澳大利亚房价持续上涨,房价不会崩盘,冠状病毒的影响尚待观察

2020-06-23  来源:
   他们说,事后观察是2020年,但是一些大型电话会议确实经受了时间的考验。

  其中之一是储备银行决定在2002年5月开始加息,但仅在五个月前才下调利率。

  当时的澳大利亚储备银行行长伊恩·麦克法伦(Ian Macfarlane)在解释降息的声明中曾预计,互联网泡沫破裂后,全球经济将下滑,而澳大利亚将受到影响。

  他预测说:“在2002年住房市场上升将开始缓和之际,全球性事件对经济其他部门的负面影响将变得越来越明显。”

  但是那没有发生。实际上,美国经济在2002年初就出现了强劲的增长,世界其他地区也受到了拖累。

  此外,麦克法伦先生预测的房价温和不会持续下去。

  到2002年5月,麦克法兰(Macfarlane)似乎遵循了经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯(John Maynard Keynes)的一句名言:“当事实改变时,我改变了主意。先生,您会怎么做?”

  他写道:“近年来澳大利亚房价的强劲上涨也与家庭债务的迅速膨胀有关,如果家庭严重过度扩张,这一过程将带来长期风险。”费率。

  “若要维持强劲的扩张性政策环境,将有可能加剧通胀压力,随着时间的流逝,可能加剧其他失衡,例如当前房地产市场过热,有可能危及经济的持续扩张。”

  储备银行踩住住房泡沫#1

  在最近接受约瑟夫·沃克(Joseph Walker)的乔利·斯瓦格曼(Jolly Swagman)播客采访时回顾了这一决定,麦克法兰(Macfarlane)表示,他“对结果感到非常满意”。

  他说:“我不知道我们是否这样做,但是当然房价停止上涨了……当然那是我们正在努力实现的目标,而且那是一次温和的降落,但并没有崩溃。”

  温柔是一种轻描淡写。平均而言,房价再继续上涨了两年,然后又大致保持稳定了几年,直到2008年全球金融危机爆发后降息和首次购房者的兴旺。

  但是,对于首次置业者而言,损害已经造成。

  麦克法兰(Macfarlane)担任中央银行老板期间,首都城市的平均房价上涨了120%,从年收入的四倍多提高到近七倍。

  麦克法伦先生认为,这种激增的部分原因是抑制通货膨胀的必然结果。

  他解释说:“我们终于使通货膨胀率下降,并且能够降低利率,而当利率下降时,人们有能力负担更大的抵押贷款。”

  当然,更大的抵押贷款意味着人们有更多的钱可以花在房屋上,从而推高了房价。

  削减资本利得税引发“疯狂”房地产投机

  但是那已经在1990年代发生了,那么什么解释了千年之交的房价飙升呢?

  麦克法伦继续说:“最重要的是,我们有真正有害的东西,纯粹是投机活动,特别是通过负向收购第二,第三,第四,第五处房产。”

  “我特别是在谈论一个世纪之交的时期,从2000年开始,尤其是2002年,2003年达到顶峰。

  “那时它开始变得非常疯狂,并且开始接近泡沫。”

  采访并没有真正涉及其中,但是只有一个重大的政策转变可能会引发投机性房地产投资的热潮-这就是霍华德·科斯特洛政府在1999年做出的将一夜之间将资本利得税(CGT)减半的决定。

  (尽管可能由于其商品和服务税而加剧,相对于购买现有物业,这推高了建造新房屋的成本)。

  CGT的50%折扣使高收入者有很强的动力将当前的收入从薪金,利润和投资转换为未来的资本收益,而这些收益要少缴税。

  低收入房地产投资者神话

  样做的明显方法是借钱购买投资性房地产,从您当前的收入中扣除利息支出,以及(如果房地产价格持续上涨)将出售中的利润收入囊中,而仅对其中一半纳税。

  为了了解CGT贴现后房地产市场的变化,报告租金损失的纳税人数量从1999-2000年的631,435跃升至2005-06年的百万多,而实际上报告利润的房东数量从532,472降到不到50万。

  实际上,这意味着霍华德和科斯特洛离开了麦克法伦先生的储备银行,用澳联储拥有的唯一工具清理了房地产市场的混乱状况。

  幸运的是,在2000年代初期,美国从互联网泡沫破灭中迅速复苏,中国取得了史诗般的增长,而澳大利亚矿业的繁荣引发了这一事件,这意味着澳储行可以做到这一点,并在不影响整体经济的情况下检查房地产价格的进一步上涨。

  储备银行引发房地产泡沫#2

  下一次房地产价格反弹是由大幅降息引发的-从2008年9月到2009年4月的短短八个月内,现金利率从7.25%下降了一半以上至3%-陆克文政府在全球范围内首次购房者的提振金融危机。

  但这只是转瞬即逝-政府的赠款是临时的,而当时的澳大利亚央行行长格伦·史蒂文斯(Glenn Stevens)则紧盯着其前任的剧本,并在2009年10月再次开始提高利率,因为全球危机最严重的时刻已经过去了。

  但是,随着采矿业的繁荣转瞬即逝,并渴望获得另一种经济增长来源,储备银行本身也将住宅建设作为救星。

  在政府住房政策没有重大变化的情况下,很明显,从2012年到2017年的房地产价格上涨很大程度上是由澳联储的降息决定,从4.75%降至1.5%。

  Macfarlane先生说,这没有2000年代初期的繁荣那么大,也没有“完全由投机性投资购买所主导”。

  但他补充说,“确实确实看起来像泡沫”。

  交换房屋的洞

  之所以不受投机投资者主导的原因之一是监管机构的干预。

  银行监管人APRA在与金融监管机构理事会(包括RBA)协商后,于2014年底开始制止投资者贷款,可能试图避免重复2000年代初期的“疯狂”。

  尽管如此,澳大利亚首都的房价却上涨了三分之二,其中以悉尼和墨尔本的上涨为主导。

  这促使APRA限制其他形式的风险贷款,例如纯利息抵押贷款,而ASIC和皇家银行委员会则将重点放在放宽贷款标准上。

  到2017年底,经济繁荣耗尽了动力和动力。

  悉尼房价下跌约15%,墨尔本房价下跌11%,但仍比麦克法伦离开澳储行时高出80%以上。

  再次是储备银行降息,这次是与APRA放宽了放贷限制,以及再次承诺保证投资者减税的连续性的联合政府连任,这使房屋价格重新上涨。

  尽管这可能会让房地产所有者,开发商,银行和房地产经纪人感到宽慰,但麦克法伦先生不确定从长远来看这对经济是否有利。

  “虽然可能会有一点伤害,但进行较大的修正可能会更好一些。”

  现在到哪里?

  现在似乎两次避免了泡沫破裂后的财产崩溃,这位前储备银行行长是否认为这将是澳大利亚第三次倒霉?

  他告诉Jolly Swagman播客说:“我看到房价暴跌的风险吗?不,我没有。”

  澳大利亚的纸牌屋

  “我认为那些巨大的长期结构性因素是如此强大,人们渴望相互竞争,在工作机会好的地方购买房屋或公寓,这意味着大城市,来自世界其他地区的人们为此,来自该国的人们正在这样做,人们已经在这里这样做了。

  “我认为在过去的30或40年中,住房相对价格发生了根本性的转变,我认为这种情况不会回到原来的状态。”

  但这是否意味着任何人都应该赶紧购买投资物业?麦克法兰先生不这么认为。

  他预测说:“我认为它不会像过去那样继续上升。”

  “我认为我们已经达到了家庭部门抵押贷款服务能力的极限。”

  离开储备银行的最高职位后,麦克法伦(Macfarlane)精打细算,并相信大多数房地产投资者最好把钱放在其他地方。

  他说:“如果您足够幸运地在底部买入并在顶部卖出,那么您会赚钱。但这只是少数人这样做。”

  房屋反弹继续

  “我认为,大多数人赚的钱不会比他们在银行里赚的钱多,或者在很多情况下,他们会亏钱。”

  对于为数不多的通过房地产价格上涨成功赚钱的人,他有这样的信息。

  “你让自己变得富裕,却牺牲了孩子。”

  而且,就像使用不可再生资源或污染地球一样,这种代际盗窃显然是不可持续的。

  澳大利亚房价上涨,但冠状病毒的影响尚待观察

  一份新的报告显示,今年上半年澳大利亚所有首府城市的房价都上涨或保持稳定,但专家称,冠状病毒对房地产市场的全面影响尚待观察。

  悉尼,霍巴特和墨尔本看到了3月季度的最大的价格上涨,与房价跳了2%和2.6%之间,该域名房屋价格报告上周四公布的显露出来。

  达尔文,堪培拉和布里斯班的房价涨幅在0.3%至1.2%之间,而珀斯和阿德莱德的房价则持平。

  Domain资深研究分析师Nicola Powell表示,尽管本季度房屋价格结果是积极的,但最近的数据观察却得出了不同的结论。

  鲍威尔博士说,COVID-19的限制包括禁止亲自拍卖和公共检查,以及经济不确定性和失业增加,已经使更多的供应商在2月和3月降低了要价。

  鲍威尔博士说:“我们已经看到,要价被修改的挂牌数量有所增加,但是实际的百分比下降幅度仍然相对不变。”“价格下降多少尚不确定。”

  她说,待售的新房产数量在3月中旬开始下降,但这并不一定意味着价格会急剧下降。

  鲍威尔博士说:“买家活动减少将抵消房源减少。”“这将有助于为价格提供支撑。”

  说,工资补贴,抵押贷款假期和创纪录的低利率意味着房价下跌不会像以前那样严重。

  “在这个停工期间,我认为我们将看到已被压抑的需求,而在此之后我们很可能会看到强劲的复苏。”

房屋价格中位数2020年3月
首都 20年3月 19年12月 19年3月 季度变更 年度变更
悉尼 $ 1,168,806 $ 1,139,281 $ 1,032,974 2.6% 13.1%
墨尔本 $ 918,350 $ 900,551 $ 815,495 2.0% 12.6%
布里斯班 $ 584,778 $ 581,077 $ 572,717 0.6% 2.1%
阿德莱德 $ 542,418 $ 542,418 $ 535,210 0.0% 1.3%
堪培拉 $ 779,050 $ 776,363 $ 746,470 0.3% 4.4%
珀斯 $ 527,322 $ 527,323 $ 532,660 0.0% -1.0%
霍巴特 $ 514,097 $ 503,125 $ 470,292 2.2% 9.3%
达尔文 $ 494,281 $ 488,326 $ 514,546 1.2% -3.9%
国民 $ 819,860 $ 806,325 $ 752,646 1.7% 8.9%

  资料来源:Domain House价格报告

  澳大利亚房地产学会主席阿德里安·凯利(Adrian Kelly)认为,低购房需求将抵消低挂牌量,这意味着房价不会大幅下跌。

  凯利说:“我们可能不会看到太多强迫销售,因为失去工作的人不会受到银行的重任。”“如果我们确实看到房屋价值下降,那么由于销量低,它看起来会比现在更糟。”

  AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示,由于对负资产负债率的拟议变更被取消,特别是在悉尼和墨尔本,3月季度看到了房地产价格在2019年联邦大选后继续上涨的趋势。

  奥利弗博士说:“这也可能是FOMO的一部分-人们正在考虑在2019年期间进行购买,突然发现价格已经远离它们。”

  悉尼的房价中位数达到1,168,806澳元,而墨尔本的房价中位数攀升至918,350澳元,回到了2017年经济下滑之前的水平。霍巴特的房屋中位价达到了514,097美元。

  达尔文,堪培拉和布里斯班的中位数分别为$ 494,281,$ 779,050和$ 584,778,而珀斯和阿德莱德的均价分别为$ 527,322和$ 542,418。

  悉尼,阿德莱德和珀斯的单价上涨,但墨尔本,布里斯班,堪培拉和达尔文的单价下降了8.1%。霍巴特的公寓中位数价格持平。

2020年3月的平均价
首都 20年3月 19年12月 19年3月 生活质量 同比
悉尼 $ 744,672 $ 725,377 $ 686,540 2.7% 8.5%
墨尔本 $ 554,306 $ 556,428 $ 487,286 -0.4% 13.8%
布里斯班 $ 374,054 $ 390,309 $ 392,009 -4.2% -4.6%
阿德莱德 $ 323,846 $ 310,706 $ 320,185 4.2% 1.1%
堪培拉 $ 441,055 $ 465,112 $ 460,919 -5.2% -4.3%
珀斯 $ 348,535 $ 342,959 $ 340,619 1.6% 2.3%
霍巴特 $ 431,842 $ 431,842 $ 393,344 0.0% 9.8%
达尔文 $ 262,562 $ 285,827 $ 313,462 -8.1% -16.2%
国民 $ 570,229 $ 564,925 $ 530,845 0.9% 7.4%

  Scorce:域名房屋价格报告

  奥利弗博士说,COVID-19的限制将在4月和5月有效地使房地产市场停滞。

  “我们将看到交易量急剧下降。在中国,到2月份的房地产销售量为零,这是自经济再次开放以来的回升。”奥利弗​​博士说。

  他说,在传统的经济衰退中,他预计房地产价格将下跌多达20%,但包括抵押假期和JobKeeper在内的措施意味着更少的人将被迫出售房屋,从而导致供需放缓。

  “这使得弄清楚确切的价格会下降多少有点令人困惑,我认为价格可能会下降,但这取决于停工的时间。”

  他说,如果在提议的六个月期限之前取消锁定措施,则房地产市场可能会相对反弹。

  他说:“价格跌幅可能限制在5%或10%左右。”“我们将放弃去年中旬获得的收益。”

  他说,悉尼和墨尔本可能受到的打击最大,因为两个城市的供应量很高,尤其是在公寓市场。

  他说:“周围仍然悬挂着大量的起重机。”“那些市场的债务与收入之比最高,而价格与收入之比最高。”

  鲍威尔博士说,堪培拉和阿德莱德很可能在大流行期间保持良好状态,前者是由于政府工作人员比例很高-到目前为止主要不受失业的影响-后者是由于市场通常稳定。

  她说:“阿德莱德在一定程度上避免了外国买家和投资者的低迷,这很大程度上是一个自用市场。”

  鲍威尔博士说,珀斯还可能经历相对宽松的时期,因为采矿和农业活动并未像其他行业那样受到严重影响。

  她说:“与那些严重依赖旅游或教育的城市相比,经济基础广泛的城市在这次经济衰退中的缓冲可能会更大。”

  奥利弗博士说,如果澳大利亚要根除该病毒,则可能需要很长时间才能使人们感到足够舒适或可以放心到海外度假,这意味着包括塔斯马尼亚州和昆士兰州在内的澳大利亚度假胜地最终可能会从国内游客的涌入中受益。

  他说:“这对于澳大利亚的部分地区,较小的城市,黄金海岸等地区可能是一个积极的好处,澳大利​​亚人认为,'我不想出国旅行,我只会在这里放年假',”他说。

  

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