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　　我是第一手知道的。我和我的妻子于2月下旬列出了我们的房屋出售，当时华盛顿州报告了第一宗与Covid-19相关的死亡。我们不到24小时就签了合同。30天关闭。一切都按计划进行。

　　直到道琼斯指数下跌，一切都崩溃了。

　我们的故事在新日冕中并不罕见。美国房地产行业已经进入封锁状态。新的建筑销售中心空无一人。在大多数州，房地产经纪人不能展示房屋。检查员不会检查。评估人员不能评价。即使是愿意放弃意外事件的现金买家也无法获得预约。关闭那些在美国经济冻结之前就已经签订合同的房屋——如果真的发生的话——现在都是通过Zoom、Docusign和免司机电影公司来虚拟完成的，以遵守留在家里的命令和社会距离的指导方针。

　　房地产的破坏范围广泛而深远。3月初，包括酒店，饭店和酒吧在内的酒店业受到了第一波打击，被古伯纳托鲁伊法令从加利福尼亚州开始关闭，然后蔓延到东部各州。购物中心，购物中心以及体育和娱乐场所紧随其后，几乎清空了全国各地人们密集聚集的每个物理位置。

　　短期假期和AirBnB租金短暂地导致热门旅游目的地和偏远农村社区的预订量激增，因为人们逃离了纽约市等密集的城市热点地区，但由于担心其有限的医疗基础设施以及季节供应链将被外来者淹没。2020年夏季旅行的短期租赁预订量同比下降了75％。房东，其中许多人依靠短期租金来获得关键的补充收入，或者在许多情况下，所有这些现在都将Covid-19归功于“取消启示录”。

　　房地产向下游进一步上行的影响同样迅速。许多建筑材料批发商和五金店都被关闭，全国各地大多数建筑材料厂和制造厂也被关闭，这是由于隔离和宵禁的原因，导致他们的工人无法工作。在诸如费城这样的一些城市，除了诸如医院和监狱之类的急需项目外，住宅和商业建筑工地已全部关闭。

　　再想一想：在美国人口第五大城市中，经过几十年的停滞发展，建筑和住房一直在蓬勃发展，从技术上来说，挥动铁锤是暂时的非法行为。

　　现在，不确定性是房屋未来最大的风险。没有人会知道冠状病毒将持续多久，美国经济将持续多久，或者将对我们的生活，工作和相互影响造成持久的社会和情感损失。然而，人类天生就是集体生物。更关键的是，我们的经济从根本上是基于集聚的行为。当州和地方政府的禁闭解除并且美国的消费经济重新燃起时，大多数餐馆，酒吧和零售店可能会遇到被压抑的需求，而这些需求在国家隔离数月后将无法应付。

　　但是住房呢？

　　每次经济危机本质上都是达尔文式的，在改变力量自然平衡的同时，产生了赢家和输家。那么，当美国经济重新开放时，Covid-19之后的房地产会是什么样？数万亿美元的纸币损失，长期失业以及对冠状病毒可能在六个月后重新出现的担忧所带来的持久影响是什么？在新的电晕后正常情况下，买卖双方的基本情感演算将如何重新调整？

　　没有简单的答案。关于经济将以多快的速度复苏的观点和模型猖ramp。几乎没有经济学家认为，我们对美国通过大萧条经历过的残酷拉长的“ U”情有独钟。大多数人预测电晕“ V”会更快，尤其是对于制造业和零售业，这表明企业和工厂在中国和韩国的重新开业速度。

　　但是，买房与重新打开星冰乐机器或在更大的平板电视上拉动扳机不同，以防我们再次被锁定。住房是一种情感上的大赌注，与就业，工资，工作流动性，股票市场以及最终消费者信心的宏观顺风压力密不可分，快速复苏尚不确定。

　　为了获得有关房屋市场当前和未来状况的最新情报，我询问了五家美国顶级代理商的情况。

　　一致地，现在美国的每个房地产经纪人似乎都同意一件事：在许多州和城市，该行业的“非必要”地位正在压制市场-正是在春季销售旺季将打开闸门的时候。

　　对于许多房地产经纪人而言，很难不引起政治上的itis病。宾夕法尼亚州州长汤姆·沃尔夫（Tom Wolf）将自行车维修店列为“维持生命”的业务清单，以及他自己的厨柜供应公司，但将房地产经纪人锁定。在马萨诸塞州，由于有人有效地游说州长查理·贝克的办公室，使园丁成为必不可少的东西，而房地产经纪人却闲着坐在家里，木片刨切机仍然无法运转。

　　房地产的非重要地位并非没有解决，包括在Compass和Berkshire Hathaway等美国最大经纪公司的最高层进行了数小时的内部辩论。

　　“上周五，宾夕法尼亚州房地产经纪人协会（PAR）提出了法庭之友简介，以支持针对州长汤姆·沃尔夫（Tom Wolf）提起的诉讼，”Compass创办的费城经纪公司老板克里斯汀·麦克菲利（Kristin McFeely）解释说。“诉讼特别要求州长将房地产服务指定为维持生命的业务，并主张生活的三要素是食物，衣服和住所。基本前提是总督阻止宾夕法尼亚州人获得庇护的能力。”

　　但是，麦克菲利（McFeely）也很快意识到诉讼引发的更为复杂的道德和公共卫生问题。现在，将潜在的买家带到陌生人的家中破坏了社会疏远的基本前提，同时增加了意料之外的人际交往，这可能会加速冠状病毒的社区在美国人被指示自我隔离的地方传播。

　　“我真的对此有不同的感觉，”麦克菲利说。“虽然我想不出世界上现在比现在更加完全依赖家园的时候，但我也有义务让我的社区呆在家里，让我的经纪人留在家里，以平整曲线。我最终认为，我们需要在未来几周和几个月内推动房地产行业向前发展，以保护社区以及涉及提供和接受房地产服务的人们。而且还没有一个简单的答案。”

　　尽管在许多州房地产处于“非必需”状态，但房屋仍在移动，即使价格标签过大的房屋也是如此。代理商愿意与愿意购买的买家迅速适应。有动力的卖家仍在完成交易。

　　迈阿密OneWorld Properties总裁兼首席执行官佩吉·奥林（Peggy Olin）：“ Covid-19大流行确实在教会我们如何调整和学习在该业务中进行交易的新方法。”告诉我。奥林（Olin）是南佛罗里达州的精英奢侈品代理商之一，主要服务于外国和州外买家。“如今，过渡到数字和虚拟世界比以往任何时候都更加重要。当前，由于市场的状况，代理商需要比以往任何时候都更具创造力，以使其列表保持相关性。许多人都在争先恐后地拥有更多虚拟实体，从进行3D游览，虚拟演示到代理人亲自进入物业，以及拥有其房源的视频预览。我什至听说，有些银行正在对已经签约的物业进行过开车评估，并依靠虚拟游览和已存在的图像使物业进入结算表。”

　　房地产的新虚拟现实可能会产生长期影响。使用公司长期以来被认为是奢侈品的专有光学技术和软件来构建虚拟3D游览的Maetterport相机几乎一夜之间就变得物有所值。科罗拉多州领先的奢侈品经纪人Aspen来自Coldwell BankerMason＆Morse的Carrie Wells于四年前投资，将其产品推销给外国和州外客户，这些客户占Aspen高端买家的大部分。现在，这是她最重要的销售工具。

　　威尔斯说：“毫无疑问，虚拟旅行是帮助买家体验房产的非常有效的方式。”“四年前，我投资了一台Matterport相机，从那时起，我一直在进行虚拟旅游营销。但是，现在拥有这项技术是非常重要的。我还使用FaceTime来帮助购买者浏览房产。在Facebook，Instagram和网站上播放的虚拟开放日房屋是另一个新工具，可以向所有人公开列表，而无需潜在买家，甚至不需要在该地区。”

　　但是，并非每个代理商都是通过亚马逊房地产来出售的。位于贝弗利山庄的豪华经纪公司The Agency的创始人兼总裁比利·罗斯（Billy Rose）说，买房不像在网上买狗粮。

　　“虽然虚拟和FaceTime巡回演出肯定有了实质性的增长，但我们在洛杉矶的房屋存量却异常丰富，要是在没有实际参与的情况下真正了解房产，这是非常困难的，即使不是不可能。光的质量如何？天花板多少高？环境有多吵？实际视图的图片有多代表？我们都看过从某个角度拍摄的照片，使草坪看起来像足球场。一些卖家可能愿意对实际上没有亲眼看到该物业的买家采取“传单”。但是除非价格不可否认，否则大多数买家会坚持在关闭之前参观该物业。”

　　在纽约这样的热点城市，电晕大流行首先爆发，并继续在每个行业和行业中肆虐，代理商被迫变得更加敏捷，同时确保其客户及其家人的安全。

　　“我无法与全国的房地产市场对话，”路易丝·菲利普斯·福布斯（Louise Phillips Forbes）说，是Halstead曼哈顿生产量最大的代理商，也是开发商中纽约市领先的电力经纪商之一。“但是对于纽约市，直到上个月我们一直在大火。在我根据合同进行的八笔以上交易中，每笔交易都有一个以上的报价，在两个案例中为四到五个。因此，我们不得不从“老派论文改组思维”适应创新，并精简一切以使其封闭。3月20日（纽约），州长Cuomo发布了允许“虚拟公证”的行政命令。这使我们能够最近完成缺席的1900万美元交易的100％。危机教会我们要有韧性，创造力和毅力。有意愿的地方就有办法完成任何交易。关闭仍在发生。银行已经学会了支持和接受“桌面”评估，合作社董事会通过Zoom和Skype促进了采访。最近，我们达成了一笔交易，停车场里有四辆车，分别代表银行的律师，卖方的律师，买方的律师，以及标题公司“戴着面具并戴着手套”来回奔跑以获取签名。这给我带来了希望，我们可以解决这个问题。”

　　鉴于自冠状病毒爆发以来演出和休假的急剧下降，人们不难想到美国的房地产业已从卖方市场转向了买方市场。奥林说，速度不是很快。

　　她告诉我：“房地产仍然是一项长期投资，而不是短期投资。”“有许多买家甚至现在突然都是空巢老人，或者需要缩小尺寸或相反尺寸–因为他们的家庭越来越大，所以进入更大的房屋。无论哪种情况，许多买家都必须继续进行交易。房地产仍然是一个热门市场。”

　　该机构的罗斯表示同意，并继续看好自Covid-19大流行以来住房的基本基本面没有改变。

　　罗斯说：“波动性和不确定性总是使金融和房地产市场瘫痪，但是要在2-3个月前进行买卖的人只是将时间转移了。可能有些买家现在买不起他们想要的东西。也许有些卖家会推迟销售，直到他们认为市场处于他们认为对他们更有利的地步。但是，某些生活事件（例如死亡，出生，结婚，离婚和缩小规模）需要房屋销售。房地产市场可能暂时不会飞得很高。但是总会有交易。”

　　霍尔斯特德（Halstead）的菲利普斯·福布斯（Phillips Forbes）同样将情感视为仍在寻求购买的客户的驱动力。

　　自二战以来，拥有房屋一直是美国梦的一部分。对于大多数人来说，房地产仍然是大多数人做出的最重要的决定。对于代理人，我最好的建议是与您的客户发表意见，保持看法，不要害怕提醒他们静默新闻的喧嚣，并深入了解适合您和您的家人的情况。”

　　在销售方面，与我交谈过的大多数代理商也没有阻止他们的客户，特别是因为有这么多潜在的买家被困在房屋上花费数小时在网上寻找房屋。

　　“定价是卖方现在需要出售时可以关注的最重要的事情，”梅森＆摩斯公司的韦尔斯建议。“由于我们是一个度假胜地社区，这使我们与众不同，阿斯彭的市场具有季节性因素。但是，现在有许多买家正在寻找交易，因此，如果有人需要出售，将房产定位在正确的价格点至关重要。”

　　比利·罗斯（Billy Rose）也不建议他的卖家静观其变。

　　他建议：“如果您要出售，请在市场上出售您的房产。”“不要等到“更好的时刻”。我们不知道那会是什么时候，并且大多数MLS目前都暂停了Days On Market柜台，因此卖家在这方面不存在偏见。另外，请勿根据“异常值”或溢价补偿定价。您需要通过提前定价来创造紧迫性。如果您是新手，那么您希望价格诱人。如果您已经在市场上，那么您不希望您的减价计划成为无针之举。您不想成为落在没人听见的森林中的那棵树。卖家还需要注意，现在不是时候要进行艰难的讨价还价了。不要吓buyers买家。如果您想出售，请包容。”

　　对于南佛罗里达州的奥林（Olin）而言，保持房地产发展不仅与定价策略有关。她坚决要求代理商将注意力集中在营销策略以及客户住所的细节上。

　　“这是真正进行市场调研的时候，”奥林说。“有了众多可供客户使用的信息，现在正是时候了解买家希望购买的房屋的价值和存货。与其他代理商进行对话，看看他们现在在做什么以促进其房源的销售。 ，并了解它们如何帮助您前进。建议您的客户走过家门，整理一下，为流感大流行结束做好准备。最重要的是现实。在这个市场上，不要将您的房屋定价过高，尤其是当您需要搬家时。”

　　尽管人们普遍认为住宅市场将很快恢复，但我与之交谈的每个经纪人都同意房地产从根本上不会再相同了。经济危机对人们的心理和决策以及他们的钱包有长期的影响。Covid-19的长期重新订购将需要数月甚至数年的时间才能彻底解决。任何人都猜测新常态是什么样子。

　　罗斯说：“虽然这是一个特别压力的时期，但我看到人们与他们的朋友和家人建立了更深，更'现在'的联系。”“我希望，一旦我们所有人都摆脱了家园，我们将为自己的生活和真正赋予生活实质的简单事物而感激。我相信会有一种追求更简单的意识，因此趋势很可能已经取代了占领了许多市场的“越大越好”的心态。而且，由于我们中的许多人已经退居到偏远和偏僻的地方，我认为人们渴望与人们在一起而不是远离他们。因此，我相信第二和第三本国市场恢复势头的步伐将较慢。”

　　梅森与莫尔斯（Mason＆Morse）的韦尔斯（Wells）预测，购买者在阿斯彭（Aspen）及以后地区的居住地点和生活方式方面的优先事项将发生类似的变化。

　　威尔斯说：“从今年第一季度到三月中旬到三月中旬，每个奢侈品市场都出现了大幅上涨。”“现在，人们对拥有健康生活方式的地方拥有财产的渴望得到了增强。我们现在的业务方式也都发生了变化，即使我们现在都渴望更多的互动，我们也都目睹了一种更有效的方式来完成诸如在家或远程工作之类的事情。我认为许多人会决定他们不需要那么多的通勤或居住在人口稠密的城市环境中。”

　　Covid后的重新排序几乎肯定也将产生意想不到的上游影响，包括建筑师在经过数月的人员庇护之后如何设想“家”的新定义。这将采取以下形式：高层建筑中更多的非接触式技术，对锁和恒温器等远程访问技术的更多使用以及为#WFH（在家工作）建造的住宅设计。

　　罗斯预测：“现在，美国在家中上班已经经历了一场速成班，这将成为我们日常生活中更多的事情。”“我敢打赌，为数字工作而配备的家庭办公室将成为最新的'必备'设施。想象一下“他和她的”家庭办公室已经为现在无处不在的Zoom会议做好了准备，并为您选择的虚拟背景充满了绿屏。”

　　指南针的McFeely认为，Covis-19的持久影响不仅限于技术，人们在何处以及为什么购买，都具有更深远的影响。

　　“就社会和文化变化而言，我认为人们真正认识到了房屋的价值，而且我们的房屋有多重要，这一点从未如此明显，”麦克费利告诉我。“我认为我们在室内度过的几周和几个月将永远改变我们的家居观念。家庭是我们现在吃饭，睡觉，娱乐，工作和在家上学的地方。那些将继续在家工作的人可能会更适应工作和家庭办公空间。室外空间，露台和甲板现在似乎很必要。而且我认为安全和社区意识将变得越来越重要。”

　　至于住房的未来，没有人是先知。但是与我交谈的每个人都很乐观，并且已经为春季销售旺季做准备，所有这些都应该使买卖双方保持乐观。

　　奥林说：“现在不是2008年。”“我们处于冠状病毒的未知领域。但是美联储正在采取不可思议的步骤来保护我们的经济。这更像是9月11日之后的市场。真是出乎意料。它很快就来了。吓到我们了人们只是冻结。现在正在发生同样的事情。电晕大流行同样出乎意料地发生，从而停止了经济发展并创造了类似的特征。在那次经济衰退期间，房地产价值上升。我认为这没有什么不同。我认为在接下来的几个月中我们不会有很多活动。但是一旦我们摆脱了困境，一切都会很快恢复，到年底，我相信我们会恢复正常。”

　　Halstead的菲利普斯·福布斯（Phillips Forbes）对日冕后的房地产市场更加看好，即使在受灾最严重的纽约也是如此。

　　菲利普斯·福布斯（Phillips Forbes）告诉我：“我正在为自己和团队做好准备。”“我们正在预先预订摄影师，摄像师和平面布置图供应商，以在锁定解除后立即继续前进。纽约房地产已经处于“修正模式”四年了。对于人们来说，这仍然是一个机会升级的时刻。历史告诉我们，纽约房地产带领我们度过了经济复苏的黑暗时期，包括陷入瘫痪的9/11。在每笔交易中，美国的房地产业都会触及13个工作岗位。这就是为什么它占GDP的5％。这就是为什么它可以生存的原因。”

　　但愿如此。