东京购买房地产之前,请考虑这些风险因素

2020-06-17  来源:
   在东京买房之前,请考虑这些风险因素。东京投资房地产的原因很多:低利率,高投资回报率以及强大的业主法律基础正吸引着外国投资者。但是,日本的房地产市场与美国和欧洲的房地产市场根本不同,因此有必要了解在日本首都购买房地产时可能面临的风险。

  自然灾害

  正如2011年东北地震的破坏力所证明的那样,地震在日本是一个非常现实的威胁。他们经常跟随海啸。请与您的房地产经纪人联系,以确认该物业是否位于海啸疏散区(例如,台场或丰洲市等海湾地区)。

  方便的资源

  您可以检查地震中撞击风险最高的区域(日语)该地图说明了因液化,地震引起的土壤变弱而可能遭受土壤侵蚀的地区(日语)日本政府已要求每个病房出示海啸危害图–这是港区的英文版购买按最新地震标准建造的房屋。1981年,钢筋混凝土(RC)成为标准,随后又是超钢筋混凝土(SRC)。不要购买至少不是用RC建造的房屋。

  对于木制公寓楼来说,火灾是另一种风险,尤其是在东京干燥的冬天。在日本,业主必须购买火灾保险。

  最后,东京位于关东平原。几条溪流将其剖开,在江户时代日本首都在这里建立到今天的规模之前,它以洪泛区为主(例如,音川河和ida田川河一带)。可能发生洪水,这可能导致软土侵蚀并严重破坏建筑物。这是东京所有23个区的洪水灾害地图的列表(仅日语)。

  存在灾难保险,但是否值得三思。保单可能只涵盖财产价值的一小部分,或者可能不认为该损害适合获得赔偿。发生灾难性地震时,存在破产风险,因为保险公司可能无法履行所有索赔要求。最好不要在高风险地区购买物业。

  社会与人口

  日本是人口老龄化社会不幸的榜样。但是,如果您在东京投资,则无需担心。随着日本人从农村转移到首都,大都市在所有23个区都显示出持续增长的人口趋势。但是要注意人口结构的变化:到目前为止,东京的大多数家庭都是单身人士,家庭数量正在下降。与较大的单位或家庭住宅相比,投资适合一两个居民的小公寓可能是安全的选择。

  随着日本人口老龄化以及越来越多的老人独自生活,房客的死亡可能是另一个问题。几周未找到死者的住所是一个悲伤的,经常发生的事,希望您永远不必处理后果。

  但是,更大的问题是自杀-因为自杀会阻止您的财产接收新的房客。尽管其形象很高,但根据世界卫生组织的数据,日本在自杀人数最多的国家中仅排名第26位。大多数日本人会避开发生自杀的公寓。《房地产交易法》第47条规定,房地产经纪人有义务向潜在的购买者或租户披露可能影响其决定的任何财产信息,而死亡或自杀属于此类。但是,这些单位并非不可出售。许多代理商建议您大幅降低两年的租金,并且该单位将很快出租。在发生先前事件的单元中另一个住户居住并存活后,除非再有特别要求,否则通常不会再向未来的住户提及。

  最后,在电影院的银幕上可能会令人兴奋,但在现实生活中,日本黑手党yakuza可能对您的投资构成真正的威胁。如果您购买1)当前由帮派成员居住的财产(或在他们经常光顾的建筑物/区域中),或2)从yakuza拥有的房地产经纪人购买的财产,则可能会面临无法接收的风险您的房租或无法转售的投资,或者在最坏的情况下遭受暴力和勒索。仅通过可信赖的代理商购买房地产-这是在东京寻找房产的指南。

  房地产投资诈骗

  日本人享有非常值得信赖的商业形象。但是,东京最近出现了房地产投资诈骗案。不道德的房地产经纪人通常会在研讨会上针对高收入人士,向他们提供通常在郊区或区域性地区的高收益整体建筑投资。欺诈性活动包括虚假销售和租赁合同,价格虚高且虚假空房。提防销售策略严苛的房地产研讨会,并在购买前始终比较当前规定的租金是否接近该地区的市场租金。

  合同问题

  一般建议不要在日本购买止赎房屋。在日本,丧失抵押品赎回权的过程很少见,通常表示该人的社会完全失败,因此通常与成瘾或涉及的雅库扎等问题有关。最好避免陷入这种情况,因为大多数外国人缺乏对它的了解。

  租赁物业在东京市场上存在,但比永久产权物业少得多。租赁权的更新可能不清楚,通常带有高昂的价格标签,并且对建筑物的重建或其他变更施加限制。包括土地和建筑物在内的永久业权财产通常是更好的选择。

  确保储备金(业主工会为进行必要的维修和翻新而持有的资金池)拥有足够的资金。否则,诸如安装新电梯之类的大件物品可能会付出巨额费用,从而抵消了数月的任何投资回报。

  请务必仔细阅读重要事项的说明。根据法律规定,该文件(日文)必须在日本进行的每笔房地产交易中都向买方披露。

  施工问题

  日本直到2006年才允许石棉的有限使用。除了对健康造成极大损害外,您还应负责清除石棉,以防万一您保留该建筑物或将其拆除,这可能是非常昂贵的。重要事项的解释必须包括关于在施工期间是否使用过石棉的条款。它通常只是简单地声明“未知”,因此要注意其潜力。

  同样,必须在重要事项的解释中列出潜在的土壤污染,但同样,通常仅将其标记为“未知”。好的房地产经纪人可以检查当地政府的记录,以查看与污染相关的企业以前是否在您考虑的土地上注册过,例如工厂,煤气厂或干洗企业。

  尽管享有盛名,但日本仍存在建筑伪造丑闻,最著名的是“千叶丑闻”,千叶县Aneha建筑设计事务所伪造文件证明其建筑物的抗震性。

  最后,白蚁对于公寓和独立式住宅等木制结构可能是个问题,直到整个建筑物倒塌为止。

  土地问题

  请注意,某些街区对于日本租户而言是不可取的。这些包括:

  墓地附近(大多数庙宇附近有一座墓地),屠房或其他与死亡有关的机构,红灯区(例如歌舞uki町),雅库扎常去的地区,以及前burakumin贫民窟。Burakumin(这个术语包含两个族,称为eta或hinin),意思是“小村庄人”,可以追溯到德川时代。它提到了被认为不纯净或被死污的职业中的流浪工人,例如execution子手,屠夫和cher徒,以及妓女甚至演员。时至今日,前burakumin贫民窟地区仍然带有污名,最好避免。在东京,在上野和浅草发现了一些地区,但与九州或大阪等地区的后代混合在一起,他们的后代与穷人,身体或精神上的不适或没有家人的老年人混合在一起,因此图像污点较少,位置也更加模糊。请记住,术语burakumin,eta和hinin极具攻击性,在政治上最正确的术语是dowa,因此如果您想对这个敏感话题进行查询,可以参考“ dowa问题”。

  在这些地区附近的房产自然比在声誉更好的地区的同等价格的房产便宜,但是空置将构成一个严重的问题。

  最后,市政当局可以决定重新分配土地,在工业,商业和住宅之间转换。这可能意味着在土地上进行重建的情况下,可用的地面空间会减少。以类似的方式,如果决定加宽物业前方的道路,则可能会使用该地块的土地,从而使建筑物的面积大于该地块的允许范围,具体取决于分区。这可能会导致文档问题,即该建筑物实际上仍然合法,并且如果计划重建,则在比原始建筑物小的建筑物中。

  政府,税收和汇率

  外汇汇率总是对不在日本的国际投资者构成风险。日元的历史不稳定。而且,虽然目前的利率处于历史最低水平,但未来可能会改变,如果您要从日本的银行获得融资,则在投资房地产之前需要将其纳入尽职调查计算中。最后,在日本,物业和投资物业的收益要缴纳多种税种,将来可能会增加。

  

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