外房网

　　根据葡萄牙国立研究所发布的数据，2019年11月，葡萄牙房价同比飙升近8％（实际价格上涨7.7％），至每平方米（平方米）1,312欧元（1,461美元）。

　　葡萄牙的房价从2014年开始回升，此后一直在上涨。房价在2015年上涨了4.5％，在2016年上涨了4.8％，在2017年上涨了4.6％，在2018年上涨了6.1％。

　　在里斯本市区，2019年11月的房地产价格比去年同期上涨9.5％（实际价格为9.2％），达到每平方米平均1,631欧元（1,816美元）。

　　该国24个城市地区中有23个城市的房价上涨。截至2019年11月的一年中，辛特拉录得最高的18.3％增长，其次是贡多马尔（16.7％），维拉·弗朗卡·德·希拉（15.5％），维拉新星·盖亚（15.3％），阿马多拉（14.8％），马托西纽什（13.8） ％），布拉加（12.7％），丰沙尔（11.3％），阿尔玛达（11.2％），奥迪维拉斯（10.5％），塞沙尔（10.4％）和玛雅（10％）。在维马诺瓦·德·法马利卡（Vila Nova deFamalicão）（9.8％），科英布拉（Coimbra）（9.2％），吉马良斯（Guimarães）也出现了强劲的房价上涨（8.5％），塞图巴尔（7.8％），巴塞洛斯（6.6％），奥埃拉斯（6.3％）和劳斯（6.1％）。

　　卡斯卡伊斯（5.6％），圣玛丽亚·达·费拉（Santa Maria da Feira）（4.5％），波尔图（3.3％）和里斯本（0.5％）的房价上涨幅度很小。截至2019年11月的一年中，只有莱里亚的房价下跌了2.5％。

　　按葡萄牙房产类型：

　　2019年11月，公寓价格同比强劲增长9.8％（实际价格为9.5％），达到每平方米平均1,402欧元（1,561美元）。截至2019年11月的一年中，别墅价格上涨了4.2％（实际价值为3.9％），平均价格为每平方米1,162欧元（1,294美元）。

　　需求保持健康。根据国家统计局的数据，在2019年前三个季度，房屋交易总价值同比增长4.3％至186.5亿欧元（208.2亿美元），而交易数量稳定在132,246个单位。显然，2017年开始实施的适用于高价值房地产的新财富税实际上对豪华住房市场的影响可忽略不计。

　　穆迪投资者服务公司（Moody's Investors Service）预测，今年葡萄牙的住房市场将保持蓬勃发展，房价上涨幅度约为4％，虽然较去年强劲的房价增长有所放缓，但仍是该地区涨幅最大的地区之一。

　　穆迪表示：“房屋价格大幅上涨，尽管低于近年来。”

　　葡萄牙对外国财产的所有权没有限制，交易成本通常很低。

　　葡萄牙向购买至少50万欧元财产的非欧盟公民发放5年居留证，允许持有人工作或学习以及前往申根国家/地区。他们可以在五年后申请永久居留权。

　　根据欧盟委员会的数据，葡萄牙的经济在2018年的年增长率2.4％，2017年的3.5％，2016年的2％，2015年的1.8％和2014年的0.8％之后，在2019年适度增长了2％。预计未来两年经济将以每年1.7％的速度增长。

　　房价高于经济衰退前的水平

　　截至2019年11月，葡萄牙的全国房屋价格比2010年5月的先前名义峰值高11.4％。但是，全国房屋价格仍低于2000年的通胀调整后峰值。

　　在连续13个季度同比下降之后，房地产市场在2014年第四季度开始复苏。

　　按区域划分，北约的房价现在比之前的峰值高出近19％，而阿尔加威的房价则上涨了14.7％。里斯本上午的房价上涨了12.6％，而Centro的房价上涨了6.8％。相比之下，阿连特茹的房价仍比最高峰低0.3％。

　　在马德拉群岛和亚速尔群岛的自治区，房价分别比最高峰低1.2％和1.1％。

　　从1990年代中期到2006年席卷欧洲和发达世界大部分地区的房价繁荣已完全超越了葡萄牙，但阿尔加维除外：

　　2003年至2004年：房价平均同比增长6.2％（实际增长3.3％）；2005年-2007年：价格平均上涨了1.25％（实际为-1.3％）；2008年：价格平均下跌了4.7％（实际下跌-7.1％）；2009年：价格平均下降2.6％（实际下降-1.8％）；2010年-2012年：房价平均下降了3.1％（实际下降-5.5％）；2013-2014年：房价平均下降1.5％（实际下降-1.5％）；2015-2017年：房价平均每年上涨4.6％（实际增长3.7％）;2018年：房价同比增长6.1％（实际增长5.4％）。

　　葡萄牙为什么错过繁荣？很大程度上是因为经济增长缓慢。在过去的15年中，该国的年均增长率仅为0.6％。

　　葡萄牙的财产非常便宜

　　如果我们考虑通货膨胀，这些价格下跌幅度将会更大（涨幅将会更小）。货币下跌是另一个因素。在过去的四年中，欧元对美元的汇率升值了5.4％，仍然不足以抵消2013年至2015年21％的跌幅。

　　从外国买家的角度来看，葡萄牙的财产具有惊人的超值价值。阿尔加维（Algarve）以其地中海海滩和高尔夫胜地而闻名，拥有葡萄牙最昂贵的房屋，平均房价为每平方米1,736欧元（1,938美元）。在2019年11月，紧随其后的是里斯本大都会区和马德拉岛，平均房价为每平方米1,631欧元（1,820美元）。和每平方米1,430欧元（1,596美元）。《全球房地产指南》的里斯本平方米房价研究发现，里斯本市中心的价格较高，120平方米每平方米约为2500欧元（2,790美元）。里斯本的公寓。另一方面，典型的120平方米。阿尔加威的公寓每平方米价格约为1800欧元（约合2009美元）。

　　根据《全球房地产指南》的研究，葡萄牙的房价与人均GDP的比率是欧洲最低的国家之一（见表）。根据《全球房地产指南》的研究，再次以平方米价格计，葡萄牙是欧洲城市中心房地产价格最低的地区（见表）。

　　需求保持健康

　　根据国家统计局的数据，在2019年的前三个季度，葡萄牙房屋交易总价值同比增长4.3％至186.5亿欧元（208.2亿美元），而交易数量几乎稳定在132,246套。

　　在2019年第一季度至第三季度：

　　现有住宅：交易数量同比增长0.3％至112,973单位，而交易金额同比增长4.3％至150.8亿欧元（168.3亿美元）。新房：交易数量同比下降1.6％至19,273套，而交易金额同比增长4.4％至35.7亿欧元（39.9亿美元）。

　　按区域划分，Centro房屋交易量增幅最大，在2019年前三个季度同比增长10.2％，其次是Alentejo，年增长率为7％。相比之下，阿尔加威（-8.1％），北约（-2.8％）和AM里斯本（-2.7％）的交易下降。

　　在亚速尔群岛和马德拉自治区，房屋交易分别增长了14.7％和6.6％。

　　建筑活动激增，但仍远低于高峰水平

　　自2002年以来，葡萄牙的建筑活动一直在下降。事实上，根据INE的数据，2014年，新建筑中有执照的住宅数量从2007年的65,650套下降了90％至2014年的6,785套。从2007年到2014年，许可住宅平均每年暴跌27％。

　　但是，近年来有复苏的迹象，每年都有两位数的增长。2015年，新建房屋的许可住房数量同比增长21.8％至8,491套，2016年增长36.1％至11,558套，2017年增长22.4％至14,143套，2018年又同比增长43.2％至20,259套。

　　住宅竣工量也遵循类似的模式，2016年同比增长8.8％至7,565套，2017年增长13.1％至8,553套，2018年又增长38.2％至11,820套。

　　在2019年的前11个月中，葡萄牙的许可住宅许可证数量比去年同期激增18.2％，达到21,973套。与上一年相比，在2019年前11个月中，亚速尔群岛（33.3％）和马德拉（30.5％）的家庭住房许可证数量增幅最大。里斯本（29.7％），阿连特茹（19.8％），诺特（19.5％），阿尔加威（12.7％和Centro（4.5％））也有强劲增长。

　　同样，2019年前三个季度的完工量也增长了17.2％，达到10,141台。

　　根据国家统计局（INE）的数据，2018年住宅总量为5,954,548套，比上年同期略增0.2％。

　　购房者无需支付新的财富税

　　2017年推出的新财富税对豪华住房市场的影响可忽略不计。

　　新税正式称为AdicionalImposto MunicipalSobreImóveis（AIMI），是年度税，对高价值财产的Valor PatrimonialTributário（VPT）征收，无论所有者身在何处。如果其财产（或财产份额）的价值超过600,000欧元，则所有者应承担责任。

　　税率如下：

　　对于公司/法人组织拥有的物业，为0.4％个人或非管理阶层持有的财产（不超过100万欧元）的0.7％所持股份价值超过100万欧元的1.0％

　　600,000欧元的免税额适用于所有个人和产业，除非税务事务不正常的个人和产业。已婚夫妇和民事伴侣的共同津贴总额为120万欧元。用于旅游业或用于商业，农业或工业目的的财产是免税的。

　　但是，葡萄牙的所有物业仍需缴纳0.3％至0.8％的Imposto MunicipalSobreImóveis（IMI）（相当于英国理事会税的葡萄牙语）。

　　先前对价值超过100万欧元的住宅物业征收的印花税已被废除。

　　里斯本的租金收益率很高

　　根据《全球房地产指南》的研究，里斯本的公寓继续获得良好的租金收益率，从4.5％到6.7％不等。提醒一下，租金收益率是指您出租房屋时作为房东可赚取的总回报率。较小的公寓往往是最有利可图的。50平方米里斯本的公寓租金收益率约为6.32％，而250平方米公寓仅返回4.5％的租金收益率。里斯本别墅的租金收益率也应在5.45％到6.05％之间，而且规则又是别墅越大，收益率越低。

　　阿尔加威公寓的总租金收益率适中，在3.5％至3.8％之间。阿尔加威（Algarve）别墅的租金收益率甚至更低，约为2.84％至3.04％。

　　在里斯本，公寓租金约为每平方米12欧元至16欧元。每月，使120平方米公寓的租金约为每月1,578欧元。里斯本的别墅租金约为每平方米9到11欧元。一套450平方米的别墅每月租金约为4,185欧元。

　　阿尔加威公寓的租金较低，每平方米约€4至€6。因此，您可以预期120平方米的月租金收入约为620欧元。公寓。阿尔加威的别墅租金约为每平方米6欧元。因此，您可以预期300平方米的月租金收入约为2,356欧元。别墅。

　　就价格与租金之比而言，《全球房地产指南》的研究表明，里斯本的物超所值。

　　利率低得惊人

　　在从2012年到2015年持续下降之后，过去四年来住房贷款的利率几乎没有变化。2019年11月，住房贷款的平均利率为1.05％，略低于上年同期的1.11％。

　　按到期日（截至2019年11月）：

　　长达1年：2.51％，低于去年同期的2.92％1年及5年以下：2.51％，低于去年的2.68％5年以上：1.05％，略低于一年前的1.11％

　　极低的抵押贷款利率部分归因于欧洲央行（ECB）最近的降息，从2011年10月的1.5％降至2014年9月的0.05％和2016年3月的0.00％。

　　根据欧洲抵押贷款联合会（EMF）的数据，葡萄牙抵押贷款市场对利率变化极为敏感，因为去年发​​行的新抵押贷款中约有65％的浮动利率或固定利率低于一年。

　　抵押贷款市场萎缩

　　尽管利率非常低，但2019年11月的未偿还住房贷款与去年同期相比下降了0.1％，至944.1亿欧元（1053.7亿美元），占GDP的44.8％。

　　租金上涨需求-新租赁法

　　葡萄牙是欧洲拥有率最高的国家之一，部分原因是政府的慷慨抵押贷款补贴将所有者的占有率从1981年的52％提高到2013年的74％，并最终提高到去年的约75％。

　　同时，私人租赁市场已从1981年的住宅总存量的39％下降到目前的约20％。社会租赁部门很小，仅占住房总量的3％，或占租赁总量的16％。

　　私人租赁市场的萎缩是由租赁法引起的，该法律赋予租户严格控制的租金并保护他们免受驱逐的影响。结果，年轻人通常要么住在家里，要么付高昂的钥匙钱，要么买房。这导致对出租房屋的大量被压抑的需求。

　　2012年8月14日通过的第31/2012号法律改善了情况，该法律赋予了房东更多的权利。这项新措施是该国获得IMF，欧洲央行和欧洲委员会780亿欧元救助协议的条件之一。

　　法律的变化包括以下内容：

　　新法律允许当事方就任何租约期限达成协议，而不是之前的最低期限5年。如果合同中没有规定期限，则假定租约设定为两年，可以自动续期。现在有一个修改租金价值的程序：（1）房东向房客提议新的租金；（2）承租人接受或提出反建议；（3）如果没有达成协议，则该协议可以终止，房东支付五年的租金作为补偿。财政困难的租户可享受免税，他们进入过渡制，租金增长很小，为期五年。特殊的过渡制度也适用于65岁以上或有60％残疾的租户。与以前的法律一样，如果租户死亡，则租赁将转让给配偶，普通法配偶或亲戚，但现在仅有效期为两年。租户的受益人不得在同一个城市内或在里斯本和波尔图的情况下在相邻城市内持有购置或租用的财产。

　　新法律还增强了房东终止租赁协议的能力：

　　如果承租人未能连续支付两次租金并且在第三个月末仍未支付到期的租金，则房东有权终止合同。如果租户一年内未能按时（或在到期日后超过八天）还款四次，则房东可以终止合同。允许房东通过至少提前两年通知租户其打算终止合同的方式终止合同。如果房东希望拆除或从事该物业的工程，他也可以终止租赁。

　　该法律旨在更新旧合同的租金，并修订第6/2006号法律或《新城市租赁法》（Novo Regime de ArrendamentoUrbano-“ NRAU”），以解决旧租赁问题。

　　新的立法还包括一项特别程序，用于驱逐没有在法院或合同规定的日期撤出财产的房客。它还创建了国家租赁办公室（BalcãoNacionalde Arrendamento），房东可以向该办公室提出申请，以通知租户撤离该物业。

　　房东觉得新法律早就该到期了。里斯本财产所有人协会主席Luis MenezesLeitao认为，外国人很难相信旧的法律，他说里斯本市中心的某些人每月租金低至5欧元。

　　《住房权法》获得通过

　　2019年7月，议会通过了《基本住房法》，该法律为将住房视为公民的权利奠定了法律基础，现在政府负责确保所有公民的适足住房。

　　为了缓解房价飞涨的影响并消除无家可归的情况，新法律迫使市议会将公共建筑和房屋存量用于可负担住房，并禁止租户迁离，直到政府在附近提供替代住房为止。

　　根据上述法律，首个国家住房政策将于2020年3月提交议会。

　　经济温和增长；改善财务状况

　　根据欧洲人的说法，葡萄牙的经济在2018年的2.4％，2017年的3.5％，2016年的2％，2015年的1.8％和2014年的0.8％的年增长率之后，在2019年同比增长了2％。佣金。

　　在经历了一系列惨淡的经历之后，该国连续六年保持了增长。根据国际货币基金组织（IMF）的数据，葡萄牙的经济在2013年收缩0.9％，2012年收缩4.1％，2011年收缩1.7％。在2004年至2008年间年均增长仅1.4％之后，2010年经济增长了1.7％，但2009年GDP收缩了3.1％。

　　根据欧盟委员会发布的估计，预计未来两年经济将以每年1.7％的速度增长。

　　经过三年的紧缩政策，葡萄牙是2014年5月退出援助计划的第二个欧元区国家。由于政府无力偿还债务，葡萄牙在2011年寻求其780亿欧元（870亿美元）的救助计划。

　　葡萄牙在2019年仍面临巨大的公共债务负担，约占GDP的119.5％，尽管比2014年的130.6％有所改善。公共债务预计将在2020年降至GDP的117.1％，并在2021年降至GDP的113.7％。 。

　　该国的财政赤字在2019年占GDP的0.1％，从2018年的0.4％，2017年的3％，2016年的1.9％，2015年的4.4％和2014年的7.2％大幅下降。2020年政府预算中的盈余为GDP的0.2％-该国45年民主制中的第一笔盈余。

　　根据INE的数据，2019年12月的通货膨胀率为0.4％，低于2018年12月的0.7％和两年前的1.5％。根据欧洲委员会的估计，通货膨胀率今年预计将增长至1.1％，2021年将增长至1.4％。

　　2019年第三季度的失业率为6.1％，低于去年同期的6.7％，是17年来的最低水平。从2010年到2018年，葡萄牙的失业率平均约为12％。预计今年将进一步降至5.9％，2021年将降至5.6％。