曼谷房地产投资:买房公寓指南

2020-06-18  来源:
   曼谷是一个蓬勃发展的商业和创业中心,在东南亚地区的心脏地带具有重要的地理,政治和经济影响力。最重要的是,纽约市是来自世界各地的外国人的首选目的地。尤其是那些寻求职业机会和轻松愉快的生活方式之间的平衡的人。

  这种积极的顺风势必对曼谷的城市景观产生连锁反应,商业和住宅房地产项目都在蓬勃发展。

  纽约市处于不断变化的状态,并随着大型基础设施项目的发展而迅速变化,例如扩建地下铁路线(BTS和MRT线),重新定义大型混合使用项目(例如曼谷一号,暹罗暹罗等)。 ,最后是城市黄金地段的房地产价格飙升。

  这些因素的结合使住宅房地产市场成为该地区最活跃的市场之一。在本地和国外活跃的买入到卖出投资者中,积累了可观的租金收入,产生了公寓投资组合!

  为什么要投资曼谷买入出租(BTL)出租公寓?

  撇开城市的经济和社会发展,在实际层面上,曼谷房地产市场为中长期租赁投资者提供了几个明显的优势:

   1.相对价值和资本增值潜力

  尽管公寓的价格,尤其是曼谷中央商务区的公寓,已经上涨到前所未有的水平;许多观察家推测,这种持续增长是不可持续的。重要的是要注意,报告的价格大幅上涨通常是针对新启动的项目(在许多情况下是计划外的项目)。

  但是,与同一地区的计划外同类商品相比,二手市场上的大多数二手产权公寓价格都便宜得多。最重要的是,以折扣价提供了几个转售项目,考虑到位置,租金收益和建筑物质量,这些项目通常具有很高的价值。

  任何精明的投资者正在寻找具有上升资本增值潜力的价值投资,绝对应该在二级市场上寻找便宜货!

  2.租金收益率和入住率

  曼谷的租赁市场绝对是一个“租户市场”,潜在的租户被各种各样的租赁选择所宠坏。但是,这不应劝阻潜在的BTL投资者。优质公寓总是需求旺盛,租金收益率通常平均在4%至6%之间。重要的是要注意,曼谷是泰国最大的城市中心,不断容纳大量专业人才(泰国人和外国人),从而导致大量潜在的房客。尽管某些不受欢迎的建筑物的入住率无疑是一个问题,但曼谷的中央商务区往往会受益于全年健康且稳定的租金市场!

  3.低转售和租金所得税

  财产所有权和投资是泰国财富管理的一种流行形式。有趣的是,尽管如此,该国出售公寓的税费(即使只有1-2年所有权)也非常慷慨,并且没有任何法规限制个人可以拥有的房屋数量。

  尽管进入个人所得税率等范围不在本文的讨论范围之内,但也应注意,租金收入所得税通常较低,尤其是与该地区其他国家相比时。

  曼谷的公寓租金收益是多少?

  

  如上文所述,一般来说,首都的公寓提供的总租金收益在4-6%之间。

  –租金收益率<4 – 4.5%

  事实上,价格不断上涨的新项目的租金收益确实越来越低。投资新项目(1-1.5年以下)的好处是在租赁期间维护成本较低,因为这些设备及其设备通常无缺陷!

  –租金收益率4.5-5.5%

  二级市场上提供的大多数公寓将使租金收益率保持在4.5-5.5%之间。如果谈判得当并且以合适的租金价格销售,则曼谷中央商务区的租金收益率通常为5-5.5%。

  –租金收益率5.5%+

  绝对有可能获得高于5.5%+的高租金收益,尤其是考虑到曼谷广阔的社区和众多的公寓项目。但是,重要的是要注意,高于6%以上的高产量通常会带来某些弊端和不利因素。这可能包括诸如位置(距离地铁站或曼谷中部地区的距离),建筑物的年龄(需要维护的非常古老的建筑物)等因素。

  维护BTL Condo组合的成本是多少?

  投资和维持曼谷公寓的租赁投资组合的一大优势是该投资的行政管理成本和费用低。在曼谷,没有居民税,议会或地方政府费用,也没有法律要求支付公寓单位保险。重要的是要注意,水,电,Wi-Fi和有线电视等公用事业通常要由租户承担费用。

  考虑到这一点,以下是通常涉及的一般费用:

  –公寓家具

  首都的租赁合同通常签订为期1年,因此通常在市场上出售带有所有电器(例如冰箱,微波炉等)的租赁公寓。

  –公共区域管理费(CAM)

  公寓大楼通常具有需要持续维护和维护的公共区域和设施。这项服务通常由法律办公室/管理团队提供,该团队通过收取公共区域管理费来资助。

  CAM费用通常每年收取一次,通常根据公寓每平方米的固定金额(即每平方米30泰铢)进行计算。一般的经验法则是,CAM费用通常等于1个月的租金。

  –租赁代理委员会

  通常通过指示房地产代理商来找到出租公寓的租户。在曼谷,租赁公司为1年的合同收取标准的1个月租金。

  –管理与维护

  基本的持续管理和维护可以通过公寓的法务办公室进行安排和组织。

  或者,房东可以决定雇用当地的物业管理团队来委托与租赁和维护曼谷物业有关的问题。

  公寓选择:要考虑的重要因素

  尽管某些因素通常可以在国际上应用于大多数房地产市场;本节旨在提供对本地标准和实践的深入了解。

  1.位置,位置,位置

  像世界上任何房地产市场一样,位置是投资曼谷租赁公寓的首要考虑因素。首都的租赁市场倾向于对公寓大楼与大众运输系统(BTS / MRT)的相对距离敏感;租金和一般需求通常是由这个重要因素决定的!

  此外,通常也鼓励外国投资者在曼谷的中央商务区(CBD)或靠近CBD的地区进行投资。这是出于实际原因,大多数外籍人士倾向于只在这些地区租房,而大多数地产代理往往只为曼谷的某些地区提供服务(通常在曼谷市中心)。因此,为确保稳定的入住率,通常建议仅考虑CBD Condo项目。

   2.公寓的年龄和一般维护

  不幸的是,并非曼谷的所有公寓都在“优雅地老化”,一些公寓未能根据市场条件升值。不幸的是,维护不善的项目不可避免地无法保留其价值,反而变成了投资陷阱。

  因此,通常建议始终考虑使用较新的公寓(5年以下)。除此之外,重要的是要确保建筑物管理部门有足够的储备金来保持正在进行的维护,并有效地确保对公寓公共区域的维护。(即游泳池,健身房,大厅等)

   3.开发人员

  首都的某些公寓开发商已经培养出吸引人的,令人向往的品牌形象,使他们的项目脱颖而出。公寓所有权在当地通常被视为地位的象征,因此,著名建筑商在开发中拥有房产通常是转售和租赁市场的积极因素。

  在实践上,成熟的开发人员(例如Sansiri,Ananda,Noble)倾向于拥有更多的开发经验。因此,他们通常倾向于设计和开发具有令人印象深刻的设施,实用的平面图和舒适的单元布局的项目。通常以总体更好的建筑标准和设计来生产开发项目。

  4.单位类型

  最后,复查Condo单元的规格始终很重要,以确保布局和尺寸实用且舒适。在此之上,重要的是要考虑其他细节,例如方向,视野和一般的建筑设施(即游泳池,健身房,休息室)。

  曼谷哪些地区最适合房地产投资?

  总体而言,曼谷拥有非常好的房地产市场。然而,就房地产投资地点的吸引力而言,某些地点显然比其他地方领先。这些领域可以使房地产市场投资者物有所值。以下是曼谷房地产投资地点的最佳区域分析。

  这些地区的物业提供了巨大的价值,并且在外国物业投资者中非常受欢迎。

  素坤逸路

  出于多种原因,素坤逸路是房地产投资的首选地点。一方面,曼谷的交通非常糟糕,如果您打算经常上下班,使用城市的道路,就不必高枕无忧。因此,由于易于,快速且廉价地访问CBD,连接到BTS Skytrain或地铁的地方吸引了大多数人。

  素坤逸路(Sukhumvit)连接了轻轨(Skytrain),这是它成为希望在曼谷租借或拥有房产的人(尤其是外国人)的首选目的地之一的部分原因。

  素坤逸路(Sukhumvit)的公寓特别集中。考虑到在希望拥有或租赁住宅物业的外国人中,公寓在泰国非常受欢迎,这意味着此类投资者将从其投资中获得可观的收益。

  素坤逸路(Sukhumvit)还提供前往机场和一流国际学校的便捷通道,这无疑吸引了很多人前往该城市地区。

  中央隆比尼

  隆比尼中部非常靠近城市,这使其对房地产投资者非常有吸引力。尽管在曼谷这个地方有许多豪华公寓,外国人可以很容易地购买到,但它也有办公楼。

  靠近城市的主要景点是该地区的主要卖点。例如,该市最大的城市公园Central Lumpini就在附近。

  同样重要的是,该地区的土地非常有限,这意味着其价值只能随时间增加。

  沙吞

  就像素坤逸路一样,沙吞也有曼谷著名的火车系统BTS Skytrain。这使得它成为城市中每个人都在试图通过各种可能的方式避免交通拥堵的主要房地产目的地。另外,就像Sukhumvit一样,Sathorn的公寓也非常集中。

  在泰国的外国人可以很容易地购买公寓,这使得它们非常受欢迎。

  事实是,曼谷是世界上最受欢迎的城市,您会意识到,曼谷的这一地区对于潜在的房地产投资者而言具有很好的前景。

  最后的想法

  如果您有兴趣投资曼谷提供的最佳房地产,最好的选择是寻找素坤逸,隆比尼中部和沙吞的可用房地产。这些地区是历史上的热点地区,因为曼谷火车系统快速可靠,交通便捷,或者距市中心仅几步之遥。

  此外,这些地区的公寓非常集中,由于它们也是外国人可以轻松拥有的唯一房产,因此在城市游客中非常受欢迎。

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