日本房地产市场分析:现有公寓价格上涨，新公寓价格下跌
2020-05-28 14:04 来源：
日本房地产市场分析:现有公寓价格上涨，新公寓价格下跌.
这是一个令人困惑的情况。尽管日本的旧房市场看似健康，但新房市场却日益萧条。
在东京都会区，现有公寓的平均价格在2019年上涨了4.73％（经通胀调整后为3.91％），高于去年的0.9％。在最近一个季度，现有公寓价格上涨了2.04％（经通胀调整后为1.65％）。
然而，东京的新公寓平均价格在上一年下降0.23％之后，在2019年下降了2.67％（经通胀调整后为-3.43％）。最让人惊讶的是，在最近一个季度，新公寓价格暴跌了8.11％（经通胀调整后为-8.46％）。
需求上升，部分是由外国投资者推动的。在东京，2019年现有公寓销售同比增长2.4％，而现有独立屋销售增长4.5％。
在大阪，现有公寓和独立式住宅的销售额分别增长了1.4％和1.7％。
然而，住宅建设活动仍然疲软。2019年，授权房屋开工量同比下降4％至905,123套，这是连续第三年同比下降。
“日本是亚洲富人的避风港，”日本住房协会（Mousing Japan）的森西村（Mori Nishimura）说。“在亚洲没有其他地方可以作为外国人购买永久业权土地。” 该国大多数外国买家来自新加坡，马来西亚，泰国，香港和中国大陆。来自美国，澳大利亚，西欧，台湾和印度尼西亚的兴趣也越来越高。
“一些国际投资者正在寻找租金收益，并在本国以外的国家进行资产多元化，而其他一些则只想在日本度假。” Solid Real Estate的罗伯特·克莱恩（Robert Crane）说。
根据《全球房地产指南》（Global Property Guide）的研究，在东京中心地区，总租金收益率-从住宅物业的购买价格获得的租金回报-从3.4％到5.4％不等。
最小公寓的收益率为5.42％，这是一个合理的收益。
对在日本拥有房地产的外国人没有法律限制。
前景黯淡
日本面临着巨大的经济和社会挑战。除了数十年的经济增长乏力和人口减少的问题外，该国还与COVID-19大流行的影响作斗争。
自2012年以来，安倍晋三首相继续推出刺激措施，这些措施一直是“安倍经济学”的标志。这些措施对日本房地产市场（为投资者带来适度的良好租金回报）应该是积极的，但由于日本的国债上升。
由于新的销售税从8％上调至10％，日本经济在2019年最后一个季度以7.1％的年化速度萎缩，低于最初估计的6.3％，也是五年多以来的最大降幅。压制了消费者支出。爆发COVID-19可能会使世界第三大经济体在2020年第一季度陷入技术衰退。旅游业的下滑是日本面临的主要问题，日本去年接待了810万中国游客。
2020年3月，日本政府通过了新的1万亿日元（合96亿美元）紧急援助计划，以帮助受新的冠状病毒爆发打击的企业。其中包括为中小型公司提供的5,000亿日元（47.2亿美元）的零息贷款，以及每天为自由工作者提供的4,100日元（38.7美元）补贴，他们被迫放弃工作以照顾孩子。学校停课。一个月前，日本政府还向旅游业和其他受病毒影响领域的中小型企业推出了5000亿日元（合47.2亿美元）的低息贷款。
除了这些新措施外，政府还于2019年12月批准了1200亿美元的刺激计划，以提振疲软的经济并缓解2019年10月推出的销售税上调的影响。
需求强劲
东京和大阪的住宅物业销售现在都在增长。
根据LIJ的数据，在东京，2019年现有公寓销售数量同比增长2.4％，达到38,313单位，而2018年下降了0.3％。同样，同期的独立屋销售同比增长4.5％至19,035套。
在大阪，2019年现有公寓销售同比增长1.4％至17,892套，而现有独立屋销售增长1.7％至13,881套。
土地销售喜忧参半。在东京，2019年的土地销售减少了3.3％（11,581单位），而在大阪，土地销售强劲增长了11.8％，达到2,983单位。根据日本房地产学会的数据，全国住宅城市土地价格在2018年增长0.2％之后，在2019年略微上涨了0.6％。
日本人口的减少正在产生住房过剩
日本最大的问题之一是其人口减少。据国立人口与社会保障研究所的数据，估计日本将在未来50年内失去三分之一的人口，人口将从2017年的1.268亿减少到2115年的5056万，减少一半以上。此外，到2060年，约40％的人口将超过65岁。
不断减少的人口已经在生产剩余的住房。东京有许多被遗弃房屋的景象。MLIT的数据显示，该国已经有847万空置房屋，几乎占所有房屋的14％，比十年前增长了24％以上。
到2033年，废弃房屋的数量预计将增加到超过2000万。
但是，减少家庭规模可能会缓解这种情况。到2025年，平均家庭人数预计将从2000年的2.67和1950年的5.0下降到2.37。更多的日本人独居，多代家庭的人数减少。
为了减少废弃房屋的总数，土地，基础设施，运输和旅游部正在将一些废弃房屋和公寓重新投放市场。2017年，政府还推出了一项计划，旨在将空置房屋出租给低收入和单身老年人。然而，尽管提供了补贴，该计划仍未能吸引房主在其数据库中进行注册-截至去年，仅注册了约11,000套房屋，而目标是17.5万套可负担的租赁单位。
政府还试图阻止日本人口的减少：
2012年8月的《儿童和儿童保育支持法》增加了儿童保育规定。
2015年4月推出的《儿童和抚养儿童综合支持系统》促进了当地社区的早期教育，育儿和抚养儿童的服务。
鼓励地方政府提供快速约会和其他形式的牵线搭桥。
政府正在扩大免费托儿所。
在主要城市建立了生育治疗咨询中心。
日本政府最近修改了自2019年4月1日起生效的移民政策，以吸引海外工人。改革为移民创造了两个新的签证类别-技术实习生类别1和2。第一个类别针对愿意在日本工作不超过5年而又没有家人团聚的边缘技能工人。第二种是针对某些领域的半熟练工人，他们被允许在最初的10年工作期结束时带家人并使其成为永久居民。
移民改革法旨在在未来五年内吸引34.5万外国工人进入该国。
住宅建设正在下降
尽管东京成功申办了2020年夏季奥运会（现已推迟），但近年来的建筑活动仍然疲软。根据MLIT的数据，2019年授权房屋开工量比上年下降4％，至905,123套，这是连续第三年同比下降。
在主要领域：
在东京都会区，2019年的房屋开工数量同比下降4.3％至308,830套。平均而言，现有公寓的价格每平方米同比上升5％。2019年12月，新公寓价格小幅下跌0.3％，而独立屋价格上涨2.6％。
在大阪都会区，2019年的房屋开工量同比下降3.2％，至117,712套。平均而言，现有公寓价格每平方米同比上涨1.7％。2019年12月，新公寓单元的价格上涨了2.1％，而独立屋价格下跌了2.2％。
在名古屋都会区，2019年的房屋开工量同比下降1.3％至76,565套。
在其他地区，2019年的房屋开工量同比下降4.4％至402,016套。
租金收益适中，租金上涨
根据《全球房地产指南》的研究，在东京中部地区，总租金收益率-从租赁物业的购买价格获得的收益（税前，空置成本和其他费用之前）-从3.4％到5.4％不等。
小型公寓的收益要高一些。最小公寓的收益率为5.42％，这是一个合理的收益。但是，较小的公寓往往需要更多的维护，因此有较高的收益是合理的。
日本新住宅
租金在增加。根据第一太平戴维斯的数据，在东京第23区（23W），中端市场平均租金要价同比上涨5.8％至每平方米4,044日元（37.5美元）。同样，在东京中部五区（C5W），平均要价同比上涨6.2％至每平方米4,842日元（44.9美元）。
第一太平戴维斯说：“由于与去年同期相比，2019年第四季度的年增长率加快，因此租金继续稳定增长。” “也就是说，某些病房的租金，尤其是C5W的租金，可能很快就会开始测试房客的财务能力。”
利率仍然很低；住房贷款上升
自1990年代中期以来，日本央行的关键利率一直低于1％。2020年2月，中央银行的政策利率为-0.10％，自2016年1月以来没有变化。
结果，抵押贷款利率非常低。到2020年3月，十年期固定利率住房贷款的利率范围仅为0.6％至1.2％。ResonaBank的住房贷款利率在2020年3月最低，为0.6％，其次是三井住友信托银行，其利率范围为0.7％至1％，东京三菱UFJ（MUFJ）和瑞穗银行（Mizuho Bank）的利率均为0.9％。三井住友银行的抵押贷款利率为1.2％。
日本利率
2019年期间，未偿还的家庭住房贷款总额为131.1万亿日元（1.23万亿美元），同比增长2.8％。去年约占该国国内生产总值的23.5％。
安倍经济学对房地产市场有利
虽然“安倍经济学”（即2012年12月上台的安倍晋三执政的通货紧缩政策）对整个经济的影响值得商,，但该政策无疑帮助支撑了日本的房地产市场并促进了住宅建设。
安倍经济学通过增加公共基础设施支出，日元贬值和日本银行（BOJ）积极的量化宽松政策刺激经济。自安倍经济学引入以来，房地产价格已大幅上涨。随着货币政策的实施，交易在2012年开始回升，并在2013年迅速上升。
从2012年到2019年，东京的现有公寓价格上涨了43.2％（经通胀调整后为34.1％），而新公寓价格上涨了33％（经通胀调整后为24.5％）。
2017年10月，安倍晋三连续第三次再次当选执政的自民党（LDP）领导人，如果他能够继续任期至9月30日，这将使他成为日本任职时间最长的首相。
2017年9月，日本政府推出了新的2万亿日元（约合178亿美元）刺激方案-连续第四年。
然后在2019年12月，首相安倍晋三批准了另一项价值1200亿美元的经济刺激计划，以振兴经济不景气并缓解销售税上涨的影响。
政府发誓要等到通胀率达到2％时，才会放弃大规模刺激方案。
日本经济不景气
由于新的销售税从8％上调至10％，日本经济在2019年最后一个季度以7.1％的年化速度萎缩，低于最初估计的6.3％，也是五年多以来的最大降幅。压制了消费者支出。
现在，预计COVID-19疫情将加剧这种情况，并可能在2020年第一季度使世界第三大经济体陷入技术衰退。旅游业的下滑是日本面临的主要问题，去年日本接待了810万中国游客。
日本央行行长黑田东彦说：“新病毒的传播如何影响日本经济仍然存在很大的不确定性。” “我们正在密切关注其影响，并密切关注下行风险。”
日本国内生产总值通货膨胀
有人说，日本从未完全摆脱1980年代后期的大泡沫。但是，日本的经济表现有时会被过度批评，事实是，过去十年来，日本的增长一直与欧洲的老龄经济体相当或优于欧洲的老龄经济体，尤其是人均GDP。
从2012年到2018年，全球第三大经济体每年平均增长1.2％，而2001年至2011年的年平均增长率仅为0.6％。
日元走强导致出口下降
安倍经济学的一方面是试图通过降低日元汇率来促进经济增长。日元走强对经济和许多日本公司来说都是坏消息，因为这会使日本产品价格上涨。日元自2012年以来一直朝着理想的方向大幅波动，从2012年的1美元= 78日元贬值了约37％，至2015年的美元= 123日元。在2016-17年恢复了其价值的4.7％之后，日元在过去三年中趋于稳定，并在2020年2月达到了110.044日元= 1美元。
但是，日元在过去两年中兑欧元汇率上涨了约11％，至2020年2月达到120.043日元= 1欧元。在同一时期，日元兑英镑和加元也分别升值了5.8％和3.6％。
财政部表示，在2019年12月同比下降6.3％之后，由于全球需求疲软以及持续的中美贸易争端，2020年1月的出口同比下降2.6％不足为奇。实际上，这是连续第十四个月同比下降。
2020年1月，日本最大的贸易伙伴对中国的出口同比下降6.4％，原因是对汽车零部件和电子零部件的需求减少。同期对美国的出口也下降了7.7％。
在对日本主要市场的出口锐减的情况下，日本公布的贸易逆差为1.31万亿日元（119亿美元），2018年为逆差1.2万亿日元，2017年为顺差近3万亿日元。
预计COVID-19疫情将在未来几个月进一步压制需求。
尽管大规模宽松货币政策，通货膨胀率仍远低于目标
经过数年的大规模宽松政策，到2020年1月，日本的核心通货膨胀率（不包括波动的食品价格）为0.8％，仍远低于日本央行的官方目标2％。
政府的超宽松货币政策未能提高通货膨胀率，引发了不同意见，呼吁改革，其他人则敦促进一步刺激以实现其通货膨胀目标。
日本政府总债务
日本央行行长黑田东彦（Haruhiko Kuroda）最近表示，如果COVID-19疫情严重威胁该国的经济和通胀，他将考虑采取进一步宽松措施。
2017年9月，日本政府推出了新的2万亿日元（178亿美元）刺激计划-继2016年28万亿日元（2626亿美元），2013年10.3万亿日元（966亿美元）和2014年的3.5万亿日圆（328亿美元）的一揽子计划。日本政府誓言只有在通胀率达到2％时才会放弃大规模刺激方案。
然后在2019年12月，安倍晋三批准了另一项价值1200亿美元的刺激计划，以提振疲软的经济并缓解营业税增长的影响。
2020年3月，日本政府通过了新的1万亿日元（合96亿美元）紧急援助计划，旨在帮助受新的冠状病毒爆发打击的企业。其中包括为中小型企业提供的5,000亿日圆（47.2亿美元）的零息贷款，以及每天向被迫放弃工作以照顾自己的自由职业者的补贴4,100日元（38.7美元）。在学校关闭期间的儿童。
新措施出台大约一个月后，日本政府推出了第一批价值5000亿日元（合47.2亿美元）的一揽子计划，旨在向受冠状病毒爆发打击的旅游业和其他行业的中小型公司提供低息贷款。 。
日本拥有世界上最大的债务负担。根据国际货币基金组织的数据，2019年该国的债务总额约为1,325.6万亿日元（12.49万亿美元），约占GDP的237.7％。但是，对于这有多大的问题，意见不一。
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