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　　尽管如此，在像菲律宾这样的发展中国家投资房地产仍然会带来一些风险。您必须事先对当地法规有所了解。

　　在本文中，您将了解外国财产所有权规定，财产税，签证选择，以及在菲律宾购买房地产时应该关注的地方。

　　外国人可以在菲律宾买房吗？

　　菲律宾在外国财产所有权方面与其他东南亚国家类似。在这里，个人可以购买并合法拥有公寓和房屋，但不能购买建造这些房屋的土地。就那么简单。

　　因此，外国人更喜欢购买公寓，因为购买过程更加快捷，单位通常是新建的，并且更容易出租。中国投资者一次抢购30个单位并不罕见。

　　这些项目通常配有24/7全天候安保，游泳池，网球场，健身房和烧烤区，给人以更加豪华的感觉。对于希望每年居住几周的外籍人士或投资者来说，这是一个不错的选择。

　　关于公寓单位的所有权，根据《公寓法》，外国人可以在给定的公寓项目中拥有40％的单位，其余的则应分配给当地公民。因此，您应该在签订销售合同之前确认配额未满。

　　双重公民可以在菲律宾购买财产吗？

　　这个问题通常是由在菲律宾出生但通过从事海外职业而获得第二护照的人提出的。仅在美国就有超过400万海外菲律宾工人（OFW）并不少见。

　　那么，具有双重国籍的菲律宾人在购买房产时会受到不同对待吗？

　　双重公民在菲律宾购买房地产没有问题，因为您不会因在另一个国家获得国籍而失去国籍。您可以购买并合法拥有土地，并且您可以以自己的名义拥有许多房产，土地面积仅受限制。

　　您将获得与当地人类似的待遇，外国人在房地产投资上将面临更多障碍。

　　我如何在菲律宾购买土地？

　　外国人不能在大多数亚洲国家拥有土地，菲律宾也不例外。根据记录，从技术上讲，马来西亚是您可以在不花大笔钱的情况下以外国人身份购买土地的唯一东南亚国家。

　　您不仅会偶然发现菲律宾的土地所有权问题，而且还会发现泰国，印度尼西亚，柬埔寨和越南等地的土地所有权问题。

　　但是有很多方法可以解决这个问题，间接拥有（或者应该说）控制土地。开公司购买房地产是一种流行的选择。菲律宾人必须拥有公司至少60％的股份。

　　这是通过合同设置进行管理的，在合同设置中，您任命自己为董事，可以使用不同的股份类别和董事获得多数表决权。

　　此外，您的公司必须至少有5名成员，并且政府的投资委员会（BOI）应当授予您购买，出售或充当房地产交易中介的许可。

　　作为该过程的一部分，您还需要聘请律师和会计师，这并不奇怪。

　　在菲律宾购买土地的步骤

　　对于打算长期在菲律宾居住的人来说，拥有一块土地是一个更好的选择。他们可能会购买或建造新房子。

　　此外，新手投资者有时会针对土地，因为土地价值可能成倍增加。

　　如果您打算购买土地，则应注意以下几点：

　　最好的土地是产权财产您需要向相关机构出示经核实的文件，如税务申报单，税收图和标题的核证副本。标题的背面不应有任何负担和留置权。这应该在律师的帮助下确认如果存在产权负担，例如现有抵押或类似抵押，请确保在签订合同之前取消或释放产权负担如果您决定以现货现金付款，则需要在公证人面前提供“绝对销售契据和确认收据”如果您同意分期付款，则您和卖方应签署“销售合同”和“收货确认书”。您的律师可能还会提供其他文件合同和文件定稿后，国税局将处理文件以支付税款，然后签发证书授权注册（CAR）完成此过程后，将在市评估局和契约登记处缴纳转让税。当您缴纳了税款后，契约登记处会以您的名义签发新标题。购买土地时，这称为产权转让证书；购买公寓时，则称为产权公寓产权证书。

　　外国人可以在菲律宾租赁土地吗？

　　如果您想在购房时更轻松自如，则更常见的选择是租赁土地，这对外国人而言是100％合法的。

　　根据《投资者租赁法》，外国人可以租赁土地初始期限为50年，可以选择续期25年。

　　通过起草特别授权书（SPA）并持有租赁土地的所有权（未以您的名义转让），您可以在任何给定时间转让甚至出售所有权。

　　如果您与土地所有者起草了清晰的协议备忘录（MOA），拥有原始所有权并签署了租赁协议，则可以进行改进，使用该物业甚至出售它。

　　当然，此类协议应在房地产经纪人和财产律师的帮助下进行管理。

　　外国人可以在菲律宾抵押吗？

　　如果您需要房屋贷款，则应尽早与少数银行联系，以使他们进行背景调查。在他们发出所谓的原则上批准（IPA）之前，这是必需的。

　　在这段时间内，银行会检查您的签证类型，财务状况，年龄，工作，信用记录等，以确认您有资格获得其贷款组合之一。

　　以前，外国人很难在菲律宾获得抵押贷款，但这些年来，规定变得更加宽松。

　　不幸的是，许多当地银行仍然要求您获得旅游签证以外的签证才能抵押。一些最常见的签证包括SRRV（特殊居民退休签证）或仅是工作签证。我将在本文稍后解释更多有关退休和投资签证的信息。

　　话虽如此，身为外国永久居民也会大大增加您获得贷款的机会。

　　提供房屋贷款的银行

　　您应该联系的一些最大的银行包括：

　　BDO UniBank大都会银行BPI银行中国银行汇丰银行没有菲律宾的这些银行那么大，但也许仍可以为您提供贷款。如前所述，请与少数银行联系，查看它们有哪些选择以及您是否符合贷款要求。

　　如果您想节省时间，还可以联系经纪人以帮助您找到银行和优惠交易。这会让您退钱，但值得。如今，您可以找到许多值得比较的贷款，还可以比较一些网站。

　　菲律宾的房地产经纪人

　　在国外进入房地产市场可能是一项艰巨的任务。当地的房地产经纪人可以帮助您减少障碍，因为他们可以为您提供最有趣的区域，您应该购买哪种房地产，应该支付多少费用以及更多。

　　例如，他们可以告诉您最近出售了哪些物业，空置率高的区域以及预计价格上涨最多的区域。

　　当然，您可以自己进行一些研究，但我强烈建议您聘请可靠的代理商在整个过程中为您提供帮助。

　　代理商和经纪人的佣金率

　　经纪人收取销售价值的3-6％，而代理人的收费率为2-3％。

　　较便宜的房产将具有更高的利率，以确保经纪人或代理商赚取“足够的”钱。

　　寻找物业律师

　　对于较大的交易，尤其是购置房屋和/或土地，您应尽早寻找一位可靠的财产律师。他们将指导您完成整个过程，并在完成合同时处理文书工作。

　　您可以在线，在社交论坛上以及在您的政府网站上查询财产律师。例如，英国政府已列出了一份英语讲师名单，这可能会很有用。

　　别忘了，国家法院管理办公室可以提供有关您律师的背景，经验以及该律师事务所是否有权为您提供帮助的信息。

　　给他们发送电子邮件，看看他们是否及时回复。如果律师突然停止回复您或很难联系到您，那是一个不好的信号。

　　找到律师后，您可以准备一些问题以确认其信誉。一些问题可能是：

　　您在这家公司工作了多长时间？您处理了多少个客户案例？您有外国客户的推荐吗？您是否会向我收取我目前不知道的任何其他费用？在购买过程中，您将为我提供什么帮助？您会处理与卖方一方的所有沟通吗？

　　菲律宾的投资和退休签证

　　菲律宾是提供不同长期签证的少数亚洲国家之一。

　　从退休签证，投资签证，医疗签证等等，您可以找到所有东西。

　　下面我总结了一些最受欢迎的签证，包括简要介绍和每种签证需要满足的条件。

　　SRRV –退休签证

　　SRRV（特别居民退休签证）是首选签证，这是因为其要求不高。具有讽刺意味的是，您只需要35岁即可获得此退休签证，此外还需进行一些小额投资。

　　签证分为五个类别，分别是：SRRV微笑，SRRV经典，SRRV人性化，SRRV礼貌和SRRV扩展礼貌。

　　这里最有趣的两个是SRRV Smile和SRRV Classic。

　　使用SRRV Smile，您只需要满足两个条件：35岁或以上并在当地银行帐户中存入20,000美元。听起来好得难以置信，不是吗？

　　另一方面，SRRV Classic具有相同的年龄限制，但可以选择向公寓单位投资50,000美元，或将其用于长期租赁。

　　申请费用为1400美元，而如果您打算带家人过来，则需要为每个受抚养人增加300美元。

　　SIRV –投资签证

　　不幸的是，您不允许购买房地产以获得SIRV签证。相反，您需要向新的或现有的本地公司投资至少75,000美元。

　　与SRRV一样，在申请签证时，您可以包括您的妻子或孩子等家属。

　　菲律宾的财产税

　　直到2018年12月，杜特尔特总统才签署了《加速和包含税改革（TRAIN）法案》，旨在使菲律宾的税收体系更加有效，公平和明确。

　　TRAIN颁布的新政策主要使中低阶层的人受益。房地产税也受到新政策的影响。

　　让我们看看购买，持有或出售房地产时适用的最新税率。

　　跟单印花税（DST）

　　单证印花税（DST）设置为1.5％，然后乘以销售价值或区域价值，以较高者为准。

　　转让税

　　除了印花税外，您还需要支付0.5％– 0.75％的转让税。它乘以销售价值或区域价值，以较高者为准。

　　租金所得税

　　租金收入在菲律宾被视为个人收入，属于同一税率。

　　如果您是居民，税率如下，适用于2022年：

　　PHP 0 – 250,000：0％250,000菲律宾比索– 400,000菲律宾比索：超出250,000菲律宾比索的部分的20％400,000-800,000菲律宾比索：30,000菲律宾比索+超出400,000菲律宾比索的25％超过800,000菲律宾比索– 2,000,000：PHP 130,000 +超出PHP 800,000的部分的30％超过2,000,000菲律宾比索– 8,000,000：PHP 490,000 +超出PHP 2,000,000的部分的32％超过8,000,000菲律宾比索：2,410,000菲律宾比索+超出8,000,000菲律宾比索的35％非居民外国人的税率统一为25％，但不能进行任何扣除，例如维修费或财产价值的折旧。

　　房地产税（RPT）

　　地方政府每年征收财产税，以为您的财产所在的地区提供公共服务。

　　马尼拉为2％，其他省为1％。但是，税率几乎可以忽略不计，因为它只乘以住宅物业评估价值的20％。

　　对于商业房地产，税率乘以评估价值的50％。

　　您可以每年或每季支付物业税。

　　资产增值税

　　资本利得税为6％，并按销售价值或区域价值征收。

　　通常，卖方支付税款，但是买方支付税款并非罕见。

　　有时，它也包含在销售价格中。

　　菲律宾最佳购房地点

　　菲律宾是一个多元化的国家，获得指导以找到最适合居住和投资房地产的领域很重要。

　　让我们看一下吸引外国人最多的两个主要景点。

　　马尼拉大都会

　　马尼拉是首都，市区人口超过1300万人。它可以自豪地宣称自己是世界上人口最稠密的地方之一。

　　然后是马尼拉大都会，它本身并不是一个城市，而是由许多城市和直辖市组成。该地区的总人口超过2000万人。

　　将马尼拉大都市排除在这个清单之外是不费吹灰之力的。

　　您可能并非没有注意到马尼拉的声誉有些差，这主要是由于马尼拉的高贫困水平和持续的毒品战争。

　　即使马尼拉大都会区在犯罪方面存在问题，它在经济上仍在快速增长，这是负面新闻所掩盖的重要方面。

　　马尼拉周围吸引许多外国人的一些地区包括马卡蒂，奎松市和塔吉格。

　　在这里进行了大量投资，您会发现许多新的或计划外的项目。

　　宿雾市

　　宿雾市是第三大城市，吸引了许多游客。

　　与马尼拉相比，如果您想进行水肺潜水和游览岛屿（一共有167个岛屿），它被认为更放松，更安全，也是一个理想的去处。

　　与马尼拉的黄金地段相比，价格更低，这使得它成为许多退休人员或外国人居住的好地方，他们只是想在国外拥有度假物业。

　　这个城市不仅仅依靠旅游业，而且还是船舶和商品的大生产国。

　　实际上，菲律宾有80％的船舶是在这座城市建造的，使菲律宾成为世界第四大造船国。

　　常问问题

　　外国人可以在菲律宾购买公寓吗？

　　如本文开头所述，外国人可以拥有公寓，但项目中只能拥有40％的公寓。

　　美国公民可以在菲律宾拥有财产吗？

　　美国公民像其他外国人一样受到对待，可以完全拥有公寓。您也可以拥有房屋，但不能拥有房屋所需要租用的土地。租赁期限为50年，有机会将租赁续约25年。

　　外国人可以在菲律宾获得住房贷款吗？

　　您可以获得房屋贷款，但是除非您是菲律宾居民，否则这很难。银行的严格程度有所降低，但在购买房地产时仍要求您具有以下任何签证：

　　SRRV（特别居民退休签证）SIRV（特别居民投资签证）工作签证成为永久居民会给您与当地人几乎相同的条件。

　　外国人可以在菲律宾买房吗？

　　外国个人可以购买并合法拥有房屋，但不能购买其建造的土地。相反，土地需要租赁。

　　结论

　　菲律宾是外国房地产投资者的首选。它的经济发展迅速，人口前景广阔，生活成本低廉，酒店业发达。

　　同时，与上海，香港和新加坡等地相比，马尼拉和宿雾黄金地段的房地产价格要低得多。

　　您无法以外国人的身分在菲律宾拥有土地，因此首选的选择是在公寓项目中购买一个或多个公寓。感兴趣的区域应该是马卡蒂，奎松市，塔吉格和宿雾。

　　菲律宾在提供许多低要求的长期签证方面也很独特。年龄35岁，手头有20,000美元，即可通过持有SRRV签证无限期地住在这里。