普吉岛房地产市场分析和趋势

2020-06-22  来源:
   房地产定价

  提及“普吉岛房地产市场”几乎是不恰当的,因为它不是同质实体。它被划分(甚至细分)为类别,这些类别共同包括各种各样的购买者。本节旨在探讨一些影响普吉岛房地产成本的基本因素,重点是外国人支付的价格。

  国家统计数据显示,尽管泰国房地产市场在过去两年中略有放缓,但在截至2016年1月的10年中稳步增长。房价指数跌至2017年中期,然后继续上升至第四位。在撰写本文时,它略微脱离了近期高点。

  自2008年初以来,泰国的房价指数上涨了52.73%。(当前回落的影响仅为– 0.29%。)简单来说,这意味着每年价格上涨4.79%。如果您是一位以复合年收益率来看资本增值的投资者,则其CARR为3.87%。

  泰国房屋价格指数

  增加旅游

  在继续之前,重要的是区分普吉岛房地产市场和整个泰国市场(尤其是在曼谷)。曼谷是泰国的首都,也是泰国的主要人口中心。大曼谷总人口超过1600万,是泰国总人口的近四分之一。由于集中人口的人数超过了该国其他任何地方,因此房地产市场往往随着经济发展而移动。

  正如过去十年所看到的那样,在强劲的经济中,对需求的估计可能变得乐观,并且可能出现过度建设的情况。在撰写本文时,曼谷未售出公寓的故事很普遍。但这就是曼谷,而不是普吉岛。

  虽然普吉岛的价格可能会随泰国其他地区的涨跌而松散,但普吉岛外国人的需求使其房地产行业与整个国家区分开。那些外国买家几乎总是通过在这里度假来介绍该岛的。一切都告诉我们,普吉岛的旅游业将继续增长。因此,房地产行业也将如此。

  访客到居民的演变有时会花费一些时间,但发生的次数很多。人们爱上了泰国,泰国逐渐成为他们的默认度假胜地,越来越多的假期在这里度过。当他们在泰国购买或租赁公寓或别墅,并决定在此搬家,工作或退休时,与该国的恋情就真正完成了。

  在过去的15年中,公寓市场的增长尤其迅速,这在很大程度上是由于旅游业的增长。但是在此期间发生了其他事情-利率大幅降低。

  利率

  在2008年全球金融危机之后,降低了利率以鼓励支出和投资,并抑制了储蓄。自那时以来,传统投资(例如债券)提供的相对微薄的收入促使投资者转向其他地方寻求更高的回报。一些国家(例如瑞士)的银行实际上并未支付存款人,而是向在那存钱的人收取费用。一些离岸银行还对余额超过一定水平的任何欧元存款人收取费用。

  这些“负利率”政策促使投资者寻找其他收入来源,在热带岛屿上创收租赁财产的想法自然很有吸引力。在过去的几年中,工作室和一间卧室的单位出售给外国人的人数显着增加,外国人又将其出租以取得比银行更优惠的收益。

  值得庆幸的是,对于外国买家而言,低利率有一个不受欢迎的结果,这在泰国并不是一个因素。在低利率环境中,廉价的借贷成本通常会使更多的人进入房地产市场,从而推高价格。这可能导致投机性泡沫。

  但是,在泰国,外国人几乎不可能获得抵押贷款,因此几乎所有房地产销售都是以现金进行的。没有借款就意味着没有投机活动。没有投机就没有泡沫。没有泡沫意味着没有疯狂的价格上涨。普吉岛外国市场的价格逐渐上涨,但在通货膨胀和需求的自然力量的推动下,价格一直在稳步上涨。

  市场通货膨胀

  适度的通货膨胀是几乎每个中央银行的目标,大多数人认为“健康”的通货膨胀率每年在2%至3%之间。

  通货膨胀推高了每个物业的建筑成本。砖块,砂浆,屋顶瓦片,家用电器,固定装置和配件-甚至是用于花园的植物-价格都在上涨。

  普吉岛的房地产价格尚未“爆炸”,但没有开发商能逃脱通货膨胀的影响。

  缺乏土地

  土地稀缺(毕竟普吉岛是一个岛)几乎可以肯定有一天会对房地产价格产生巨大影响,但是这一天还没有到来,因为目前住房供应充足,而且正在满足而不是落后需求。

  旅游业的增加,低利率,通货膨胀和稀缺性都是普吉岛房地产价格可能应该更快上涨的所有原因,但是有两个关键因素使房价受到控制:缅甸劳工和供求关系动态。

  低工资通货膨胀

  普吉岛的大多数建筑(实际上是整个泰国)都雇用缅甸工人。边境上有大量的劳动力,并且鉴于国内的就业前景,他们很高兴在泰国接受工作。他们还愿意以低于泰国工人要求的工资工作。

  供需

  传统的供求关系并不真正适用于普吉岛。

  在经典的情况下,当大量的买家正在寻找物业,但没人在出售时,这会形成一个快节奏的市场,价格上涨,而新的开发项目很快就销售一空。当桌子转弯,市场充斥着房地产时,随着价格开始下跌,卖家开始发现困难。寻找大量交易的买家通常会找到一个。

  该周期会随着时间的推移而重复出现的原因之一是,需求疲软的时期会导致房屋的建造量减少,而随着需求的改善,稀缺性导致价格上涨。然而,“繁荣时期”通常会超过发展,这会导致供过于求,需求减弱和价格下跌。

  到目前为止,外国买家的购买力阻止了这种“繁荣-萧条”的局面在普吉岛上空出现。泰国的游客来自世界各地,但是随着来自不同国家的人们发现泰国和普吉岛,最大游客群体的特定国籍不断变化。

  普吉岛房地产的买家曾经几乎完全来自欧美,以及泰国的亚洲邻国(例如马来西亚,新加坡,澳大利亚,新西兰)。但是当西方货币开始贬值时,俄罗斯人发现了普吉岛。由于卢布贬值,俄罗斯人的活动减少了,当时中国人发现了泰国。

  在过去的三十年中,需求的持续下降没有足够长的时间来使价格显着下降(因为一些动荡的西方市场已经经历过),而且由于对未来需求的过高估计,也没有出现过度开发的情况。取而代之的是,供应与需求保持同步,买家一直愿意接受新产品的小幅提价。其中一些涨价是由于通货膨胀的自然因素造成的,而普吉岛房地产的普及也使开发商能够要求逐渐提高价格。

  经济学家测量了价格上涨导致需求变化的程度,他们称之为“需求价格弹性”。非弹性消费品包括烟草,酒精和药品,因为任何价格上涨对需求的影响都很小。

  普吉岛的房地产既不能使人成瘾,也不能挽救生命,但经济学家将其称为“相对缺乏弹性”。只要有可支配收入的游客流入继续与住房供应保持同步,就没有理由改变这一点。

  住房负担能力

  普吉岛避免了房地产泡沫,而价格却受到控制,这一事实一直是房地产投资者的主要考虑因素。

  考虑到在普吉岛以外,甚至不一定在泰国以外的地方谋生的外国买家的数量,房价与工资/工资之间的传统关系不会直接影响国外市场。而且,由于外国人通常无法为泰国的房地产提供资金,该市场领域的价格也不受本地利率的影响,也不受过度放贷可能导致的“繁荣与萧条”情况的影响。

  可能影响泰国外国需求的是其他国家支付的存款利率。如上所述,普吉岛的许多外国买家正在寻求租金回报,以补偿银行目前未支付的利率。如果存款利率开始上升,则潜在的买家将必须确定房地产投资是否支付得足够多,以证明有理由占用其现金。

  因此,普吉岛外国市场的承受能力取决于谁拥有现金和谁没有现金,并且只要普吉岛的价格相对于买方工作和居住的国家而言仍处于较低水平,普吉岛将仍然是一个有吸引力的购买场所。

  而且,由于中国,俄罗斯,欧洲,澳大利亚和北美的房价都大大高于普吉岛上大多数同等房产的价格,因此蓬勃发展的市场前景十分有利。

  “本地市场”

  如果不讨论本地市场,就不可能讨论像普吉岛这样充满活力的房地产市场。虽然西海岸的许多“有形”房地产市场都是针对外国人的,但普吉岛却有相当数量(并且正在增长)的当地人口,他们也在购买。

  尽管按照西方的标准,泰国的家庭工资中位数可能仍然较低,但缅甸工人大量涌入低工资,劳动密集型工作是泰国家庭日益繁荣的坚实指标。

  强劲的经济造成了财富上升的潮流,(可以这么说)拉高了所有船只,普吉岛大多数泰国国民的净资产继续攀升。话虽如此,大多数当地人的薪水还不够高,无法满足针对外国人的需求,但是岛上有很多地区可以用当地的工资买得起住房。

  对于当地人口而言,传统的房价与工资比率确实决定了负担能力,并且该比率的任何变化都将影响当地市场的需求。但是,如果本地开发项目与针对外国买家的项目之间的价格差距变得太大,那么“外国房地产价格”可能会产生连锁反应。

  这样,本地价格可以充当外国价格的准上限。

  信心与乐观

  在任何房地产市场中,置信度与新购买者的数量直接相关:购买者越多,则置信度越高。但是,什么驱动信心?

  在房地产方面,有许多因素在起作用,例如供需,相对于收入的可负担性,银行贷款的灵活性,人口结构的变化,甚至对整体经济的总体感觉。

  普吉岛当地的房地产市场肯定会受到当地商业信心的影响。当业务活动水平下降时,大多数企业会削减成本并将所有扩展计划搁置一旁。这可能会对就业产生重大影响。如果个人担心自己的工作或总体经济状况,则很可能会推迟购买房产。

  如果当地的商业信心是旅游业下降的结果或结果,那么国外市场也将受到影响,因为更少的度假者将意味着更少的新外国买家。

  简而言之

  普吉岛的泰国和外国房地产市场截然不同,但两者的命运都与该岛的旅游业密不可分。

  随着岛屿的不断发展和繁荣,房地产业也将如此。普吉岛是一个岛屿,因此土地绝对是有限的。最终(谁知道什么时候会出现)将没有更多的土地可供开发。目前,稀缺性和通货膨胀并未发挥作用,但从长远来看,这是“双重打击”,应在未来数年内支撑岛上物价上涨。

  评估财产

  当卖方做广告时,价格就是他们对房屋价值的概念,但是唯一的真实价值是他们找到同意的买方。因此,价值远比价格主观。

  如果没有人愿意支付要价,那么该物业就被高估了。这并不是说6个月前就不值得这个价格,或者有一天再也没有那么高的价格了,但是就目前而言,这并不是价值。

  买家创造市场。价值只是给定买家愿意支付的价格,房地产价格将持续上涨,直到找不到买家为止。本质上,这就是房地产泡沫形成和结束的方式,并且它几乎在每个国家都发生。在普吉岛,动力有所不同。

  下面提供了一个关于普吉岛的买主(和卖主)如何理解财产价值的想法。

  此情绪特别适用于普吉岛房地产。

  普吉岛相对较新的人可能会根据同等财产在家里或他们所访问的其他度假目的地中的花费,对财产的价值有所了解。他们的判断也可能因兴奋,焦虑,恐惧或任何情绪上的阻碍而模糊不清,这些情绪可能会阻止他们做出合理,客观的评估。

  在大多数国家/地区中,评估员可以对房屋进行公平的估价,而价格主要取决于该地区的可比房屋。然而,在普吉岛,人们倾向于付出他们认为有价值的东西。

  有动机或无动机的卖家

  过去,当现有的长期所有者(其中大多数不是真正有动力的卖方)决定通过以高得离谱的要价出售其房地产来“测试市场”时,扭曲就蔓延到了市场。这人为地抬高了附近物业的价格。

  考虑到现在提供的房地产的数量和种类,很少有人会从这种策略中获利,但有些人会这样做,这可能会影响周围房地产的要价。实际上,有很多个人为土地,房地产和企业多付钱的例子。

  相对价值

  低利率导致许多国家的房地产行业过度膨胀,因此买家正在寻找便宜货。当购买者所在国的同等财产价格昂贵得多时,普吉岛财产的相对价值通常会提高。泰国已经看到许多外国买家吸引了泰国房地产的物有所值,尽管他们并不总是意识到有时他们可能会带来更艰难的讨价还价。

  支付保费

  海外买家有时愿意为“梦想”支付少许费用。尽管他们可以多花点钱进行搜索或协商来省钱,但要在梦中标价并非总是容易的事。对于生活在寒冷气候和黑暗冬季中,工作压力很大,大部分时间都在交通中的人来说,普吉岛是天堂。在这里拥有财产很可能是为了填补他们生活中的空白。

  个人诉求

  没有普遍的吸引力。使一个潜在购买者更希望获得给定财产的原因可能是另一个购买者的拒绝。

  有人可能会因为绿色植物而被普吉岛吸引,并积极寻求和平与孤独。这个人可能会被人群,商店和夜生活所吸引(这可能是吸引其他人的主要吸引力)。

  有孩子的人通常希望靠近国际学校。选择房屋时,这可以覆盖所有其他注意事项。

  精明的买主在选择房地产时将始终专注于最重要的位置属性,而这将在很大程度上决定什么构成物有所值。

  北,南,东或西

  普吉岛上特定地理位置的居民和地区本身可能会有所不同。

  到机场的距离对在曼谷,香港或新加坡上班的人很重要。他们每周只花两天与家人在一起,所以不想在周五和周日的车上花费额外的时间。这些人倾向于偏爱岛屿的北部。

  西海岸有海滩。它还享有日落美景和清澈的海水。因此,该岛的西侧需求旺盛,物业以高价出售(尤其是靠近海滩和/或享有海景的物业)。

  东海岸是相对不发达的,尽管它拥有码头和其他一些高端开发项目,但该岛那边的土地通常价格便宜。

  中央山谷非常绿,拥有一些未受破坏的原始丛林,但也有高尔夫球场和房屋。就像其地理位置一样,卡图山谷的价格也位于西海岸和东海岸之间。

  普吉镇有更多针对泰国市场的住房开发项目,但它也开始受到外国买家的更多关注,尤其是由于它靠近扩展后的中央购物中心。尽管如此,价格仍未达到其他地区的水平。

  普吉岛最佳购房地点综合指南

  新旧对比

  有问题的建筑物的年龄也很重要,因为在泰国,转售对买家的吸引力通常不如新建建筑物。新近完成的开发项目具有陈列室吸引力–它们干净,维护良好,而且毕竟是新的。

  公寓或别墅的状况对任何潜在的购买者而言都很重要,而且较老的房产确实具有一定的损耗元素。卖方常常无视这一点,因为他们习惯于每天看到它,而买方则以新鲜的眼光看待每处房产。

  急于卸货的卖方必须考虑所有可能导致成功出售的因素。普吉岛是一个新兴市场,出售的新房产比旧房产要多。对于购房者而言,新房地产开发的吸引力包括保证回报和全面管理服务的前景,以及在购买计划外的折扣时,使出售旧房地产变得更加困难。

  这不是不可能的,但是如果卖家不尊重这种动态,而是试图要求过高的价格,他们可能会在市场上出售一段时间。

  一点点走很长的路

  许多卖方未能最大化其房屋的销售潜力。通常,如果卖方花一点钱进行一些主要的装饰性改进,则房屋的出售价格可能会高得多。除非买家与正在查看的房屋有“联系”,否则买家不会购买,否则可出售的房屋可能会因卖方未意识到潜在的缺点或不愿解决而出现卖空。

  还有无数可供出租的物业,仅需进行一些小调整就可以做得更好。实际上,仅需少量支出就可以显着提高租金潜力,而更高的租金收入前景显然会增加该物业的转售价值。

  但是,改变的不只是装修。对照明,空间概念和修饰的简单更改可以使平庸和高级的租赁物业有所不同。

  尽管客观上进行细致的提升很重要,但是任何财产的吸引力最终都是主观的,并且有人只会为他们认为值得的财产付款。

  计算市盈率

  A =物业价值:2,700万泰铢

  B =租金收入:每年180万泰铢

  本益比为A÷B = 15

  AP / R比率在15到20之间通常表示物有所值。高于20的AP / R应该被认为是虚高的,而低于15的AP / R则表示潜在的优秀投资资产。

  房屋价格与租金收入之比

  有很多方法可以确定房屋的价值,但是将潜在的租金收入与市场价格进行比较一直以来是确定房地产价值的首选方法。

  以相同的方式,使用市盈率(P / E比率)对公司进行估值,使用房屋价格与租金收入之比(Price / Rent Ratio,或P / R比率)对房地产进行估值。

  P / R比率是通过将物业的销售价格除以房屋出租时产生的年收益来计算的。较高的市盈率表明房价相对于房主可能获得的租金收入而言是虚高的。相比之下,较低的市盈率通常意味着良好的投资机会。

  因为该比率还对应于通过租金收回全部初始支出所花费的年数,所以P / R是房地产投资潜力的简单指南。AP / R为15表示租金产生的收入将在15年内偿还该物业的购买价格。

  如果租金收入是购买物业的动机,那么确定能够提供有利市盈率的物业就很重要。但是,如果所要求的租金过高,则该物业可能会长期空置,从而减少了该物业产生的收入。

  也就是说,当前的低息环境已经扭曲了传统思维,并且新买家愿意接受比几年前更低的收益率。因此,即使不考虑市盈率,也要确保稳定的收入流,而不是空置财产。

  即使租赁市场有些疲软,业主也可能愿意接受较低的租金收益,因为预期出售该物业时会产生强劲的资本增值。除非租赁市场蓬勃发展,否则获得稳定的租金收入要好于预期租金会上涨而使物业空置。到了出售时机,任何有眼光的买家都希望看到租金收入的历史记录,而房地产最终命令的售价可能取决于其能够产生的收入。

  还要注意的是,世界上某些城市或其他时尚地区在很长一段时间内始终保持较高的市盈率(在某些情况下高达50或60)。这表明这些地区的大多数人拥有财产是为了居住和潜在的资本增值,而不是出于租赁目的。这并不一定意味着这些地区的租金较低,而仅是相对于购买房屋的费用而言便宜。

  尽管普吉岛与泰国其他地区的市场不同,但与许多其他国家相比,泰国更广泛的住宅物业行业目前具有合理的市盈率。

  由于普吉岛的一些“保证回报”发展项目还提供保险,账单,酒店执照,维护和保养以及管理和租赁服务,因此从这些物业获得的有效本益比实际上更高。考虑到这些成本,5%的保证净回报率可能等于7%或更高的有效总回报率。就P / R而言,7%的回报率等于大约14的P / R比,我们知道这代表了很好的价值。

  请记住,大多数担保都是针对特定时间段的,因此,一旦商定的合同期限到期,业主应期望获得更多不稳定的租金收入。不稳定并不一定很糟糕-几年后可能会看到租金收益超过开发商提供的担保-但收入可能还会下降,而业主会逐渐加入租赁池或自行出租。

  材料和建造质量

  一个新的甚至是成熟的财产看起来很漂亮,但灰泥下面的材料和做工可能是一个谜。购买者应该具有好奇心,甚至应该自己研究用于建造地基,墙壁和屋顶的材料,并仔细观察窗户和室内装饰。

  使用最佳建筑人才的开发项目通常不仅可以期望设计质量,而且可以期望建筑质量。优秀的建筑师是艺术家,他们不想将自己的名字放在不合标准的东西上。他们使用的材料,固定装置,家具,厨房和所有最后装饰将要求溢价。

  问自己一个问题:此物业的建造标准是否会在未来许多年保持良好状态?

  每平方米价格

  每个人总是希望获得最好的交易,而在亚洲,这通常意味着以所需的价格找到尽可能多的平方米。每单位空间的价格肯定会有所不同,这通常会导致最终决定。

  在欧洲,澳大利亚或北美寻找新房的买家不一定会像在亚洲那样对平方英尺(或米制)给予同样的关注。并不是那么重要。您要么喜欢该物业,要么不喜欢。它可以满足您的需求,也可以不满足您的需求。它是否与周围的属性相提并论。

  然而,在普吉岛,这一小规模对潜在投资者而言可能具有巨大的重要性。在大多数情况下,很容易确定为什么每平方米32,000泰铢的价格要比每平方米200,000泰铢的价格低得多。但是,有时很难确定为什么一个属性比相似区域中的可比较属性贵得多。

  有理由认为,整个房地产领域的高需求将推高价格,但还有其他因素需要考虑。

  在普吉岛,新建房屋的开发商将不仅根据对这些单位的需求来确定每单位的价格,而且还将实现他们认为令人满意的利润。此外,以高端固定装置和装修(特别是设备齐全的西方厨房)的使用而感到自豪的开发商通常会要求那些没有这种要求的开发商溢价。

  但是,有时每平方米的价格似乎完全是随机的。那就是需求驱动价格的时候。如果有新的单位如卷心菜补丁娃娃那样下架,那么每平方米的价格可能是完全有效的。有了一个新的版本,开发人员甚至已经知道在初始报价期间的各个阶段都会提高价格,以便利用这种高需求并提高利润率。

  目前,大多数开发似乎在销售方面都没有问题,但是某些开发肯定比其他开发快。最终,这些物业要么以要价出售,要么不会。如果价格设置过高而无法吸引需求,则开发商将不得不接受较小的利润。

  一些公寓是针对入门级投资者的,因此土地成本显然会有所不同。普吉岛的地理位置意味着您永远不会远离大海,但是一般的经验法则是,您内陆越多,每平方米的价格就越低,因此您可以得到更多的钱。差异是明显的。

  虽然靠近主要景点很重要,但主要的价格差异将在城市,乡村,海滩和海景之间。普吉镇(吸引的本地人比外国人多)的每平方米价格低于芭东,后者是平均房价较高的地区之一,西海岸的大部分地区也是如此。

  但是,实际上并没有一个区域的价格低廉,或者只有一个区域的价格高昂,除非我们将西海岸的山坡开发项目以其壮丽的景色和一流的建筑隔离开来。虽然公寓价格会有所不同,但西海岸的平均价格约为100,000平方米,但海滩和海景几乎总是更贵。

  在计算给定区域内每平方米房地产的平均价格时,还必须考虑稀缺性和密度,否则任何指示性价格范围都可能会产生误导。两个类似的公寓度假胜地可能分别有50套和400套待售。随着单位数量的增加,平均权重显然会偏向发展,这意味着没有可靠,准确的方法来确定该地区每平方米的“平均”价格。

  此外,某些属性的数据可能未包含在图中,或者可能被错误地表示。有些地区大部分尚未开发,但可能有一个或两个高端度假村,因此在纸面上给人的印象是,该地区比普吉岛其他地方要贵得多。然而,该地区的土地价格可能比岛上其他地区便宜,这最终将推动价值更高的公寓或别墅的进一步发展。

  我们已经看到了后者的动态变化,因此在传统上土地价格较低的地区(例如东海岸)要求以每平方米较高的价格。“岛屿心态”表明,有限数量的土地可以证明这些较高的价格是合理的,但仍有大量土地需要开发。高需求地区的土地越来越难找到,但这并不一定证明该岛其他地区的“高需求”价格是合理的。

  买家应注意,有些物业会夸大其楼层面积,从而使每平方米的价格低于应有的水平。这种情况很少见,但确实存在。如有疑问,请索取平面图,并在观察处随身携带卷尺。如果开发商在每平方米价格上误导买家,那就引出一个问题:“他们还能误导投资者什么?”

  别墅买家或投资者还应确定每平方米的价格是用于居住区还是用于整个土地,这比确定公寓的面积要难得多。例如,它是否包括露台,阳台,凉亭,露台和阳台,甚至还有停车场,车库或停车位?较大的露台区域(或在公寓的情况下为大阳台)可以大大降低每平方米的价格,但实际上可能不会增加“居住区域”。

  简而言之

  普吉岛的每平方米价格高于泰国其他省份,在某些情况下可能与曼谷的价格相当。与世界各地的其他度假胜地相比,公寓和有地房产均以每平方米成本为基础,具有很高的性价比。

  平方米的价格告诉我们,我们正在寻找的房地产是在给定区域内的房地产低端还是高端,但它们并不是唯一的衡量标准。敏锐的买家可以以此为起点,但这只是确定某物业是否为合理投资时要考虑的一个因素。

  普吉岛的财产类型

  为了帮助买家更好地确定自己的理想房产,泰国住宅对普吉岛可用的不同类型的房产进行了分类。

  尽管选择范围很广,但分类可能有些主观。不同的财产类型可能难以理解,甚至可能与其他类别重叠。一个类别中给定财产的价格可能会更接近或更昂贵类别中的价格。因此,下面的分类和价格仅出于指导目的。

  低端公寓

  低端公寓领域吸引了那些只想在普吉岛建立“基地”的人。这些通常较小,并不旨在与地理位置更好的家庭发展竞争。尽管如此,它们仍然可能方便前往商店或海滩,并且足够现代,既可以用作房屋,也可以用作出租单位。

  这些公寓可以提供物有所值的价值,尤其是对于预算有限的外国人而言。岛上有许多永久业权公寓开发项目,提供单间或一居室公寓,售价可低于200万泰铢。

  公寓式

  尽管普吉岛的大多数新建筑都是公寓项目,但有些仅提供公寓所有权。它们在表面上看起来可能相同,但是公寓和公寓的结构和法律都大不相同。永久产权公寓使外国买家拥有该单位的永久所有权,而公寓仅以租赁方式出售。

  一些外国买家可能会因为符合或满足其要求而被公寓吸引。但是,由于价格和所有权结构均具有可比性,因此这些应被视为租赁共管公寓的替代方案。

  平房庄园

  “平房”一词起源于印度东部的孟加拉地区(从普吉岛穿过安达曼海)。孟加拉风格的房屋通常由一个带阳台的小单层结构组成。这种住房概念现已在全世界范围内使用,尤其是在泰国。

  如今,洋房风格的房屋形式各异,价格从300万泰铢到700万泰铢不等(有时甚至更高)。

  在过去的30年中,平房建筑的数量不断增加。这些通常位于农村地区或普吉镇附近。有些是类似风格的房屋的集合,位于类似小型房地产的开发项目中,而较新的高档平房开发项目也可以在受欢迎的游客区找到,它们提供海景和独特的设计理念。

  根据房屋开发或收藏的结构方式,其中一些平房可能会出售给外国人。

  联排别墅

  这些房产在泰国当地房地产市场中很常见。在普吉岛,它们主要分布在普吉镇周围的郊区以及岛上大部分主要道路上。

  联排别墅通常是带有两个或多个楼层的梯田结构。面对主干道的商店通常被称为“商店屋”,因为它们通常在底楼有一家商店,而在较高楼层则设有住所。(不幸的是,由于过去二十年来该行业过度开发的结果,有些地区的店屋开发无人居住。)

  外国买家,尤其是那些有泰国配偶的外国买家,或希望住在较密集,密度更高的地区的家庭,可能要考虑购买联排别墅。一些较新的联排别墅发展很时尚,虽然价格可能有所不同,但起价可低至3-4百万泰铢(黄金地段的豪华联排别墅可高达3000万泰铢。)

  度假风格公寓

  永久业权公寓占外国人在普吉岛购买的所有房地产单位的相当大的百分比。这些中高端公寓的价格通常在300万至1500万泰铢之间,具体取决于质量,位置,占地面积等。它们倾向于提供体育馆和公共游泳池等设施。

  通过在最初的几年中为单位提供可保证的收入,他们还吸引了寻找投资机会而不是居住地的买家。结果,许多公寓业主不住在普吉岛,很少去拜访。

  有时,这些开发项目还会出售豪华公寓。在某些情况下,这些单位更靠近海滩,或者可能是复式(甚至是顶层公寓),为业主提供了宽敞别墅的感觉,但可以选择购买永久业权。

  低密度和高密度房地产房屋

  在泰国人中极为流行,房屋通常是封闭式社区,位于内陆更远的地方或土地更丰富的地区。带小花园的三卧室房屋的价格在400万至700万泰铢之间。

  普吉岛目前有数十个房地产开发项目,针对不断增长的泰国中产阶级人口,其中还包括有泰国妻子和家庭的外国人。一些开发区是密度较低的地区,拥有较大的物业和较大的花园,价格可能在1000万泰铢或以上。

  豪华永久地契和顶楼公寓

  一些房地产开发商理解外国人由于无法合法拥有土地而面临的挫败感。他们的回应是建立了永久业权的豪华公寓。

  这些单位享有壮丽的海景,优质的开发商和良好的管理,能够为满意的买家提供所需的全部食材,并且可以花很多钱(价格可能超过5000万泰铢)。这些宽敞的永久业权物业中有些类似于别墅,而另一些则可能是豪华顶层公寓,为私人别墅的生活区提供屋顶花园,露台和私人游泳池。

  由于这些豪华公寓通常是度假胜地式建筑群的一部分,因此它们还提供了一系列公共区域设施,例如体育馆,餐厅和公共游泳池。

  开发商也可以提供与上述类似的租金保证。

  滨海生活

  Thai Residential将这些物业归为一个单独的类别,因为它们吸引了不同类型的买家。这些社区的物业范围从公寓到联排别墅再到别墅,价格视位置,房屋类型和面积而异。

  对于那些在普吉岛停泊船只或享受海底航行的人来说,它们显然是有吸引力的地方。但是,它们也是时尚的城市环境,拥有大量设施,而且通常都靠近国际学校,这一事实可能也很吸引人。(例如,RPM和Boat Lagoon实际上就在英国国际学校的对面。)

  皇家普吉岛游艇码头也有相当独特的“水族馆”。这种独特的设计提供了豪华的永久业权公寓,可直接通往船上的私人泊位。这是岛上唯一可以在几分钟内从淋浴到开阔水域的地方。

  别墅

  虽然外国人可以完全拥有别墅(实际的“砖头和灰浆”),但财产的完全永久所有权取决于拥有土地的权利,只有在极为特殊的情况下,外国人才能享有这项权利。同样的法律适用于房地产房屋,平房和联排别墅(除非它们是针对外国永久业权的合法结构)。

 

 

  租金收入需求

  从历史上看,长期资本收益的潜力驱动了大多数全球房地产市场,尽管这在普吉岛仍然是一个合理的期望,但现在市场正在受到投资者的推动,他们要求获得更好的资金回报。

  对提供保证回报的发展需求很大。回报各不相同,但平均每年在6%至7%之间。保证收入的期限可以短至3年,但一些开发商提供的保证回报期最长为20年。如果业主是租房计划的一部分,则每年还为他们提供至少两周(有时长达2个月)的个人使用时间。有时,分配的个人使用时间长短取决于所有者是在淡季还是旺季使用。

  在某些情况下,要求业主保留标准的室内设计和家具包装。装饰可能并不代表业主的个人品味,但管理公司必须能够做广告并提供一致的标准。

  别墅和共管公寓项目均以创收为目的销售,但价格较便宜的共管公寓构成了普吉岛的大部分销售。也有同时拥有公寓和酒店牌照的“公寓”。他们拥有与其他公寓一样的专业管理,但是额外的酒店许可证允许短期出租房地产(即,租期短于30天)。


标签:
本网注明“来源:外房网”的所有文章,均为外房网编辑部原创或编译作品,转载请注明来源“外房网”。 凡注明“来源:XX网(非外房网)”的文章,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,部分转载内容原作者未知,如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请及时与我们联络,我们会及时删除。举报邮箱:[email protected]
泰国最新推荐房源
Global_Property_Price_Report_2014.Q1
资讯排行
12小时在线QQ客服
周一至周日 9:00-21:00

广告热线:020-82081382

邮箱:[email protected]

微信服务号 外房网微信服务号