影响东京房价的主要因素是什么?

2020-05-28 11:58  来源:
1.黑田效应
 
自黑田的火箭筒效应开始扭曲东京的住房价格以来,东京的住宅市场一直在经历重大变革。利率水平对人们负担能力的影响可以简单地概括:在35年的期限内,3000万日元抵押贷款的固定利率为1%,每月还款额约为85,000日元。如果固定利率是3%而不是1%,在所有其他因素保持不变的情况下,每月支付的金额大约为115,000日元。 
 
许多每月负担85,000日元的人负担不起每月支出30,000日元的跳跃,这相当于在贷款期限内增加1300万日元。银行也可能没有资格获得3%的贷款。换句话说,由于黑田效应导致的超低利率使某些家庭无法承受的财产变得负担得起。任何人都猜测利率将维持多长时间,这是几年前抵押贷款市场出现翻转的主要原因,现在新固定利率贷款的数量超过了新的可变利率贷款的数量。自1970年代中期以来,浮动利率抵押贷款在日本风行一时,但现在已经不复存在了。
2.位置
 
关于日本住房市场(包括新公寓,二手公寓和独立式住宅),最重要的认识可能是事实,即无论您身在何处,该市场都越来越根据地理位置分为三个独立的市场在关东,关西或日本其他地区搜寻。
 
占整个市场约10%-15%的房地产位于最有可能在可预见的将来保持价值甚至升值的社区或地区。这与日本即将到来的主要人口变化浪潮无关,尽管这种变化有望最有可能加剧三部分划分的趋势。 
 
中产阶级的房地产(大约占市场的70%)是指那些最有可能发生的情况,即由于地理位置的原因,在可预见的将来,价值会逐渐下降以持续下去的房地产。最后一个类别(占市场的15%-20%)市场)是价值已经下降(有时是急剧下降)且看不到尽头的房地产。幸运的是,这些物业位于目前几乎没有人打算购买的地区。当然,物业可以预期每年下降1%或4%之间存在很大差异,但是以上三个类别提供了一个很好的规则在这里购买新场所时要牢记。
 
3.邻近车站的重要性
 
也许是由于新抵押贷款的利息支出下降得如此之多,为更多的潜在买家开放了某些住宅,财产距最近车站的距离,尤其是从哪个车站和火车站出发,每年变得越来越重要。五年前,对于二手共管式公寓而言,到车站的步行距离每增加1分钟,这意味着东京七个主要区域的价格每平方米下跌约8,000日元。这些天来,步行距离每增加一分钟,通常意味着同一市场上每平方米的价格下降了¥16,000。
4.奥林匹克效应
 
大街上的话是,东京房价可能会上涨,直到2020年奥运会,然后在奥运会结束后开始下跌。但是,在像日本这样的高度发达国家中,尽管靠近奥运会场馆的地区将比其他地区受到更大的影响,但预计对整体市场价格的影响不会很大。以2012年伦敦奥运会为例。英国政府的观点是,奥运会对大伦敦的房价没有明显影响。潜在的购买者应该记住,房价的主要驱动因素是国家和地方经济基本面和价格趋势以及长期预期的人口变化,而不是短期的需求波动。 
 
5.消费税效应
 
日本的消费税定于今年10月从8%增加到10%。消费税的上涨可能会影响需求,从而影响短期价格走势。但是,预计影响将小于2014年从5%的消费税提高到8%的消费税。此外,买家应牢记,随着我们临近生效日期,这种税收增加的影响可能会更加明显。
 
 
6.新建房屋与二手房
 
这是日本住房市场正在发生巨大变化的另一个领域。30年前,二手房市场几乎不存在,但如今,二手房市场需求出现大幅反弹。这部分是由于新住宅的价格高昂,因为买得起新地方的人越来越少。此外,在可预见的未来,新住房的价格很可能无法满足大部分潜在买家的需求。在东京,类似的新住宅和二手住宅之间的价格差约为2000万日元,而在神奈川县和Sa玉县,两者的差额接近3000万日元(根据房地产经济研究所的数据)。 。
考虑到所有这些,二手房市场很可能会继续缩小与新房价格的差距。但是,趋势的步伐以及其他因素都取决于地理位置。自2012年安倍首相再次上任以来,在东京最令人向往的三个区中,价格已经上涨了60%,而在神奈川县和Sa玉县,价格反弹幅度接近20%。总体而言,买家似乎希望东京的价格比其他两个县的价格坚挺。
 
 
独立式住宅市场在2017年开始增长势头,当时还处于周期末期。出现这种迟来的趋势的原因是,买家最终决定最好的选择是对二手房进行改建,甚至是离最近车站稍远的二手房,以及改建“非共管公寓”的自由。当然,新的法律变化刺激了房屋检查服务公司的供应。
 
8.最受欢迎的购买房屋的社区
 
根据Recruit Sumai Company Ltd.在2019年7月进行的互联网调查,明年(2020年)最受欢迎的社区通常可以划分为受到市政重建活动或2020年奥运会准备工作正面影响的地区, 或两者。
 
丰洲和有明(排名第13)在榜单上排名较高,因为他们都受到奥运会新建筑的重大影响。实际上,丰硕在榜单上排名第一,因为它得益于以下两种效果:新城市重建项目以及与2020年奥运会许多场馆的距离。附近还有一条新的主要道路(第二环路高速公路或所谓的麦克阿瑟路),预计于2021年完工。 
 
排在第二位的是品川,这是由于该地区的大量重建,以及计划于2020年之前开放的山手线新火车站(高轮门户站)的积极影响奥林匹克。它也位于羽田机场(Haneda Airport)的便利位置,未来几年国际航班的增加将极大地受益于此。附近的Tamachi地区并列第10名。
Tsukishima(#7)和Kachidoki(#9)也进入了榜单,因为它们都将在未来五年内完成几个重大的新住房项目。由于靠近多个奥林匹克运动场以及最近火车站的翻新和扩建,Kachidoki也很受欢迎。完整的列表是:
 
丰洲(#1),品川(#2),东京(#3),涩谷(#4),新宿(#5),浅草(#6),月岛(#7),银座(#8),片堂( #9)和Yoyogi / Tamachi(并列10)。
 
丰洲
品川区
东京
涩谷区
新宿区
浅草
月岛
银座
胜木
代代木 / 田町(并列#10)
 
 
东京房价接近泡沫时代的水平
 
 
东京-资源成本上升,劳工短缺状况恶化和大量宽松资金将东京的房地产价格推向历史最高水平。
 
新公寓的价格在大东京地区去年平均2870000日元($二五九七四)每坪(3.3平方米),根据从房地产经济研究所,私人调查公司的数据。在日本资产泡沫破灭之前,该价格在1990年达到308万日元的峰值。 
在1980年代后期的日本资产泡沫时期,房地产价格暴涨。泡沫的崩溃标志着该国通缩长期不景气的开始,在此期间工资增长停滞不前,消费萎缩。
 
日本的劳动力短缺正在推高建筑公司的人员成本,原材料价格也在上涨。争夺建设用地的竞争日益激烈,也推高了价格。
 
此外,东海东京研究中心首席经济学家博藤裕明表示,日本银行自2013年以来一直维持超宽松的货币政策,扭曲了市场。“现在有大量资金流入房地产。”
 
武藤说:“我认为这种情况将持续到2021年左右。”他指出,随着全球经济增长放缓,日本央行将难以收紧政策。
 
东京的房地产市场起起伏伏。在1989年泡沫达到顶峰时,一些公寓的售价超过10亿日元,并且有30层以上的建筑物开始兴起。
 
泡沫破灭后,价格暴跌。2002年,每个津宝的价格 约为泡沫时代的一半。但是,较宽松的住房贷款和低利率帮助刺激了对新公寓的需求。
从1999年到2005年,该市场以高销量为标志,每年销量超过80,000件。但是随着时间的流逝,随着消费者更多地关注公寓的质量,这个数字已经下降。在过去的三年中,每年售出的汽车数量不到40,000。
 
但是当价格上涨时,政策制定者并不担心。
 
东海的武藤说:“日本央行的热点图上,房地产仍然是绿色的,但已经接近红色了。”他指的是一份评估财务风险的报告。“我认为,如果它变成红色,那将是一个警告。”
 
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