投资越南房地产怎么样?

2020-06-29 11:17  来源:
   房地产是人们财富的重要组成部分,对于亚洲许多房主来说尤其如此。根据第一太平戴维斯越南公司的最新研究,家庭收入的30%-40%用于住房支出,例如房租,抵押和购买财产。2016年,在胡志明市和河内售出约50,000套住房,这个房地产市场的规模和规模对许多投资者而言正变得有吸引力和有利可图。

  客层

  人口统计信息包括人口的许多组成部分,例如收入,性别,工作年龄,城市化率以及人口增长。这些数字可以显示房地产的定价方式以及对房地产细分的需求。人口统计学的重大变化也可能在几十年内对房地产趋势产生重大影响。

  例如,从1995年到2014年,中国大陆的城市化率从29.04%上升至54.77%。同期,房地产市场大幅增长,成为国民经济的主要推动力之一。这个例子可以参考越南的类似情况,越南的城市化率也从1998年的20%增长到2016年的36.6%。城市化率的提高是最近8年有趣的事实之一,预计会带来更多需求适用于HCMC和河内市场。

  此外,据《日经亚洲评论》援引波士顿咨询公司的话,在越南,每月收入714美元或以上的所谓“中产阶级”将在2014年至2020年间翻一番,达到3,300万人,约占总人口的三分之一。 。预计这些趋势将提升对房地产的需求,提高租金收益率,并为有意在越南投资的投资者带来资本增值的潜力。

  这些因素可以帮助投资者在趋势开始之前缩小潜在理想房地产投资的细分范围和位置。

  经济

  影响房地产价值的另一个关键因素是经济的整体健康状况。这通常由经济指标衡量,例如GDP,FDI,制造业活动,商品价格等。广义上讲,当经济良好时,房地产也是如此。

  基础设施

  基础设施规划在对整个城市初具规模的房地产开发产生重大影响方面起着举足轻重的作用。凭借更大,更好的可及性,连通性和基础设施开发,房地产开发商可以将曾经欠发达的地区转变为可居住的区域,以使新的开发项目与地铁的城市环境相匹配。它极大地影响了我们的个人和金钱健康。为了找到合适的投资地点,投资者应抓住基础设施的发展趋势,而不要把握基础设施的发展趋势。

  据亚洲开发银行(Asian Development Bank)称,近年来,越南的公共和私营部门基础设施投资平均占国内生产总值的5.7%,在东南亚最高,而中国为6.8%。印度尼西亚和菲律宾的支出不到3%,而马来西亚泰国的支出甚至不到2%。

  总体而言,越南的经济和人口特征使其成为许多投资者的诱人和有利可图的市场。投资者在选择预期的发展地点和开发方式可以带来高投资回报之前,应先了解市场的主要驱动力。

  市场稳定增长

  2017年,越南的GDP增长率达到6.8%,比去年增长0.6%。包括住宅开发,办公室,服务式公寓或酒店在内的所有类别的房地产需求不断增长,为开发商继续投资越南房地产市场提供了动力。

  在公寓领域,第四季度的销售量超过15.100套,环比增长32%,同比增长44%。该领域新供应的减少标志着平衡市场以适应当前需求的迹象,这对这些公寓楼的投资者有利。然而,从2018年到2019年,胡志明市的65个项目(第一太平戴维斯研究公司)的供应量预计将达到68,000个单位,其中45%来自第二区,为投资者创造了巨大的投资机会。

  亮点是B级和C级公寓楼,相对便宜的价格从每平方米20到4000万越南盾,对于大多数投资者来说价格可承受,但吸收率很高(与A级公寓相比)。现在不保证在越南进行房地产投资会带来疯狂的回报,但是如果您想要稳定的汇率,这是一个最佳的解决方案。

越南房地产市场呈现积极迹象

  由于地方当局下令避免在当前全球冠状病毒恐慌期间举行公开活动,房地产开发商一直在推迟将产品推向市场的启动仪式。买家转而通过在线渠道而不是此类事件寻求信息。

  由于买家的兴趣低下,许多原本计划将其项目推向市场的开发商一直被迫暂停活动直到今年晚些时候。

  据房地产专家称,受灾最严重的地区是酒店和零售领域,其次是写字楼,工业场所和住宅市场。
      由于游客的急剧减少,招待费出现了巨大的下降。旅游咨询委员会发布的数据显示,截至2月中旬,在主要城市和较小的度假胜地(如富国岛和芽庄),酒店的入住率均比去年同期下降了20%至50%。

  据第一太平戴维斯越南公司(Savills Vietnam)称,零售领域自2013年以来一直在下滑,但价格下跌的速度低于租金,因为许多房东拥有相当大的控股权,宁愿打折租金来填补单位,而不是感到需要大幅降价处置资产。  同时,河内胡志明市的一些酒店和一些沿海省份以装修为由暂时关闭了酒店。但是,绝大多数酒店业主都是这样做的,目的是减少疫情期间的损失。

Savills高级总监兼研究和咨询主管西蒙·史密斯(Simon Smith)表示,购物中心的房东正在向租户提供暂时性的救济,其中一些人在下个月或两个月内可享受60%的折扣。

  “除了冠状病毒之外,中国大陆的税收降低,货币走软,围绕社会动荡的问题持续存在,以及来自其他目的地的游客竞争加剧,这些都是我们认为该行业将迎来艰难时期以及之前高点的原因。史密斯说。

  他补充说,疫情爆发可能还会加速向实体商店带来负面影响的电子购物转变,尽管来自香港等地的人们将永远把购物视为主要消遣,而在线购物可能永远不会像其他地方那样取得成功,例如在中国。

  根据世邦魏理仕越南的评估,工业和物流是受灾最严重的领域,与其他领域相比,其影响更大。

  越南世邦魏理仕在上周发布的有关房地产市场的最新COVID-19报告中指出,由于来自中国的进口制造业投入占越南进口制造业总投入的35%,供应链正在发生中断。因此,疫情进一步加剧了来自中国,香港,台湾和澳门的居民对本地工业领域的兴趣。

  它说:“在美国和中国签署第一阶段贸易协议以及越南收紧防止逃税的法规之后,询问已经大大减少了。”

  尽管办公室和住宅并不是受COVID-19打击的主要细分市场,但对住宅消费产生了早期影响。世邦魏理仕越南分公司高级总监Duong Thuy Dung告诉VIR,对世邦魏理仕高端住宅感兴趣的外国买家的询价明显减少。

  董说:“越南房地产市场上的大多数外国买家是中国人,韩国人和日本人,而所有这些国家都是Covid-19流行病的最强受害者,这就是为什么这一数字最近有所下降的原因。”

  出现积极迹象

  尽管遭受了健康危机的诸多困难,但最近出现了一些上升迹象。

  世邦魏理仕越南分公司的Dung告诉VIR,食品和饮料(F&B)业务对零售业务的影响最大,由于大量损失,许多租户被迫将其空间归还房东。

  但是,高端零售中心的租户仍然可以承受购买者的低迷。

  她进一步补充说,零售将在短期内受到冲击,餐饮和娱乐最容易受到影响。同时,零售商通常处于持有状态,这导致实地访问和查询的数量大大减少。

  “但是,这将给新购物中心的预租带来更多挑战。一些零售商要求房东在疫情爆发期间将租金削减多达50%,甚至免除租金。”

  如今,依赖中国市场的工业产权是最脆弱的产业之一-但是,Dung说,在这一领域仍有良好的前景。

  “一些重要的制造商,例如三星,已经将工厂迁往越南,生意很好,而该国仍然缺乏供应链。因此,企业必须寻找非中国的原材料来源以及非中国的市场来出口其产品。”同时,西贡证券公司(SSI)的专家表示,COVID-19不会对工业产权领域产生重大影响。由于海外对越南的投资增加以及中国工厂的迁徙趋势,工业园区租赁土地的需求仍然很高。

“从短期和长期来看,工业产权都应保持良好状态。SSI报告指出:“这对开发商和他们的房客来说都是关键时刻,因为他们可以与房东达成良好交易。”

  

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