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马卡蒂中央商务区（CBD） 的豪华三卧室公寓单位的平均价格在2019年微升0.87％至每平方米232,000 PHP（4,488美元），较上一年同期显着放缓。根据高力国际（Colliers International）的数据，2018年同比增长15.55％，是2009年以来最低的表现。实际上，按通货膨胀调整后，去年价格同比下降了1.03％。

菲律宾从2010年到2018年经历了房价上涨，马卡蒂中央商务区价格上涨了近132％。但由于国内经济放缓，加上中美贸易战，去年房地产市场急剧放缓。

然而，全国范围内房价的强劲增长仍在继续。根据该国央行Bangko Sentral ng Pilipinas（BSP）的数据，在截至2019年第三季度的一年中，全国住宅房地产价格指数飙升了10.4％（经通胀调整后为10％）。该指数在2019年第三季度较上一季度强劲增长9.5％（经通胀调整后为8.9％）。每个季度发布的住宅房地产价格指数基于银行对住宅房地产贷款的报告。

• 2019年第三季度，公寓单元的同比价格增长最强劲，达到29.1％（经通胀调整后为28.6％）
• 截至2019年第三季度的一年中，对于独立式住宅/独栋房屋，价格小幅上涨了2.4％（经通胀调整后为2.1％）
• 2019年第三季度复式房价同比飙升24.8％（经通胀调整后为24.4％）
• 同期联排别墅价格上涨6％（经通胀调整后为5.7％）

但是，由于全球不确定性持续存在，以及由于COVID-19危机的加重而带来的进一步打击，预计房地产市场今年将急剧放缓，因为潜在的购房者预计将在短期内采取“观望”的态度。

菲律宾的经济增长在2018年增长6.2％之后，于2019年放缓至5.9％的八年低位，这主要是由于中美贸易战导致2019年国家预算的实施延迟以及全球市场疲软。最近，国际货币基金组织（IMF）将菲律宾的2020年增长预测维持在6.3％，尽管预计COVID-19爆发会对旅游业产生负面影响。政府更加乐观，预计今年经济增长6.5％至7.5％。

菲律宾住宅物业仍低于亚洲危机前的价格！

令人惊讶的是，尽管价格大幅上涨，但菲律宾住房市场仍未能从1997年亚洲金融危机后的崩溃中恢复过来。在1997年至2004年之间，豪华公寓价格下跌了28％（经通货膨胀因素调整后为52％），是受亚洲金融危机影响的所有国家中最大的房地产崩盘。

以目前的价格计算，租金和财产价值都已经远远高于1997年的水平。然而，以通货膨胀因素调整后的实际价格计算，2019年的住宅房地产价格仍比亚洲金融危机前的水平低10％。

2020年1月20日，政府最终发布了修订后的2009年房地产投资信托法实施细则（IRR），取消了严格的税收和最低公有制要求，阻止了REIT的广泛使用。

这将使公司可以将房地产资产作为独立工具在菲律宾证券交易所上市。高力认为，它将重新定义菲律宾房地产市场。“这种实施很可能会发展该国的房地产和资本市场，”高力表示。“房地产投资信托基金还应促进对经济产生重大乘数效应的建筑和基础设施部门。”

公寓供应持续增长

根据Colliers的数据，马尼拉大都会区中央商务区的公寓总库存在2019年达到130,090套，同比增长9.4％，继2018年同比增长11％之后。2019年共完成11,200辆，比2018年的11,800辆略有下降，但仍比过去十年的年均7,500辆有所增加。

博尼法西奥堡完成的主要住宅项目是Montane（781个单位），Tron Towers T3（548个单位）和Uptown Parksuites T1（712个单位）。在马尼拉湾地区，Pixel Residences增加了170个单位。其他已完成的项目包括罗克韦尔的洛林大道（269个单位）；马卡蒂的花园塔1（340个单位）; 和阿拉邦的South Key Place（203个单位）。

根据Colliers的估计，Fort Bonifacio和湾区将在2020年至2022年间完成80％的竣工。

总体而言，到2022年底，马尼拉大都会的公寓库存预计将达到158,300套，比去年增加约22％。

住宅建设活动薄弱

菲律宾统计局（PSA）的 数据显示，全国范围内的住宅建设实际上疲软，2019年获批的住宅建筑许可总数同比下降0.4％至114,449单位。

使用其他指标时，建筑行业的劣势更加明显：

• 住宅建筑许可证的建筑面积同比下降10.1％至18,690,998平方米。
• 住宅建筑许可证的总价值同比下降7.7％至2,100亿菲律宾比索（40.7亿美元）。

在截至2019年第四季度的一年中，该国约83.5％的住宅建筑为单一类型的房屋。

仲量联行（Jones Lang La Salle）的数据显示，由于本地和国外需求旺盛以及空置率下降，马尼拉大都会区的住宅租金在2019年第四季度环比增长1.9％。实际上，根据Colliers的数据，2019年第四季度，罗克韦尔，马卡蒂中央商务区和博尼法乔堡要塞的黄金三居室单元的平均租金比上一季度增长了3.5％。

在2019年期间，一些中央商务区的租金大幅上涨：

• 在塔吉市，每月住宅租金比上一季度猛增45.6％，达到每平方米平均1,310菲律宾比索（25.4美元）。
• 在马卡蒂市，每月住宅租金环比增长18.5％至每平方米1,185 PHP（US $ 23）。
• 在帕赛市，每月住宅租金环比下降20.7％，至每平方米平均PHP 1,070 PHP（US $ 21）。

Colliers说：“由于主要CBD中次级单元的持续租赁，我们预计2020年至2022年的租金将保持持续增长。我们看到，与POGO办事处互补的住宅塔的租金将加速增长。”

高力国际预测，从2020年到2022年，马尼拉大都会地区的平均租金将每年增长7.5％。

仲量联行（Jones Lang LaSalle）的数据显示，马尼拉大都会的整体住宅空置率从上一季度的3.2％降至2019年第四季度的2.9％

总租金收益率仍然很高，但要提防税收

根据《全球房地产指南》的研究，马尼拉大都会区的总租金收益率仍然很高，从最小的45平方米公寓单元到7.01％。至80平方米的7.16％公寓。

这些收益不包括税费和其他费用。它们适用于高端区域：马卡蒂中央商务区，奥提加斯中央商务区，罗克韦尔，堡垒和伊斯特伍德城。

这并不意味着外国投资者一定要急于投资马尼拉，因为交易税（称为“资本利得税”，但实际上并非如此）和（如果适用）适用于非居民投资者的官方所得税税率是高。

削减主要利率，采取其他货币宽松措施

继央行于2月将利率下调25个基点之后，由于央行试图缓解COVID-19大流行带来的经济影响，BSP在2020年3月将其政策利率下调了50个基点，至3.25％。隔夜贷款和回购贷款（RF）和存款贷款也分别削减至3.75％和2.75％。

这是央行连续第五次放宽宽松政策，消除了2018年为遏制通胀而施加的175个基点的加息。

此外，BSP还宣布了其他措施，包括“有时限”和暂时放宽中央银行关于银行报告的规则，计算银行准备金的罚款以及对唯一客户的借款限额。此外，再贴现贷款已减少至零。

BSP行长本杰明·迪克诺（Benjamin Diokno）表示：“金融委员会指出，尽管实施检疫措施可能有助于减缓病毒的传播，但对工业和私人支出的破坏可能会在短期内降低经济增长。” “此外，COVID-19同样削弱了全球经济的前景，这可能对旅游业和贸易，海外菲律宾侨汇和外国投资产生负面影响。”

严重的问题阻碍了抵押贷款市场的增长。很少有大型银行提供住房贷款。尽管现在理论上提供了90％的贷款对价值比率，并且贷款期限可以长达30年，但实际上大多数贷款都是短期的。银行保持警惕是因为土地所有权和登记问题普遍存在，以及由于该国法院制度非常薄弱而导致止赎程序的漫长拖延。因此，批准贷款申请需要很长时间。此外，银行间串通的现象普遍存在：不同银行的贷款条款和条件异常相似。

购房者还面临高昂的交易成本，腐败和繁文tape节，假地契和不合标准的建筑惯例。另外，庞大的非正式住房部门及其激励措施使中低收入家庭购买或租用房产的吸引力降低。

由于这些因素，住宅按揭贷款占GDP的比例仍然很小，在2019年约占GDP的4.1％，比2009年占GDP的2.03％略有增加。菲律宾的大多数房屋以现金或预售的方式出售，与开发商提供融资。

根据BSP的数据，2019年，住宅房地产未偿还贷款总额较上年同期增长13％，达到7639.8亿比索（148.2亿美元）。

当前，主要商业银行收取的一年期固定贷款的住房贷款利率从5％到8％，十年期固定抵押的利率从8％到10％。

马尼拉的细分市场

降低收入规模令人担忧。

马尼拉的住房市场可分为三个可细分的部分：

• 高端。当地的高收入人士和外籍人士占据了这一部分。
• 中间层。中端公寓行业，每月摊销约10,500菲律宾比索（200美元），目前需要可分配的收入超过34,962菲律宾比索（680美元），才能获得200万比索（38,800美元）的住房贷款。该细分市场已成为许多开发商的目标市场，并且对海外外国工人（OFW）有吸引力。
• 低端。这就是人口的居住地。

我们认为中间层供应过剩。这些低层中产阶级公寓楼开发项目中，有许多的接纳率很低。

供需不匹配

菲律宾OFW在国外工作的任何城市中的“ Barrio Fiesta”访问都由Megaworld，DMCI，Ayala Land等开发商提供的公寓产品主导。菲律宾是世界上最大的汇款接受国之一，有1,020万菲律宾海外侨民在全球210个国家和地区生活和工作的工人（OFW），其中47％为永久移民，41％为临时移民，其余为“非正规移民”。根据海外菲律宾委员会（CFO）的数据，在永久性的海外菲律宾人中，有65.2％居住在美国，其次是加拿大（13.1％），欧洲（7.1％），澳大利亚（6.8％）和日本（3.4％）。。

2019年，现金汇款总额达到创纪录的301.3亿美元（约占GDP的8.5％），同比增长4.11％。

据世界银行估计，这些汇款中有60％直接或间接汇入了房地产部门。这些OFW汇款为马尼拉大都会附近的地区（如卡维特，八打雁和拉古纳省）的中低端住宅物业市场，住房项目和中等规模细分市场提供了动力。

NCR人口中约有807,496个家庭或27.5％的可支配收入高于34,962菲律宾比索（680美元），这是每月能够支付10,500菲律宾比索（200美元）所需的月收入。10,500菲律宾比索（200美元）是200万比索（38,800美元）住房贷款的最低每月还款额，可容纳90％LTV的贷款利率，年利率5.375％，贷款期限为30年。

因此，对于所有这些能够负担得起租金或购买费用的新建公寓（我们为购买案例进行计算，但考虑到当前的利率，租赁价格可能会更高），大多数拥有容纳他们的能力将需要购买或租用一个单元，以便占用可用的公寓单元。

考虑到这些家庭中许多已经拥有房屋，所以这些数字是有问题的。世界银行仅假设这些有能力的最终用户中有10％是潜在的最终用户，表明供过于求。

在可负担性方面，房地产开发商建造的中端公寓数量超出了当地菲律宾人所能承受的范围。许多购买者是OFW，导致需求和供应之间不匹配。

从2009年到2019年，汇款的年均增长率仅为5.7％，而从2002年至2009年，汇款的年均增长率为15.5％。世界银行认为，汇款额下降的原因是：

• 严格执行农民工权利法案；
• 东道国的政治不确定性；和
• 发达经济体的放缓。

“负担得起的”住房短缺

菲律宾的低端住房需求巨大。根据细分与住房开发商协会（SHDA）的数据，在全国范围内，该国的住房短缺量约为400万套。其中大多数将需要社会化的住房-售价低于450,000菲律宾比索（8,700美元）的单位。在马尼拉大都会，多达30万户家庭居住在非正式和半不居住的住房中，占马尼拉总人口的8.7％。这些人生活在可怕的环境中。许多其他人生活条件很差。

为了满足这些家庭的需求，政府开始实施“国家住房计划”，为非正式定居者和其他收入不高的人提供住房，这些家庭无法按现行市场价格租房或购买房屋。

可以购买社会化住房或价格低于450,000菲律宾比索（8,700美元）的住房，每月分期偿还PHP2,302（45美元）。Pag-Ibig基金（菲律宾语为“爱”一词），该国的国有和补贴住房贷款提供者，为社会化住房单元提供30％的固定利率，为期30年。

问题在于，这些低端住房通常不工作。

菲律宾比索加强

菲律宾比索在最近几个月中持续增长，兑美元汇率升值约6.3％，从2018年9月的53.986比索= 1美元的汇率到2020年2月的50.784比索= 1美元的汇率。从2015年到2018年，比索对美元的贬值幅度为16％。

PSA称，2019年该国贸易逆差为370.5亿美元，低于2018年创纪录的435.3亿美元的缺口，但仍高于2017年的273.8亿美元和2016年的267亿美元。

2019年出口同比小幅增长1.5％至703.3亿美元，而进口则下降4.8％至1073.7亿美元。

结果，2019年的经常账户赤字降至56亿美元，低于GDP的2％。但BSP的丹尼斯·拉皮德（Dennis Lapid）称，由于政府进口商品以翻修该国的基础设施，今年的CA赤字预计将增至84亿美元，约占GDP的2.1％。

2020年2月，由于全球原油价格下跌，该国的通货膨胀率从上个月的2.9％和一年前的3.8％降至2.6％。但这仍在政府设定的2％至4％的目标范围内。

BSP预测今年的通胀率将从2019年的2.5％，2018年的5.2％，2017年的2.9％，2016年的1.3％和2015年的0.7％降至3％，

经济增长放缓；前景不确定

菲律宾的经济增长在2018年增长6.2％之后，于2019年放缓至5.9％的八年低位，这主要是由于中美贸易战导致2019年国家预算的实施延迟以及全球市场疲软。但这仍然使该国成为新兴亚洲增长最快的经济体之一。

根据贸易和工业部（DTI）的数据，2019年 外国游客入境人数同比大幅增长15.2％，达到约826万人。韩国仍然是该国最大的旅游市场，市场份额为24％，其次是中国（21.1％），美国（12.8％），日本（8.3％）和台湾（4％）。

最近，国际货币基金组织（IMF）将菲律宾的2020年增长预测维持在6.3％，尽管预计COVID-19爆发会对旅游业产生负面影响。政府更加乐观，今年的经济增长目标为6.5％至7.5％。

PSA称，2020年1月，全国失业率达到5.3％，与去年同期持平。从2016年到2019年，平均失业率从2006-15年的7.2％和2000-5年的11.4％降至5.4％。

失业人数从一年前的228万增加到239万。

得益于前任政府的社会经济改革，菲律宾经济在2010年至2016年期间年均增长6.3％。前总统贝尼尼奥（Noynoy）阿基诺三世（总统2010年6月-2016年6月）发起了一场无保留禁止的反腐败运动，这震惊了外国投资者，并使消费者信心激增。菲律宾的投资评级已由穆迪，标准普尔和惠誉评级上调至投资等级。菲律宾的竞争力大幅提升，在2015-16年度全球竞争力指数中，在140个经济体中排名第47位，高于2014年的52个，2013年的59个和2012年的65个。

但是，近年来该国的竞争力一直在下降。它的竞争力排名在2016年下滑至第57位，在2017年和2018年均下滑至第56位，在2019年排名降至第64位。

在2016年5月的总统选举中，前达沃市市长罗德里戈·杜特尔特（Rodrigo Duterte）赢得了压倒性胜利，他利用对不平等现象日益严重的不满和阿基诺（Aquino）选任继任者Mar Roxas的无能而获胜。杜特尔特誓言要为所有菲律宾人带来进步，消除政府腐败并大幅度减少犯罪，特别是使用非法毒品。尽管政府的“禁毒战争”引起了很大争议，导致7,000多名菲律宾人丧生，但根据社会气象站（SWS）的调查，杜特尔特的净信任等级仍然是“优秀”或“非常好”。

杜特尔特（Duterte）推动宪章变更以从当前的单一制转向联邦政府制的主张也引起了很大争议。

杜特尔特的“建造，建造，建造”基础设施计划得到了改进

去年，杜特尔特总统雄心勃勃的1800亿美元的“建造，建造，建造”基础设施计划遭到抨击，原因是声称75个旗舰项目中只有9个已经开始建设。进展缓慢的主要原因是繁文tape节，规划不善，通行权问题，成本超支和工程问题。

作为回应，政府修改了清单，并报废了被认为“昂贵且具有挑战性”的物品。在最初的75个项目中，新列表现在包括100个精益项目，其中公私伙伴关系的比例更高。

杜特尔特总统于2016年制定的“建造，建造，建造”计划旨在通过推出各种项目来实现该国基础设施的现代化，包括新机场，铁路，快速公交，道路和桥梁，海港，能源设施，水资源项目和灌溉系统以及防洪设施等。

政府的经济经理预计，这100个项目中的一半将在2022年6月（杜特尔特任期结束）之前完成。这意味着他将把他的继任者留在管道中剩余的一半项目中。

预计这些项目将维持强劲的经济增长，到2022年，将每年的基础设施支出增加约占GDP的3％至7％。

毫不奇怪，菲律宾政府去年突破了预算赤字上限，因为支出超过了目标，并超过了收入的增长。根据美国财政部的数据，2019年财政赤字达到6602亿菲律宾比索（128亿美元），较上年同期的5583亿菲律宾比索（103亿美元）的缺口增长了18.3％。

占GDP的百分比在2019年相当于赤字占GDP的3.55％，超过了当年3.25％的目标。