。
更新门窗。如果你的房子的门窗过时了，不时尚，或者设计很差，考虑更新它们。投资新的门窗不仅可以改善你的家的外观，还可以减少噪音，增加自然光线，并帮助减少加热/冷却费用。
油漆。粉刷外墙砖或壁板是一种简单易行的方法，可以刷新您的财产的外观，并在不进行重大结构更改的情况下赋予它新的外观。
投资专业的园林绿化。专业的景观美化可以以合理的成本显著改善您的财产的外观。
4 更新标识。标识应该吸引人们从外面进来，并且应该准确地代表物业的目的。 如果标识大小不足相比,体系结构(或竞争的迹象),隐藏的绿化,难以阅读,看起来没有吸引力,或者另有一个歪曲的财产的目的,你可以提高你的商业地产的价值通过添加新的标识或更新旧的。
考虑各种标识风格、材料、尺寸和位置。向标识制作商咨询，了解您的所有选择，并为您的财产做出最佳决策。
5 提高安全性和停车。安全功能，如报警系统，大门和百叶窗可以增加财产的价值，使财产更有吸引力的租户和降低你的保险费。此外，有些地区可能需要雇佣私人保镖。 关于停车，可以考虑从附近的空地上租，这些空地在你的租户工作时间内是闲置的。例如，你的租户的业务可能有白天的时间，但附近有一个夜总会，白天是空的。
你可以考虑白天把夜店租给一辆快餐车或其他移动公司。
方法 二: 减少费用
1 减少费用。对于商业地产来说，它的价值很大程度上取决于它的盈利能力。利润可以通过提高租金或减少开支来增加。幸运的是，可以在不显著影响物业运营的情况下减少开支。 考虑在整个物业中增加节能灯泡。这将花费前期资金，但将节省大量时间。考虑将一些费用，比如煤气费用，转嫁给租户。如果你的天然气公司可以单独计量单位，考虑让他们这样做。这将使您能够监控和收取个别租户的燃气费用。投资现代化的供暖和空调系统也可以在长期内大大降低成本。与供应商签订长期合同。这可能会降低你的日常用品采购成本。持续的维护也可以减少昂贵事故的发生，从而减少你的开支。
2 要求税务评估员重新评估你的财产价值。物业估价通常是过时的或不准确的，有时一个简单的重新评估可以大大降低你的纳税义务，从而提高你的底线。 你的财产价值通常只由当地政府评估，因此你的财产价值可能反映了一段时间内财产价值更高。另外，评估人经常会犯错误，你的评估人很可能高估了你的财产的价值。如果你觉得你的财产被高估了，你可以联系你当地的税务员，要求重估。如果你对这个新数字不满意，你可以随时征求他们的意见。要这样做，请访问您的税务评估办公室，并要求表格提出上诉。您还可以请求关于其他属性值的信息。如果你注意到类似的房产估值较低，你的案例的说服力就会大大增强。或者，联系一位律师或房地产经纪人，他擅长对财产评估提出上诉。
3 你的财产现代化。建筑应该是最新的，在质量上与周围的建筑相媲美，并代表该地区的美学风格。确保你使用的是节能的暖气、空调、热水器和灯，以节省常规的能源成本。 升级你的房子的屋顶可以是一个现代化的外观，降低成本，并防止损坏你的房子的方法。由于这个原因，一个新的屋顶可以提供一个很好的投资回报。 走向绿色。更新你的物业时，要考虑到环保。这不仅会使你的财产在今天的地球意识的消费市场，但也会降低间接成本。绿色选择包括太阳能电池板、节能电器和节能窗户。甚至可能有税收优惠。 现代化时，确保每一个改变创造的价值都大于成本。例如，如果您在新空调上花费了2000美元，那么随着时间的推移，这种新空调将节省2000美元的成本，或者将使您能够吸引、维护或增加租户的租金。
方法 三: 获得更多的收入
1 知道附近。了解该地区其他商业地产的售价，以及该地区的总体市场价值，将有助于决定该物业的商业方向。现在这个领域最理想的是什么?这个社区需要什么?未来还有哪些其他的开发项目(一所新学校、公寓或购物中心)会影响你的投资的供求关系?
2 名称属性。给一处房产命名可以赋予它个性和魅力，还能让人们认清它的用途和在市场中的地位。这是属性品牌化的必要条件，可以显著增加属性的价值。 关于名字的想法，考虑财产的历史，在社区内的位置，目的，附近，和租户。 您还可以考虑将命名权出售给大型租户。 关于名字的话题，如果名字读起来很奇怪或者很难发音，可以考虑改变街道或者道路的名字。例如，《死亡之路的阴影》(Shades of Death Road，位于新泽西州)可能会在商业地产价值上看到一些挣扎。你可以向当地的规划和分区部门申请更改街道名称。
3 找到租户。如果您的商业地产有空间容纳更多的租户，您可以使用许多方法来查找租户并增加财产价值。提供入住优惠来吸引新房客。例如，你可以提供一个折扣的第一个月的租金率，低存款金额或短期租赁来吸引租户进入你的财产。例如，要求现有的租户推荐新的租户，并考虑提供激励作为回报。激励的例子包括发现者的费用，一个月的折扣租金，或获得优质物业的舒适。通过推荐获得新租户可以增强租户对大楼的协同作用，这意味着业务类型将处于类似的类别中。例如，缺乏租户协同效应的情况是，在典当行旁边开一家出售高端古琦(Gucci)手袋和女性配饰的商店，这会导致房地产价值下降。
4 避免空缺。一幢空房子肯定会使你的财产大幅贬值。幸运的是，拥有适当的政策和程序可以极大地帮助保留租户和避免空缺。 与你的租户保持良好的关系。这意味着要及时解决他们的问题，保证他们的可用性，并维护好他们的财产。这有助于留住租户。与目标租户市场的需求保持联系。你有高档公寓吗?拥有健身设施、wi-fi和充足的停车位可能很重要。
5 提高租金。商业地产买家关注的是收入，增加收入最简单的方法之一就是增加租金。然而，提高租金需要谨慎行事。如果你的房子入住率非常高(95% - 100%)，这可能意味着你的租金可能会上涨。 如果你的物业是由小企业或低收入租户组成的，提高租金可能是不明智的，因为你可能会在不经意间降低你的出租率。这可能意味着你的收入会减少，吸引新租户的难度也会加大。然而，如果你的房产有高端租户，如果你的社区很受欢迎，如果你的房产有一个等待购买的名单，或者如果附近的房产租金更高，考虑提高你的租金。目标是在不让租户离开或降低你吸引新租户的能力的情况下收取尽可能多的租金。考虑一下最近对该房产的投资是否值得提高租金。例如，你可能投资了一个高质量的停车场，新的安全措施，或一流的空调。所有这些都可以证明更高的租金是合理的。
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