外房网

未来一两年，澳大利亚房地产市场将如何发展？人们现在在问这个问题，因为我们的房地产市场受到了冠状病毒危机的打击。

不久之前，媒体还预测澳大利亚住房市场的显着变化将引发另一场房地产热潮，房价反弹远强于许多人的预期。

在我们的住房市场于2019年中期触底之后，  墨尔本享受了有史以来最强劲的房地产价格回升，

难怪我们这些对房地产感兴趣的人在2020年开始充满乐观。

COVID-19和与其围堵相关的关闭措施使我们的住房恢复步履蹒跚。

家庭收入下降，消费者信心下降，人口增长下降以及投资需求减弱，将在未来一两年内压低我们的房地产市场。

但是，我看不到房地产市场崩溃，实际上，在我们的首都，房价保持的很好。

这部分是由于缺乏A级物业的供应，而且还因为银行推迟了房屋贷款还款，这将防止强迫或抵押出售。

因此，在这个详细的博客中，我将探讨我们的经济以及澳大利亚各地各种房地产市场的发展趋势。

但是，让我们从当前情况开始：

资料来源：Corelogic 2020年5月

那么，经济前景如何？

我们都知道澳大利亚将陷入衰退，但是它将有多严重，持续多长时间？

在国际货币基金组织（IMF）预测，澳大利亚经济将在6.7％，2020年占因冠状病毒锁定收缩。

但是，国际货币基金组织预计，如果遏制这种病毒的措施成功，到2021年国内经济将反弹6.1％。

澳大利亚房价呢？

澳大利亚房地产市场将发生什么情况将取决于我们的经济回暖多长时间，达到的失业水平以及重要的是我们从经济衰退中摆脱出来的消费者信心水平。

同时，随着银行以递延抵押贷款的形式延长借款人的生命线，目前还没有强制出售，这加上缺乏新的待售房地产来支撑房地产价值。

幸运的是，我们的联邦政府在经济不景气导致利率大幅下调，引入量化宽松政策以及我们花费3,000亿美元以架设一座桥梁以帮助我们度过这一难关的过程中，已经学到了很多有关如何处理货币和财政政策的知识，现在我们将对此表示怀疑花更多的钱来启动经济。

同时，州政府也推出了自己的支持和刺激方案。

显然，我们的住房市场不会幸免于冠状病毒的经济影响，但对财产价值的影响将取决于遏制该病毒需要多长时间。

在接下来的两个月中，交易量可能会受到重大影响，特别是由于限制人们出门的能力而受到限制。

但这并不意味着财产价值将暴跌。

澳新银行（ANZ Bank）修改了其预测，理由是家庭收入下降，家庭不确定性急剧上升，人口增长下降以及投资者需求疲软（由于租赁市场崩溃），因为其中一些因素将在明年压抑我们的房地产市场或者。

澳新银行（ANZ）表示，虽然推迟偿还房屋贷款将有助于防止强迫销售，但需求下降将使整个首府城市的平均房价下降约10％（峰谷）。

澳新银行（ANZ）预计价格将在2021年中期触底，之后由于可负担性的改善将出现温和复苏。

 

 

资料来源：澳新银行

我不同意。

但是，进行此类预测的问题在于将所有属性组合在一起。没有一个澳大利亚房地产市场。

实际上，悉尼或墨尔本也没有一个房地产市场。

市场中有一些市场取决于价格点，房产类型和地理位置。

那么，预计澳大利亚房地产市场的哪个部分的价值将下降10％？

这是所有财产吗？那不太可能。

是房价中位数吗？还是某些类型的财产的贬值幅度会比其他类型大？

并非所有房地产市场都会受到同等的影响，

虽然我不同意“整体”的观点，但短期内我们的房地产市场很容易下跌10％：

• “投资级”房产和A级（高于平均水平）房屋的价值可能下跌-5％
• B级（平均）房屋价值可能下跌-10-15％，
• C级（不及完美）将受到最大的打击，因为这将导致质量的飞跃。

但这将取决于非常低的交易量，而从那时起的复苏速度将取决于整个经济体的状况。

受影响最严重的住宅市场将是：

• 高层塔楼中的公寓-实际上，这些属性很可能在相当长一段时间内将不再受欢迎。
• 计划外的公寓和劣质的投资存量（相对于投资级）公寓，尤其是靠近大学的公寓。
• 郊区的新住宅区房屋和土地配套，那里的年轻家庭可能在经济上过度扩张，并且有很多人会暂时失业
• 蓝领区域中的属性。

但这将基于非常低的交易量，而从那时起的复苏步伐将取决于整体经济的状况。

受影响最严重的市场将是由于股市崩盘而遭受损失的更昂贵的房地产。

蓝领地区和新住宅区中的房地产可能会使年轻家庭的经济状况过度扩张，并且许多人可能会暂时失业。

从好的方面来看，收入保持稳定和安全的家庭和房地产投资者将能够利用历史最低利率。

中期来看，这应该支持价格增长恢复到更强劲的水平。

下图显示了澳大利亚住宅房地产历来如何抵御负面经济冲击

实际上，作为资产类别，在先前的经济冲击期间，实体砖的表现特别出色。

上图和下图显示，负面的经济冲击并不一定会导致房地产价格严重下跌。

财产在低迷时期不会表现出相同的波动性，也不会表现出相同的价值下降，因为它是用来生活的，因此不能投机于股票。

此外，它不能像股票一样快地买卖，这意味着价格波动不会那么波动。

这次，随着银行提供抵押贷款延期或假期，我们不太可能会有大量的强制或抵押贷款销售而破坏市场信心。

资料来源：凯特·福布斯（Kate Forbes）的 ABS和Metropole Research

有些地区会遭受更多

就像我说的那样，向前迈进一些郊区可能只会经历最小的价值下跌，而其他郊区则将遭受更大的损失。

只需考虑一下在我们首都外郊购买新住房的典型人群。

那里的居民通常处于生命周期的同一阶段，踏上房地产阶梯，建立家庭，支付大量抵押贷款，并背负大量信用卡债务。

这些是居民更容易遭受抵押贷款压力的地点类型，如果人们需要出售房屋，那么在邻居与他们同舟共济的时候，房地产价值可能会大幅下降。

对于许多在我们的中央商务区及其周边地区购买了曲奇切工公寓的投资者来说，情况也是如此，他们现在的房地产资产很少甚至为负资产。

由于很少有新的投资者购买这类房地产，CBD公寓的价值可能会大幅下跌。

另一方面，我们建立的中环首府郊区的人口统计学差异很大，因为他们的生活方式由不同阶段的一系列家庭组成。

有些居民会在30到40年前购买房屋并很久以前还清抵押贷款。

其他人可能在15年前购买了该物业，并还清了很大一部分债务，而他们住在同一条街上时，会有一些较新的居民对自己的房屋负有大量债务。

在这些郊区的需求中，当前需求高于可用物业的供不应求，并且郊区的价值可能会保持良好。

下图表明，为了防止COVID-19传播而采取的严格的社会隔离措施，霍巴特将比其他首府城市受到更大的影响。

ACT的另一个极端是，就业更多地集中在公共灵感中，就业和收入并未受到广泛的影响。

 

供需

在过去的几十年中，人口的持续强劲增长   一直是支撑我们房地产市场的主要动力。

澳大利亚的人口以每年约360,000的速度增长，这意味着我们每年需要建造约170至180,000座新住房，以容纳所有新家庭。

由于我们60％的增长取决于移民，因此短期内人口增长将下降，但是一旦允许海外移民来到我们的海岸，他们应该再次增长。

同时，澳大利亚许多地方的住房供过于求现在正在减少，并且图纸上几乎没有新的大型项目。

考虑到建造新房地产或大型公寓大楼需要花费多长时间，明年一两年内，我们将在首都的房地产市场出现供不应求的情况。

在接下来的几个月中，供应将受到限制，因为很少有供应商将其物业投放市场。

考虑一下……除非您真的必须出售，否则今天不会将您的财产投放市场吗？

在购买者仍然有合理需求，希望利用市场机会的情况下，缺乏好库存意味着房价不太可能大幅下跌

负担能力如何？

由于利率处于历史低位，住房负担能力比以往任何时候都便宜。

我并不是说这些物业很便宜-如果您想住在世界一流城市的绝佳地点，那就永远不会便宜。

但是，对于那些想要踏上房地产阶梯的初次购房者，想要进行升级的老牌购房者，或者希望持有房地产的投资者来说，持有成本比以往任何时候都要低。

澳洲联储已经宣布，除非失业率回到4.5％左右的优选范围内，否则利率不会提高。

他们表示，未来三年这种情况不太可能发生。

换句话说，我们处在前所未有的时代，我们不必担心可预见的未来利率上升。 

房屋价格预测

从中期来看，财产价值将与检疫措施影响收入，就业，借贷能力和信贷可用性的程度有关。

我们经济和住房市场的某些部门将比其他部门受到更大的影响。

冠状病毒对行业造成的最大，最直接的冲击预计是：

• 旅游业方面，当地的限制将在此之前得到缓解，而海外旅行的限制可能需要一些时间才能解除；
• 待客之道，社会上的疏远导致咖啡馆，酒吧和餐馆的光顾减少；
• 教育，因为能够旅行的外国学生较少；
• 零售业，这将受到消费者信心水平低下的拖累；和，
• 娱乐场所，剧院，电影院和美术馆已经关闭。

但是，我对支持中长期房地产市场的长期基础很满意。让我们来看其中的几个……

• 人口增长

就像我说过的那样，短期内人口增长将下降，但是一旦允许海外移民来到我们的海岸，这种增长应该会再次增加。

澳大利亚很可能被视为世界前进中的避风港之一。

• 住房供应下降

现在，澳大利亚许多地方的住房供过于求正在减少，而且图纸上几乎没有新的大型项目。

考虑到建造新房地产或大型公寓大楼需要花费多长时间，明年一两年内，我们将在首都的房地产市场出现供不应求的情况。

• 利率低，将进一步下降

普遍存在的低利率环境使得无论是作为业主还是投资者，都更容易拥有房屋。

实际上，考虑到如今的廉价资金，拥有“净支出”（自付费用）是几十年来的最低水平，对于投资者而言，拥有房产从未如此便宜。

• 小家庭正在成为常态

当然，有许多人生活在多代家庭中，但是千禧一代将很快占据房地产市场的三分之一，并且他们的家庭通常会变得越来越小，而那些65岁以上的人口迅速增长。

越来越多的一户和两人家庭意味着，向前迈进，我们将需要更多的住房供同样数量的人居住。

• 更多房客

很快，将有40％的人口成为房客，部分原因是负担能力问题，还有生活方式的选择。

政府没有为这些人提供住宿。作为房地产投资者，这取决于您和我。

• 首次购房者回来了

首次购房者再次报仇，部分原因是政府出台了鼓励他们的新计划，也归因于廉价的融资和房地产价格上涨。

与拥有“交易”价值不断增加的老牌购房者相反，如果首次购房者等待进入市场，他们发现市场的运转速度超过了他们的储蓄能力，因此他们跳上了房地产市场。尽快训练。

• 基本面很强

当然，我们的经济受到打击，股市波动，但我们的房地产市场受到以下事实的支持：70％的房地产所有者是长期存在的房屋所有者。

他们不会出售自己的房屋–他们宁愿吃狗粮也不愿放弃自己的房屋。

而且澳大利亚的银行体系强大，稳定和健全。

即使有一些购房者在财务上投入了过多的资金，但对家庭债务应该没有真正的担忧，因为通常来说，这是由负担得起的人掌握的。

当前，抵押贷款违约率非常低，要增加。

随着社区开始更加关注日冕病毒的经济影响，很可能会有大量资产流向优质资产，砖头和砂浆一直经受住时间的考验。

换句话说，股票市场的动荡将使一些投资者将房地产视为由澳大利亚700万房主支持的另类安全投资工具。

实际上，这是唯一不受投资者支配的投资市场。

悉尼房地产市场预测

 

在COVID-19之前，悉尼房地产市场发展迅速，  创下了数十年来最快的周转期。

自2019年5月大选后触底反弹以来，悉尼的住房价格已恢复并在过去一年中上涨了14.3％。

• 悉尼房屋价格在2020年4月上个月增加了0.3％（去年同期增长了15.8％）
• 2020年4月，悉尼的单位价值上涨了0.6％（去年同期为+ 11.0％）。

悉尼正在经历的复苏最集中在住房市场的高端市场，在此之前，房价下跌得更快。

在市场的另一端，由于许多原因，包括对建筑标准的担忧，投资者和购房者已经放弃了计划中的公寓部门。

几年前，许多购买了该计划的人现在将难以解决，因为当时银行更不愿意对这些房产进行贷款，而估价要远低于合同价格。

最近取消了限制开放式住房和现场拍卖的政策，这可能会使整个本地市场的活动回升，但是，由于悉尼将海外移民作为住房需求的来源，因此仍有一些下行风险。消费者信心将维持在较低水平。

由于移民率的下降和学生需求的减少，以及短期租赁库存向永久性租赁池过渡，租赁市场的状况可能会较弱。

悉尼的租金在一个月内下降了0.7％，使总租金收益率跌至2.9％的新低。

虽然A级住房和投资级房地产的价格可能会继续下跌（5-10％），但对于现金充裕的投资者和计划升级购买价格要便宜得多的房地产的购房者来说，这是一个绝佳时机几个月前付款，而且比他们明年要支付的价格要便宜得多。

B级（二级）住宅的价格可能下跌10-15％，C级房产可能根本不出售。

当然，目前有待售的好物业数量减少，几乎所有的好物业都在市场上出售。

 

 

墨尔本房地产市场预测

在冠状病毒进入我们的市场之前，墨尔本的房地产价格开始飙升，住宅价格上涨了12％，创下新高。

然而，自去年5月以来，墨尔本的房价连续第一个月下跌。

• 上个月，墨尔本房屋价格下跌了-0.3％（去年同期为+ 12.4％）。
• 上个月，墨尔本的公寓价格上涨了0.1％（去年同期为+ 11.5％）。

自去年6月以来房屋价格强劲反弹之后，月度下跌，2月墨尔本房屋价格创下新高。

墨尔本的海外移民风险相对较高，这可能是墨尔本疲软的原因之一，此外还有限制现场拍卖和开放房屋的政策。

墨尔本的租金率在一个月内也有所下降，下降了0.5％。

相对于房屋价值而言，租赁市场的状况可能会较弱，这是因为租赁物业的供应增加而需求减少。

墨尔本的高档住宅和投资级物业未来可能会下降一些（5-10％）。

B级（二级）住宅的价格可能下跌10-15％，C级房产可能根本不出售。

像澳大利亚的大多数住房市场一样，在冠状病毒之后，维多利亚州的住房市场现在面临新的挑战。

下图显示了截至2019年6月的一年中归因于海外净移民的墨尔本人口增长，以及住宿，食品服务，艺术和娱乐服务业雇用的最新四季度平均劳动力。

显然，随着我们被冠状病毒感染，这些就业领域可能会遭受更多损失。

在  大都会

随着墨尔本被评为发达国家中发展最快的十个大城市之一，他们可能会看到长期的基本面。

据预测，墨尔本的人口将在未来四年内增长约10％。

显然，这将放慢脚步，限制澳大利亚的边界，但一旦我们“过桥”，墨尔本将仍然是世界上最宜居的城市之一。

 

 

布里斯班房地产市场预测

可以理解，冠状病毒危机给对布里斯班房地产市场感兴趣的人们制造了不确定性，但是布里斯班的房屋价格在4月份继续小幅上涨，本月上涨了0.3％。

回顾过去几年的 布里斯班房产

然而，布里斯班的房地产价格仍约为悉尼的55％，而家庭收入仅降低了约12％，支撑了布里斯班房地产的价值。

• 上个月-2020年4月，布里斯班房屋价格上涨0.3％（比去年同期增长4.2％。）
• 上个月-2020年4月，布里斯班的公寓价格上涨了0.5％（比去年同期增长2.3％）。
• 不过，租赁市场开始出现疲软，4月份租金下降0.4％，反映出租金供应增加以及需求减少。

但是，布里斯班房地产市场的发展将如何？

由于对海外移民作为住房需求来源的依赖减少，并且州际移民人数最多，因此昆士兰州的房地产市场面临的房价下跌压力可能较小。

当然，昆士兰州高度重视中国经济，特别是旅游，教育和外国房地产购买。

另一方面，一旦取消旅行禁令，昆士兰州的经济和房地产市场应该会从澳大利亚人更多的本地旅行中受益，因为海外旅行可能仍将受到限制。

并非所有布里斯班财产都会受到同等影响。

显然，昆士兰州没有一个房地产市场。

在布里斯班房地产市场由多个支柱支撑的情况下，昆士兰州的受灾面积可能更大，因此受灾的地区可能少于黄金海岸，阳光海岸或昆士兰州的受灾面积。

但是，即使布里斯班也没有“一个”房地产市场。

基于经济衰退后复苏的预期速度，我认为，与1990年代初的经济衰退或全球金融危机相比，该大流行对房价的影响更为有限和短暂。

只是为了澄清一下……我对阳光州首府的长期未来充满信心。

布里斯班是世界上最伟大的城市之一。

宜居性，可负担性，规模和未来经济前景均表明，布里斯班是您可以放心购买的市场。

的确，一旦我们经历了冠状病毒大流行，布里斯班很可能成为未来几年表现最好的房地产市场之一，但布里斯班没有一个房地产市场。

尽管布里斯班的某些地区具有强大的增长潜力，并且这些地区的合适物业将带来长期的长期投资，但应避免某些子市场，如瘟疫。

在冠状病毒感染之后，昆士兰州的住房市场现在面临新的挑战。

布里斯班市场在首府城市中的住宿和食品，艺术和娱乐服务的曝光率第二高

 

 

。

从长远来看，布里斯班的经济将受到皇后码头，HS码头，TradeCoast，克罗斯河铁路，第二机场跑道和阿达尼煤矿等重大项目的支撑，但这些工作的增长并不会真正启动再过几年

布里斯班房地产市场的进一步下行空间很小   ，现在是驾驭下一次布里斯班房地产热潮的绝佳时机

 

堪培拉房地产市场预测

堪培拉的房地产市场一直是“安静的成就者”，住宅价格在去年增长4.7％之后达到了新的高峰。

考虑到堪培拉的很大一部分人口受政府或支持公共部门的行业雇用，与我们的其他首都城市相比，堪培拉的房地产市场不太可能受到即将到来的经济衰退的影响。

但是，堪培拉目前过多的土地税使投资者远离了堪培拉房地产市场。

珀斯房地产市场预测

看来珀斯市场终于开始回暖。

尽管增长有所恢复，但珀斯的房屋中位价仍是所有首府城市中最低的。

珀斯的房屋价值避免了连续六个月下跌，这是自2014年中市场达到峰值以来的最长涨幅。

4月份的数据显示，当月价值上涨了0.2％，使市场今年迄今上涨了1.1％。

• 珀斯房价在上个月至2020年4月增长了0.3％（去年同期为-2.5％。）
• 珀斯上个月至2020年4月的单位价值下降了-0.2％（去年同期下降了-3.0％）。

本地租金也小幅上涨，四月份上涨了0.1％，珀斯是唯一一个避免本月租金下跌的省会城市。

尽管价值和租金的月度读数为正值，但显然活动有所减少。

新的挂牌数量与一年前相比下降了约46％，我们对买家数量的估算在一个月内减少了一半以上，这表明买家和卖家已退缩。

 

霍巴特房地产市场预测

霍巴特是投机性房地产投资者和表现最好的房地产市场的宠儿，在2017-8年间，尽管住宅价格在2020年2月达到创纪录的高位，但繁荣时期已经结束，价值略有下降。

霍巴特市场很可能会在一年中继续失去动力，因为其当地经济非常依赖旅游业，而旅游业是一个经济损失最大的部门。

• 霍巴特的房价在上个月至2020年4月间下降了-0.2％（去年同期增长6.1％）。
• 霍巴特的单位价格在上个月至2020年4月增长了0.5％（去年同期增长了1.0％。）

阿德莱德房地产市场预测

阿德莱德是为数不多的首都城市市场之一，四月份的资本收益增幅高于六个月的平均水平。

价值上涨的基础广泛，阿德莱德的每个子区域均记录了房屋价格在一个月内的上涨，其中以阿德莱德·韦斯特（Adelaide West）为首，西部地区的房价在四月份上升了十分之九。

新上市的房屋数量与去年同期相比下降了38％，反映了广告供应水平的大幅下降，并且租赁市场疲软，4月份的租金下降了0.1％。

• 上个月至2020年4月，阿德莱德的房屋价值上涨了0.4％（比去年同期增长1.3％）。
• 上个月至2020年4月，阿德莱德的单位价值增长了0.7％（比去年同期增长2.5％）。

但是，阿德莱德将不能幸免于冠状病毒导致的衰退，特别是因为它没有多个支撑经济的支柱。

您能在当前市场上保持领先地位吗？

如果您打算购买下一套房屋或投资物业，则可以通过以下4种方式为您提供帮助：

当然，我们的房地产市场正在改善，但是正确的房地产选择比以往任何时候都更加重要，因为只有部分选定的市场可能会跑赢大盘。