如何在泰国购买房地产:终极指南

2020-05-25  来源:
   如果你想在泰国买房,你可以放心,泰国房产市场一直以令人印象深刻的平均每年10-15%的速度增长,这是一种稳定且可维持的速度。与世界上拥有全年阳光、高温和风平浪静的目的地相对较少的国家相比,泰国的投资仍然具有很高的价值。

也许您已经决定购买房地产,或者只是想了解在泰国购买房地产时如何工作的更多信息。

在本文中,我将解释有关外国财产所有权的法规,如何在泰国作为外国人购买财产,关于财产税,是否可以租出财产等等。

外国人可以在泰国购买房地产吗?

外国个人可以购买公寓项目中49%的单元。剩余的51%需要分配给本地人。

此外,外国人可以拥有分层产权的办公室单位,并具有与购买公寓时相似的规定。这虽然不常见,但值得一提。

您也可以购买并拥有物理结构,但不能购买并拥有这些结构所基于的土地。但是有一些方法可以解决这个问题。

您可以租借土地,也可以通过当地公司购买土地(第一种选择明显容易得多)。让我们回顾两个选项。

1.在泰国的租赁地

外国人可以租用土地,最长期限为30年。有时您最多可以将租约期限续签三次。

简而言之:租赁权是指土地所有者与您签订了在特定时间占用其土地的权利。

租约到期后,可以续签或重新协商。确保续租期的一种常用方法是在合同中规定。

2.通过泰国有限公司购买物业

普吉岛

另一种选择是成立一家有限公司来购买房地产,这在美国也很流行。此后可以通过该公司购买财产。

这里的问题是,外国人在泰国不能拥有超过49%的有限公司。外国人通过任命自己为董事,发行不同资产类别,赋予自己多数投票权来解决这一问题。

话虽如此,多亏了1966年签署的《泰国与美国之间的友好和经济关系条约》,美国公民被允许在一家泰国公司拥有超过49%的股份。

3.在配偶的帮助下购买房产

有时,外国人会让您的泰国配偶购买土地,然后让他或她为您租赁土地。但是,请注意,如果您申请离婚,则您的财产可能会被视为泰国配偶的单独资产。

为了减少在泰国购买房地产时的风险和障碍,您最好购买一栋公寓,这种公寓明显更简单,更容易。

在泰国购买公寓

外国人通常更喜欢在曼谷和普吉岛等地方购买公寓,因为购买过程更容易。

公寓通常是新建的,并配有现代化的内饰。因此,这些人居住舒适,易于出租。您还可以使用健身房,游泳池,有时甚至是超市等等。

购买公寓的两个最明显的好处是:

  • 外国人可以获得永久业权
  • 该公寓已注册为业权契据,类似于Strata业权

对于那些不了解产权契据的人来说,这是一份文件,显示您拥有该物业及其带来的所有权利。分层标题用于具有公共区域的多层公寓楼,例如游泳池和健身房。

如果您来自英国,您可能听说过Commonhold系统。另一方面,在美国,他们拥有所谓的共管公寓系统。

即使公寓带来许多好处,也要当心泰国国民必须拥有建筑物中至少51%的单元。确保您的未来公寓都属于这种情况。

在泰国买别墅

对于想居住在不太热闹的地区(也许更靠近海洋)的外国人来说,别墅可能是更好的选择。

如果您计划在泰国待更长的时间并想避开大城市,有时值得付出额外的努力。

与公寓相比,拥有别墅的一些好处可以是:

  • 更多隐私
  • 价格可能会升值
  • 靠近大自然或海滩
  • 有家人的话,更方便,更宽敞

考虑哪种选择最适合您的喜好,当前的生活状况,并明智地做出选择。

如何为泰国的房地产融资

融资性质-泰国

如果您想用现金购买物业,可以通过将资金转移到泰国的当地银行来完成。

这似乎比听起来容易,但是转账的过程应该事先进行研究。

首先,您需要将外币总额转移到泰国的本地银行(例如,美元或新币)。

然后,银行将发出FET表格(外汇交易表格)的副本,其中需要包含以下信息:

  • 您选择的外币转账金额
  • 金额转换为泰铢
  • 发件人姓名
  • 收款人姓名
  • 交易目的

如果未提供FET表格,则可以选择提供一张贷方通知单和一份保函,其中应包含与外汇交易报告表格中指定的信息相同的信息。

将您的资金转移到泰国时,将填写外汇货币交易表格。

最后:填写完上述文件后,您需要将其移交给土地局,以便他们以您的名义管理所有权的转移。

在泰国按揭作为外国人

 

如果您不能完全自己筹集财产,也可以申请住房贷款。例如,最常见的方法是在一家在泰国和新加坡均设有分行的银行申请贷款。

以前,在泰国不可能以外国人的身份获得本地银行贷款,但由于涉及许多限制,这种情况仍然不常见。

要求清单很长,我想许多外国人根本没有资格。这在发展中国家并不罕见。

在泰国获得本地银行贷款有什么要求?

在撰写本文时,以下条件来自曼谷银行的网站:

  • 申请人必须年满20岁
  • 贷款期限不能超过30年(仅长期雇员最多35年)。加在一起时,申请人的年龄和贷款期限不能超过65岁
  • 通常授予的最高贷款额将高达评估价值的80%

申请抵押时需要带什么文件?

申请泰国抵押

通常,至少应提供以下文件:

  • 护照复印件
  • 专业执照副本(专业居所贷款)
  • 您的房屋登记记录副本
  • 您的配偶婚姻/离婚/死亡证明的副本(如果有)
  • 更改的姓名/姓氏证书的副本(所有副本)
对于员工
  • 雇主的收入证明(不超过3个月)
  • 最新的工资单和工资单记录的副本
  • 年度纳税表的副本(如果以现金支付)
对于企业主
  • 商业登记证副本(不超过3个月)
  • 增值税记录副本(不超过3个月)
  • 过去六个月的营运资金帐户(例如储蓄)
  • 最新财务报表或年度所得税记录副本

请随您选择的银行进行核对,因为法规会发生变化,并且银行之间的要求可能会有所不同。

获取国际银行贷款

一种更常见的方法是在购买海外房地产时申请国际贷款。

此前,曼谷银行是泰国购买房地产的国际贷款的主要提供者。近年来,大华银行,工行和中国银行已成为投资者的新选择。

首付多少?

从大华银行的网站上可以看到,您可以获得最高房地产总价值的70%的贷款,因此您需要支付30%的首付。

您可以根据银行所在的位置选择货币,例如USD或SGD。贷款期限通常不超过30年。

要获取最新信息,建议您在访问泰国之前直接与泰国,香港或新加坡的少数银行联系。

泰国的财产税

曼谷物业

您可以在下面找到由卖方或买方支付的财产税的一般概述。

幸运的是,卖方支付了大部分税款:

转会费

财产价值的2%–通常由买方支付,但可以协商。有时会在买卖双方之间分配。

印花税

财产价值的0.5%–由卖方支付。印花税是在财产所有权转让期间对法律文件征收的税。

预扣税

逐渐增加,具体取决于您拥有物业的时间。

应税金额是通过将销售价值乘以扣减系数(%)得出的。扣减系数介于0.08 – 0.5%之间,您持有房产的时间越长,扣减率越高。

租金所得税

如果您以租赁方式出租,则必须缴纳房屋税和地税,税率为12.5%,并从年租金收入中扣除。

您还需要为租金收入缴纳租金所得税,税率从0%到37%逐渐增加:

  • 0 – 150,000泰铢:免税
  • 高于150,000泰铢但低于300,000泰铢:5%
  • 超过30万泰铢但不超过50万泰铢:10%
  • 超过500,000泰铢但低于750,000泰铢:15%
  • 超过750,000泰铢但低于1,000,000泰铢:20%
  • 高于1,000,000泰铢但低于2,000,000泰铢:25%
  • 超过2,000,000泰铢但少于4,000,000泰铢:30%
  • 超过400万泰铢:35%

营业税(资本利得税)

财产价值或评估价值的3.3%(使用的最高价值)。

有趣的是,当地人和外国人无需在泰国缴纳年度财产税,这是一种独特的做法。

泰国房地产价格

最好的地方购买属性泰国

选择城市并不难,这取决于您的喜好。您是否打算休假,建立可产生租金收入的投资工具或长期居住的地方?

您喜欢在华欣宁静的海滩上度过一天,还是享受曼谷繁华的夜生活?

在开始寻找财产之前,您需要考虑这些问题。

购买廉价物业(USD 60,000-150,000)

如果您定位较低的价格段,则可以在曼谷郊区(例如,“坚果屋”区域)的公寓中找到一居室或两居室的公寓。如果您在芭堤雅或华欣等较小的城市购买,您还会发现具有更高标准的更大公寓房。

不要误解“郊区”一词,因为这些地区人口稠密,可轻松前往购物中心,便利的商店(在几乎每条街道上都可以找到7-11)和美食广场。

公寓有24/7的安全保护,通常提供良好的设施,可使用游泳池,健身房和桑拿。由于公寓是在靠近曼谷地铁(BTS)或地铁(MTR)的地方建造的,因此运输不是问题。

如果您经常去曼谷出差,或想在泰国度假,那么$ 150,000以下的公寓可能是合适的。

在基础设施投资的地区购买房地产

值得一提的是,曼谷已经增加了对基础设施的投资,例如新建了几条地铁线。

考虑一个事实,即靠近地铁线的物业的价值通常会更高。

如果您想保持较低的预算,或想在曼谷花同样的钱获得更多的空间,清迈也是一个不错的选择。

清迈位于泰国北部,人口仅有近一百万,吸引了许多游客。那些拥有更轻松的生活方式和更宽敞的财产的人可能会发现这个城市更合适。

中等价位的购房USD 150,000 – 350,000

如果您打算在这个价格范围内购买物业,曼谷和清迈可能是两个选择。

但是,以这种价格水平,您还可以在华欣(距曼谷乘车约2-3小时车程)或普吉岛(位于泰国南部)等地方购买中型房屋。

这些城市有许多旅游胜地,可通往数英里长的白色沙滩,高尔夫球场和水肺潜水。

如果您想度过一个家庭假期,享受令人惊叹的海滩或只是更放松的生活方式,那么与曼谷或清迈相比,这些地方可能是更好的选择。

值得一提的是,华欣是一个较小的城市,拥有更加真实的氛围,而普吉岛是一个拥有更美丽海滩的岛屿,吸引了许多游客。

普吉岛还以在食品和交通方面的价格更高而闻名。然而,华欣却不那么热闹,吸引了许多西方退休人员,尤其是来自斯堪的纳维亚的退休人员。

价格范围内的购置房产USD 350,000 – 600,000

您可以确定在此价格范围内的上述任意位置找到高端物业。

您可以在曼谷最中心的地区购买大型公寓,例如Phrom Phong或Asoke。

带有屋顶游泳池,高标准健身房和一流服务的设施将为您带来更高的标准。

不要忘记:

苏梅岛是泰国最美丽的岛屿之一。在这里,您可以找到紧邻海滩的宽敞房屋,并享有海洋的壮丽景色。

在泰国出租物业

出租泰国房地产

在泰国购买房地产时,您应该考虑通过租金获得一些被动收入。

您可能会问自己的第一件事是:如何找到租户,可以获得多高的租金收入,如何管理租户,等等。

出租物业时最常见的两种选择是:

  • 通过爱彼迎租房
  • 在当地机构的帮助下长期出租

让我们看看两者。

在Airbnb上出租物业

Airbnb越来越受欢迎,因为您可以通过短期租户带来可观的租金收入。

听起来不错,对吧?但是有一个障碍。

由于旅游业带来的经济损失,泰国酒店业严重打击了Airbnb。

由于泰国严重依赖旅游业,因此,Airbnb尚未被普遍接受,许多外国人不了解当地法规。

因此,让我们来谈谈事实。

泰国酒店法

根据《酒店法》 BE 2547(2004)的规定,至少需要租用30天,否则该物业将被视为酒店业务,并且需要获得酒店执照。

这就是为什么如果您租用一个月或更长的租期(例如与一两个星期相比),就会在Airbnb上看到更多选择的原因。

这很少被提及,并且您有时会在公寓内看到注释,指出短期出租是非法的,并且只有居民才有权在此居住。

您所居住的公寓或公寓楼虽然不是酒店,但仍可能具有酒店执照。要获得酒店许可证,它需要满足一些特定条件。

在Airbnb上租房的弊端

通过Airbnb租房的明显缺点之一是,大多数人都在短期内使用它。

也许您很高兴只在一年的一部分时间内拥有租户,在这种情况下,Airbnb可能是一个不错的选择。只要确保您的公寓管理允许。管理层可能对您的特定公寓有单独的规则。

随着人们来来往往,可能还会有更多的磨损,而且您无法始终控制谁来租用该物业。

通过房地产经纪人出租

计划一次出租较长时间的外国人,应考虑通过当地机构进行。

选择租赁公司之前,请注意以下准则:

  • 最好的租车公司通常位于人烟稀少或中部地区密度较高的地区
  • 由于您可能直接与代理商打交道,因此沟通无间断且毫不拖延地进行很重要
  • 确保工作人员能说流利的英语,并通过检查其网站来验证他们的认真程度。它是最新的并且是实质性的吗?
  • 确认他们的往绩记录,以及是否有以前客户的推荐信

理想情况下,租赁公司应处理与您租户的所有沟通,包括与维护财产有关的合同事宜。

在设置自己的水平之前,请务必对租金水平进行彻底的分析。可以通过检查您所在地区的其他物业,或简单地询问其他代理商或房东他们可以提供的服务来在线进行此操作。

常问问题

外国人可以在泰国购买公寓吗?

是的,外国人可以以自己的名义永久拥有公寓。公寓项目中有49%的单位可以由外国人购买,而其余的51%需要分配给泰国公民。

曼谷的公寓多少钱?

根据购买地点,尺寸和设备标准,价格差异很大。在曼谷郊区,公寓单位的价格仅为60,000美元,而豪华单位的价格为数百万美元。如果您想在曼谷中心地区拥有一个体面的两居室公寓,则应预留至少200,000美元。

在泰国购买公寓是一项不错的投资吗?

特别是曼谷,平均收益率很高,平均在4%至5%之间。但这也取决于您购买的区域和单位的大小。最好在中心地区靠近BTS和MRT线路的地方购买2-3卧室的公寓。

原因是一房单位的供过于求。一般而言,较大单位的租户质量也较高。您还应该查看他们计划未来基础设施项目的区域(例如新的BTS或MRT线路)。

外国人可以在泰国买房吗?

外国人可以购买和拥有房屋,但不能购买房屋。相反,您需要租借30年的土地。

美国公民可以在泰国购买公寓吗?

美国公民与其他外国人一样受到对待,并被允许购买公寓项目中49%的住房。话虽如此,美国公民有一个优势,因为他们被允许成为泰国公司的大股东,并将其用作投资工具。

结论

泰国是世界上最受外国旅客欢迎的目的地之一。我并不是说这是随机的,实际上,曼谷是访问量最大的城市。

即使外国人不能拥有土地,您也可以通过合同设置“控制”土地。请务必聘请信誉良好的律师和代理,以最大程度地减少成本高昂和意想不到的问题。

外国人最受欢迎的地方无疑是:曼谷,芭堤雅,清迈,普吉岛,华欣,苏梅岛和沙美岛。

曼谷是商业中心(仅次于新加坡,是东南亚第二大证券交易所)。如果您想要更轻松的生活方式,则应该选择其余的任何一种。

不幸的是,外国人通常无法获得当地银行的贷款。相反,更常见的选择是用现金支付或从海外获得国际贷款。

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