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　　希腊传统上是一个土地或房屋所有者的国家，他们自豪地将财产契约通过死亡或婚姻传给了下一代。但是随着希腊经济危机的现实到来，高失业率和希腊房地产市场的崩溃迅速随之而来，许多人不得不继承他们无法负担的债务和税收以及无法维持的财产。

　　由于低廉的住房价格和高收益的短期租金收入，近年来海外买家的投资激增，使许多人实现了在希腊乃至欧洲拥有暑假的梦想。通过希腊的黄金签证计划进行的为期五年的居留签证也有助于推动这一进程。希腊企业估计，自该计划于2013年开始以来，已在希腊整个房地产市场投资了10亿欧元。但是，由于希腊经济仍在复苏中，并且房地产投资并非没有风险，因此买家应谨慎行事。

　　为什么是雅典，为什么是现在？

　　在繁华而又充满活力的城市中，雅典拥有悠久的历史和传统，为您提供轻松的生活方式。严峻的经济气候使食品，艺术和文化发生了积极的变化和令人振奋的发展，提供了更为全面的城市体验，并使之成为欧洲目前最令人激动的城市之一。从市中心可以轻松到达大海及其南部海岸线的Blue-Flag海滩，您也可以爬上许多山丘，从上方欣赏其美丽的风景。

　　​​​​​​​通过更广阔的视野，雅典正在寻找更多的东西，航班增加，旅游人数增加以及新的酒店和住宅开发，您简直是不容乐观。新建的Stavros Niarchos基金会文化中心是迄今为止最雄心勃勃的文化和建筑项目。著名的希腊航运大家庭进行的6.17亿欧元开发项目，是迄今为止该城市最大的一笔捐款。

　　许多中部郊区也处于重新启动之中，因为高档化在城镇周围的各个地方都占据了上风。由于最近计划改造比雷埃夫斯港及其周边地区的主要航运和客运码头，南部地区从比雷埃夫斯到Vouliagmeni的沿海地区将得到提振。还计划最终在吉利法达附近恢复原雅典机场，使其成为现代住宅，零售和休闲设施的枢纽。

　　　雅典的城市扩张

　　　准备好做功课

　　不用说，您应该找到一个有信誉的专业团队，以指导您完成整个购买过程。您需要一名律师来保护自己的权利，并在合同谈判中代表您，当您处于关闭和转让财产的最后阶段时，您将需要一名公证人。购买现有财产时，最好由建筑师和工程师进行检查，以确保您的财产结构合理并符合相关法律和法规。

　　非欧盟居民必须证明他们与希腊的关系以及使用房地产的意图。该申请是向国防部提出的，涉及文件的提交。欧盟居民在希腊购买房产几乎没有任何限制。

　　费用

　　需要考虑许多额外费用和前期费用，其中一些标准费用包括：

　　买方支付3％*的财产税转移税。您需要获得与希腊社会保障号相对应的希腊文，您可以通过填写各种税表来获取该号码（*请注意，该转让税随时可能发生变化，您应该向律师咨询最新百分比）。房地产经纪人或代理人的费用通常在售价的1.5％至2.5％之间，您应该知道，希腊房地产经纪人通常代表买卖双方。希腊的许多交易都是私下进行的，以避免发生这些费用，因此业主可以做广告并代表自己。公证费和律师费可以是固定成本，也可以是总交易价值的每笔最高1％（加上增值税的24％）。付款时请注意汇率，这会因银行而异。注–这不是一个详尽的列表，取决于您决定保留哪些顾问和顾问。政府收费也可能会不时更改。

　　　专家观点

　　建筑师，工程师和房地产顾问Katerina Sirouni通过众多文书工作和克服语言障碍为许多海外买家提供了帮助，以帮助他们在雅典和整个希腊购买房地产。我们与Katerina取得了联系，以了解她在雅典购买房地产的见识和经验。

　　卡特琳娜（Katerina），作为建筑师，工程师和房地产顾问，您如何在购买过程中协助海外买家？

　　我通常会在客户决定或缩小他们感兴趣的房地产的选择时进来。潜在买家必须记住的下一个重要步骤是，确保他们购买的房地产合法。在出售希腊土地或建筑物时，所有所有者都必须提供法律技术证书（第4495/17号法律），以证明该财产是合法的。这就是我代表客户介入的地方。我将进行法律检查，以验证所有建筑结构是否均符合合法的建筑许可证。非法建筑的一个例子可能是未经许可而建造的封闭式阳台。如果发现了非法结构，则不应将其视为破坏交易的行为。在购买完成之前，卖方可以通过支付适用的罚款使他们的财产合法化，

　　人们通常在哪里找到在雅典打广告的待售物业？

　　最常见的方法是通过房地产经纪人进行，而很少是私人进行。步行路标也很有效，特别是在您有时间探索区域的情况下。我总是建议客户在白天和晚上都在他们感兴趣的社区中走动或开车。

　　对于从海外来到雅典从头开始购买地点的人来说，现实的时间表是什么？他们是否需要一直在场？

　　协商购买交易并得出实际财产转让所需的时间因每笔交易而异。我曾处理过一个月的案件，而其他案件则持续了六个月。在处理非法添加了额外封闭区域的财产时，可能会出现延迟，并且纠正该过程可能需要一些时间。外国人不必亲自出席希腊的最后结案手续，任命委托书同样有效。

　　保护财产的一般步骤是什么？

　　为了确保购买，通常由买方存入最多10％的首付（取决于房产价值），但这不是强制性的。谈判结束后，所有者将收集所有需要的税收，法律和技术文件。买方支付了购买转让税后，就可以开始购买了。请记住，一旦签署了购买合同，则必须根据财产的位置在相关的希腊地籍和/或抵押登记处进行注册。只有这样，买方才能获得全部所有权。

　　您能解释一下如何通过分层计划或业主团体维护公寓楼吗？

　　公寓楼由独立拥有的单位组成，许多外国人通常将其称为公寓。在公寓大楼内，还有所有所有人共同拥有的公用区域。根据建筑物的建造契据，公寓的每个所有者均拥有一定比例，并在购买时转让。这些区域的维护，设施和公用事业费用由业主（或租房者）集体支付，具体取决于每个单元的所有权。在许多情况下，共同用途资金由所有者之一（称为“ Diaxiristi”）或指定的管理公司处理。在业主大会上决定如何分配和使用资金。雅典许多较旧的公寓大楼中常见的问题是中央供暖系统，由于运行成本高，通常不连接。业主通常将需要根据企业契据安排自己的独立供暖系统。

　　在雅典一些宏伟的公寓大楼中发现细节。照片：为什么选择雅典

　　　如果需要翻新公寓或物业，有什么要注意的？

　　除了实际的材料硬成本外，当然还有工人的工资和承包商费用。制定应急预算也是个好主意。在重新设计和升级旧公寓时，通常会存在隐性成本，这些成本只有在装修开始后才会出现，特别是在拆除现有墙壁的情况下。好消息是，业主不再需要进行小修或升级的许可证。在某些情况下，如果公寓位于历史遗产建筑中，则过程可能会变得更加复杂和严格。这也是为什么购买者在购买物业之前考虑任命一名建筑师工程师的好主意的另一个原因，因为他们有可能帮助提前量化装修地点的成本和时间。

　　　希腊的购买过程与世界其他地方有何不同？

　　与在国外购买房产相比，在希腊购买房产对于外国人而言可能是不同的体验，在希腊购买房产直接或完全通过房地产经纪人工作更为普遍。在大多数情况下，买方将直接与与卖方签署协议以展示财产而不是代理商之间的当地代理商直接合作。一旦找到自己喜欢的地方，您的律师或作为买方的您便可以协商最终价格。此后完成结账的整个程序通常由您的律师处理，他们通常会直接与卖方和/或他们的律师交谈。

　　对于那些可能希望以度假租赁的方式购买房产的人，他们应该注意哪些事情？

　　业主必须牢记的一个重要因素是，必须宣布短期或假日租金收入，就好像他们正在向长期租户出租一样。许多业主试图避免并隐瞒这些收入，这就是政府计划引入短期租金电子平台的原因。业主现在必须在该平台上声明财产，租房者的姓名和租期。那些不遵守的人将面临重罚。