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　　1）房地产投资信托基金占据中心地位

　　房地产投资信托基金（REIT）终于在今年早些时候在菲律宾开了绿灯。此后，Ayala Land提交了创建REIT子公司的申请，而DoubleDragon Properties Corp正在考虑通过REIT筹集大量资金。Santos Knight Frank相信，随着更多开发商的参与，房地产投资信托基金将为房地产市场释放许多机会。

　　2）BPO保持强劲

　　业务流程外包（BPO）部门一直是办公市场的主要驱动力，尤其是在马尼拉大都会。IBPAP和Everest的联合研究发现，BPO公司对办公空间的需求每年将增长3-7％。

　　“尽管菲律宾经济区管理局认可的办公空间数量有限，但我们预计2020年BPO需求将强劲。BGC和帕赛的BPO需求最旺盛，那里的租金应该上涨。相反，奥提加斯和奎松市的供应可能超过需求，随着空置率的提高，这些地区的租金将保持不变。

　　3）合作进入宿务

　　几个主要运营商活跃在马尼拉大都会，合作并不是什么新鲜事。宿雾市的这个行业现在正在增长。Santos Knight Frank估计，整个Cebu IT园区，Cebu商业园区和该地区其他建筑物分布的联合办公空间占据了3％的办公市场。

　　4）执行LEED准则

　　菲律宾的300多个建筑已开始执行LEED准则，其中一半已经通过LEED认证。博尼法西奥全球城市向绿色的转变无处不在。Santos Knight Frank报告说，BGC的新办公楼100％已获得LEED认证。

　　5）马尼拉大都会郊区将成为物流增长中心

　　工业和物流房地产行业的下一波增长极有可能发生在马尼拉大都会北部和南部的省级地区。

　　“北部吕宋岛的Calabarzon和NLEX-SCTEX-TPLEX走廊地区是物流和工业房地产发展的主要地点。这些将成为配送中心和仓库的下一个枢纽。”桑托斯·奈特·弗兰克（Santos Knight Frank）投资与资本市场副总监Kash Salvador解释说。

　　6）豪宅需求仍然很热

　　马尼拉大都会区的主要住宅市场仍然很火爆，因为有限的豪华住宅供应无法跟上越来越多的菲律宾超高净值个人和外国买家的需求。

　　莱坊国际的《国际优质住宅指数》将马尼拉的优质住宅市场列为全球增长最快的市场之一，在全球排名第八，在亚洲排名第三。

　　7）开发人员拥抱共同生活

　　共同生活已成为年轻专业人士的普遍解决方案，他们希望住在工作场所附近，但无力购买或租用较大的公寓房。几家开发商正在与SMDC合作开发共同居住的细分市场，SMDC推出了MyTown和Ayala Land，将The Flats推向市场。预计会有更多开发商效仿。

　　在Santos Knight Frank的“财富报告”中位居榜首，马尼拉位列2019年顶级豪华房地产市场，价格年增长率为11％。该国蓬勃发展的经济中可用供应的短缺影响了外籍人士和其他投资者在新兴的菲律宾市场上购买他们的房地产的影响。

　　Mirasol指出，这一增长是对高端物业产品需求的溢出，这反映在马尼拉和马卡蒂等大都市地区对豪华公寓的高预售量中。

　　Mirasol说：“高收入的C级高管，游客和投资者的涌入，推动了对高端物业的需求，这是我们在The Estate Makati（我们与SM Development Corp.共同开发的超豪华住宅项目）中所经历的。”“即使在9月启动该项目之前，也已经售出了40％的单元。”

　　Mirasol还承认，自去年以来，菲律宾的海上博彩运营商如何推动房地产行业的需求，特别是在主要城市边缘的新经济枢纽。

　　Mirasol说：“正如我们在海湾地区的两个项目Mi Casa和Palm Beach West所经历的那样，中国居民还满足了对中高档公寓开发的需求。”这些都增加了联邦土地公司在2019年销售增长方面的出色表现，当时我们的销售额从112亿比索扩大到229亿比索。104％的增长也考虑了合资销售的收入。”

　　8）区域可持续发展

　　在吕宋岛以外，随着政府减少资本拥挤的计划，预计将进一步发展区域中央商务区（CBD）。

　　例如，在米沙ya，宿雾将继续作为房地产投资目的地，预计将吸引游客和商业投资者。这也包括因扩大的麦克坦－宿雾机场带来的会议，活动，大会和展览/活动（MICE）旅游推动的人流量。然而，高力国际（Colliers International）指出，尽管南方皇后市土地价格上涨和可开发土地较少，对公寓的需求也在增加，但开发商还必须在主要大都市以外地区寻找房地产。

　　“像宿务，巴科洛德和伊洛伊洛一样，可以直接接触来自亚洲不同地区的外籍人士和游客。我们注意到，来自这两个新兴经济中心的富裕家庭仍在投资宿雾房地产，这使我们了解了这些地区的市场偏好和发展机会，” Mirasol说。

　　9）竞争加剧影响房地产产品和设施

　　消费者和购房者将是2020年的真正赢家。据高力国际（Colliers）称，房地产开发供应的增加将迫使开发商提供独特的高档设施，并为人们提供通往办公大楼和购物中心的便利通道。

　　Mirasol说，这使开发人员可以在项目中发挥更多的创造力。这正是当联邦土地在Ortigas CBD推出The Grand Midori Ortigas时所做的。该物业地理位置优越，靠近马尼拉大都会北部和南部之间的商业区和零售中心。

　　开发商可以通过住宅开发为政府的基础设施建设提供资金。联邦土地（Federal Land）位于博尼法西奥环球城（BGC），大中央公园（Grand Central Park）的10公顷乡镇将受益于BGC-Ortigas Link，马尼拉大都会地铁和Skytrain Monorail轻轨等交通项目。

　　沿塔夫脱大街（Taft Avenue）建造的另一个项目昆腾住宅（Quantum Residences）备受追捧，因为它的地理位置优越，靠近一流的大学和大学，并可直接通往马卡蒂，马尼拉和帕赛市的中央商务区。该物业迎合了今年最有吸引力的中端市场，并且与附近的其他项目相比，其设施得到了升级。

　　“尽管我们的项目与市场上其他项目的差异一直是我们释放房地产的驱动力，但我们看到市场口味已从实际寻找房地产演变成寻求支持他们希望拥有的生活方式的住所， ” Mirasol说。

　　10）与国际开发商的合作产生本地最佳实践

　　Mirasol说：“这十年发展的好处是，我们不必独自推动它。”关于去年发射的表现，他指出，联邦土地最雄心勃勃的发射是成功的，这是由于他们与马卡迪庄园，The Seasons Residences和The Grand Midori Ortigas建立了合作伙伴关系。

　　除了与Foster + Partners以及野村房地产开发有限公司和伊势丹三越控股有限公司的合作引起的轰动，Mirasol强调，像这样的国际合作伙伴关系使房地产行业保持“年轻”并有能力适应新兴需求。进入市场的国际开发商鼓励他们的本地同行采纳大胆的想法，同时利用其全球专业知识为行业注入最佳实践。​​​​​​​

　　最后，随着对环境问题的关注和自然灾害和灾难的频发，预计当地房地产业将加速发展并应对气候变化。房地产服务公司JLL表示，由于采用节能技术和环保材料，亚太地区的发展将变得更加绿色和可持续发展。

　　为了解决本地问题，Mirasol赞扬了获得LEED（能源和环境设计领导地位）认证的可持续建筑，但强调防灾能力是未来可持续建筑的重要组成部分，例如The Seasons Residences，其特点使其能够承受地震引起的震动以及强风造成的抖振。