越南在疫情结束后房地产市场复苏所需的措施

2020-06-29 10:57  来源:
   Covid-19大流行已经颠覆了全球经济。越南首先必须采取紧急措施来应对这一不稳定时期。

  Covid-19的影响在服务领域最为显着,占越南GDP的42%。政府条例已禁止旅游业和入境越南,仅在一月份就有200万人次入境越南。酒店入住率已从年初的70%降至历史最低的9.5%。

  制造业占该国国内生产总值的16%,严重依赖从中国和韩国进口原材料。这实际上也已被关闭。

  采购经理人指数或PMI已从一月份的51.8%降至三月份的49%。2020年。由于越南的出口市场依赖于EMEA和美国,因此出口活动的恢复似乎具有挑战性。积极的一面是越南的进出口之间有很强的相关性:越南的进出口额下降20%不会对贸易平衡产生不利影响,尽管我们可以看到经济在萎缩。

  尽管经历了这些充满挑战的时期,中央政府还是有一个很好的机会将房地产业转变为增长引擎。政府将需要与私营企业合作以改善监管框架,并向资本市场的银行和私人借贷领域注入急需的流动资金,以解决市场的关键结构性问题。

  通过解决限制房地产供应的长期问题,该州可以简化重要的增长部门和外国直接投资(FDI)的主要驱动力。

  有许多瓶颈抑制了越南房地产市场的增长。但是,随着我们摆脱Covid-19危机,这些瓶颈的解决为投资者带来了巨大的机会。

  澄清土地转让价格

  中央政府的当务之急应该是结束正在进行的土地转让价格审查的不确定性。应加快对开发商支付的项目价格的审查,并应为该问题提供明确的解决框架。审查过程导致开发流程几乎停止,并进入了商业市场并造成了供应方的限制。

  需求增加时的供应紧缩当然将导致土地,财产和租金价格的上涨。越南已经经历了几个月的时间,由于这种需求压力,估值正在紧张,这使事情变得昂贵。

  为开发人员提供清晰的指导方针和具有凝聚力的框架,这将有助于解决供应方问题,而不会压倒市场或破坏市场稳定。建立一个清晰的机制来评估历史和当前的土地价值,而无需诉诸公开拍卖或投机活动,也可能是国家的明智之举。

  通过公私伙伴关系增强信心

  工业界的投资者和开发商讨论的一项建议是,政府应为军队和国家拥有的土地发展公私合营伙伴关系(PPP)。这将增加投资者获得合适土地用于开发的机会,并且土地所有者可以将其用于开发更多投资级的设施。这些地点将增加外国直接投资,并有助于吸引制造业,工业和物流部门的投资者和占领者。

  国内和离岸投资者提出的另一种可能性是开发一个强大而透明的申请和批准程序。这将需要任命三个独立的评估人员来确定开发商和投资者财产的价值。评估将对所有各方都具有约束力,并将其转化为转换过程和土地使用权证书(LURC)的价格。

  这将使开发商和投资者有信心及时进行项目开发,从而减少了供应方的问题。由于许多城市和省份的总体规划已经在线执行,因此政府可以通过在线注册表通过批发投资来加强这一点。公众获取这些资源也将提高透明度。

  更清晰的指导方针,流程和定价

  允许这样做的过程和框架可以用来解决另一个市场瓶颈:LURC的长度和条件。对于希望购买土地或资产的投资者来说,五十年是一个适当的时限,他们可以在这些使用期限限制内工作。其他区域市场已经成功地使用了相似的时间来进行土地租赁。

  投资者不喜欢的是由于缺乏针对潜在问题的指导或清晰的框架而产生的不确定性。在这种情况下,项目或资产的LURC到期以及更新过程会给投资者和开发商带来不安。

  《新土地法草案》可能消除了这一瓶颈。第十三届全国代表大会小组委员会已经开始其第一次会议,以讨论下一个国家建设计划,预计他们将在2021年初第十三届全国代表大会完全形成后不久批准该法律。

  但是,只要保持这种变化,该框架将很麻烦并且会影响大多数房地产领域,从而导致项目延误和开发成本增加。通过提供明确的指南,程序和价格,国家可以为想要进入越南的首都打开大门。

  基础设施投资

  第三个瓶颈是缺乏基础设施阻碍了房地产市场。在越南南部,内环线和外环线的建成,货运列车将港口和工业园区连接起来以及快速运输节点的发展将支持有效而成功地利用投资资本。

  PPP项目成功的一个例子是在广宁市,Sun Group在这里建造了一个出色的机场,客轮码头和高速公路。通过投资于运输的高效联运解决方案,包括加快铁路的发展和改善通往市中心的交通,可以将相同的模型应用于公共交通节点。这将消除阻碍许多类型房地产开发和投资的基础设施限制。

  一项由州政府主导,产生成果的计划是“五组件基础设施”计划。该计划侧重于沿海和边境关口经济区的基础设施投资,以及工业园区,高科技园区和农业园区的开发。

  私营和公共部门已确定投资计划和资本分配对房地产市场的持续增长至关重要。向利益相关者清楚地了解其投资的影响,可以确保以有效的方式进行投资。同样,开发商寻求可以在收益率曲线上上下浮动以满足其资本需求的投资者。

  改善获得信贷的机会

  另一个瓶颈是获得信贷,世界银行认为这是改善经济增长的最关键因素。越南的决策者如果希望该国继续“快速,包容性的增长”,就应该解决金融约束问题。

  开发商和资产所有者获得信贷的机会是扩大越南投资者基础的关键。目前,希望与越南借款人合作的贷方面临的主要风险非常简单:在违约的情况下,在没有法院调解的情况下,扣押抵押资产的工作十分艰巨。

  为了降低风险,贷方使用负面控制,例如董事会席位,借款公司股票的看涨期权,现金账户控制,BOD(董事会)级别的决策否决权,或者在某些情况下

  情况下,控制公司印章。这对大多数想进入越南的资本来源构成了障碍,因为它们被迫走出风险曲线,增加了部署资本的成本。因此,解决债务追回将提高流动性。

  开发者和所有者可以以较低的成本获得其他资本来源,并消除州和地方银行的风险。

  反弹

  当前的Covid-19形势每天都在演变,因此我们有可能朝着全球经济的系统性放缓以及随之而来的所有挑战迈进。对于像越南这样的新兴市场,房地产可以在经济不景气时成为金融增长和援助复苏的真正推动力。

  这种增长取决于工业,零售,办公和基础设施领域的外国直接投资。使资产所有者能够将其建筑物用作私人信贷额度的抵押品,刺激公司和制造商的国内市场,以及扩大经营范围,将使金钱以工资的形式回到人们的口袋中。

  我们认为,越南可以迅速解决这些瓶颈,这将增强投资者的信心并有助于维持经济的快速增长。政府可以解决其中一些问题,以巩固其作为一个能够适应瞬息万变的世界的国家的全球声誉。

  越南房地产公司为疫情后的复苏做好准备

  据VNS称,越南房地产公司正加紧准备,以从大流行后的房地产市场复苏中挖掘机会,据预测,房地产市场将很快重新站起来。

  由于COVID-19大流行,自今年年初以来,房地产市场已经冻结。

  建设部的统计数据显示,今年第一季度,约有80%的房地产销售代理商已关闭或暂时停止运营,而其他代理商则保持适度运营。

  在该季度成立的新房地产公司的数量也下降了12%,而那些暂时停止运营的公司增加了94%。

  该季度的交易量也大跌,相当于2019年同期的40%。该季度市场上仅售出14%的房地产产品,是过去四年中的最低水平。

  但是,业内人士认为,这种影响只是短期的,未来两年市场将保持强劲。 

市场再次活跃

  信息频道Batdongsan.com.vn的最新报告显示,尽管市场仍然很困难,但一些企业的市场已有积极迹象回升。

  具体而言,在社交疏离的第一阶段,房源数量急剧下降,但在放松疏离要求后,房源数量急剧增加至73%。值得注意的是,用户的兴趣水平在3月和4月都没有下降。这表明,尽管供应有限且价格没有急剧下降,但买家仍然愿意重返市场。

  实际上,尽管Covid-19流行病产生了巨大的影响,但一些企业和房地产开发商仍然有解决方案来吸引客户。

  例如,从爆发之初起,CenGroup的CenLand就改变了其业务策略。具体来说,Cenhomes Ver 2.0应用程序增加了许多功能,例如过帐管理,交易管理,客户服务和在线存款...同时打开了在线销售服务,实时流媒体,在线脱口秀节目...

  CenGroup董事会副主席Pham Thanh Hung先生表示,以前的在线交易数量约为200笔交易,而在过去3个月中,成功的在线交易数量约为400笔交易。

  最近,Vinhomes在Vinhomes海洋公园的沿海城市首次正式开放出售S1.08公寓楼。

  这是首次将房地产销售活动与三合一形式结合在一起:实时组织,实时直播和在线订购。在仅60分钟的活动后,便迅速成功地交易了近250套公寓,相当于S1.08购物车的50%。

  同样,诺瓦兰集团(Novaland Group)积极开放在同奈省(Dong Nai Province)的水城项目,规模为1,800公顷。这被认为是同奈省最大的项目。据《金融杂志》报道,这为当今的同奈房地产市场带来了兴奋。

  对于能力较弱的公司而言,这将是一个艰难的时期,但是对于那些具有强大财务能力和专业运营的公司而言,像COVID-19大流行这样的障碍只会是短期的。他说,大流行甚至创造了机会。房地产公司Danh Khoi Group副总监Nguyen Quoc Bao表示,在COVID-19大流行的推动下,房地产市场正在经历净化过程,以为新的增长周期做准备。

  越南房地产服务公司DKRA主席潘汉姆(Pham Lam)表示,大流行后时期,市场的竞争将会加剧,从巨头到初创企业的多元化开发商的参与,将在2020-21年创造出强劲的景象。 。

  Danh Viet Group董事长Tran Le Thanh Hien表示,房地产市场的困难只是暂时的,并补充说从长远来看,市场具有巨大的发展潜力。

  现在是房地产公司扩大土地储备的时候了,尤其是那些拥有强大财务能力的土地储备。

  越南的房地产市场仍然具有许多优势,并且对投资者具有吸引力,因为该国人口近1亿,其中55%年龄在25岁至40岁之间的人有很高的住房需求和强大的购买力,而且越南的房地产市场稳定的经济增长,改善的交通基础设施和快速的城市化进程。

  据VNS报道,预计政府在加快行政改革和加快公共投资支出方面的努力将为经济增长提供动力,这将使房地产市场受益。

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