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　　关于新近宣布的河内公寓租赁市场，我们采访了世邦魏理仕河内分行董事Nguyen Hoai An女士，内容涉及河内市场的租赁和公寓趋势。

　　从租用高级公寓到中级公寓的过渡

　　借助一些企业在2019年第三季度发布的房地产市场报告，您如何评估河内市场的租赁趋势？

　　在位置方面，经常吸引租赁投资者的区域必须包括外国社区的集中区域（作为潜在租户），例如西区，东达，巴定和泰和地区。

　　中心点办公区或易于到达办公区的区域，例如西边，东达，巴定或海巴特朗区的南部地区，吸引了年轻的家庭或其他地方的人们到河内的生活和工作。

　　该市东部的一些项目最近吸引了租户，这些项目见证了基础设施的发展以及跨省际公路与邻近省份工业园区的连接。在附近工业区工作的外国人。

　　该市东部的许多项目最近见证了基础设施的发展以及跨省公路与邻近省份工业区的连接，也吸引了在附近工业区工作的外国人的租户。

　　以前，出租公寓的投资趋势主要集中在高端公寓上，现在根据位置的许多中产项目也吸引了租户。

　　具有两间或更少卧室（2BR）的公寓吸引了租赁需求和良好的租赁投资，因为这种类型的公寓既适合年轻家庭的需求，又比该类型的投资少。大面积的公寓。

　　面向外国人的高端公寓的租金通常每月为2BRs公寓提供1,000至2,000美元（含某些服务）的租金，而在一些次级高端项目中，两居室公寓的平均租金为400美元起– $ 900 /月，针对更多不同的租户和较低的租金预算。

　　这种增长趋势的原因是什么？

　　过去，租房并不是大多数越南人的首选，而且通常被视为只有那些买不起房的人的选择，而那些人没有城市化速度快，经济发展快的大城市。

　　由于高昂的房价和高昂的利息成本，来自河内的邻近省份的一些人在河内生活和工作，以及无力负担房屋购买费用的独立年轻人。这些团体可以根据他们的租金预算选择适合居住和工作的项目，这些项目由于价格昂贵而无力购买房屋。这也是许多人在积累财务资源以购买房屋时选择的解决方案。同时，在越南工作和生活的外国专家（中级管理职位，员工）选择租用符合预算的公寓。

　　在租赁方面，家庭将房屋转租到地理位置优越（租金较高的地方）和公寓中，以便享受与众不同并生活在更现代的环境中。因此，由于对公寓的需求，投资者可以转租公寓。市场也比具有良好租赁能力的项目更多。这些项目具有良好的质量管理和服务，对居民完全方便，并且位于便利的位置，因此吸引了租户。

　　还应该补充一点的是，投资者还更加关注产品的阶段和公寓的结构，这是针对租赁投资者的合理购房面积。

　　当公寓的租金价格上涨快于公寓的销售价格上涨时，您如何评估待售公寓投资与出租公寓投资之间的相关性？

　　通常，对公寓进行投资有两种形式，一种是对公寓进行租金投资，另一种是用于买卖。对于公寓，租金投资者通常是长期投资者，因为收入来源将是公寓的每月租金。

　　进行买卖的投资者通常具有较短的投资期限，并在获得预期的获利能力时着手转售公寓。取决于项目，位置，两种形式的获利能力会有所不同。根据租赁情况，租赁投资通常具有稳定的每月/经常性收入，平均回报率通常为5.5 – 6.5％/年。

　　在一些具有良好租金需求的项目中，每月租金最近也趋于增加2-3％/年。尽管转售投资会不时与项目有所不同，但获利能力可能会发生变化。

　　河内所有地区的最高租金收益率

　　在河内不断变化的房地产领域中，哪个租赁领域正在吸引投资者？河内房地产市场的“热点”是什么？答案是西河内的办公室。

　　根据世邦魏理仕（CBRE）第二季度报告，仅推出了一栋新的A级办公楼和两栋B级办公楼。自2019年初以来，这三座办公楼位于河内西部，占河内新办公楼供应的50％。

　　在经营业绩方面，甲级和乙级办公室均表现良好。第二季度，甲级写字楼的平均租金收益比去年同期增长了5.3％，达到每平方米每月26.4美元（不包括服务费和增值税）。同样，B级办公室的平均租金收益同比增长4.6％，达到14.3美元/平方米/月。

　　在2019年剩余时间和整个2020年，大约260,000平方米将进入市场，主要位于西部，巴定和东大区。

　　市场向投资者显示出积极的迹象，因为技术公司已成为需求旺盛的租户，而租户选择延长租赁合同或选择长期租赁的增长趋势居首位（超过10年）。此外，中美贸易战引发了一波将公司和代表处迁往越南的浪潮。出于投资目的而租赁的团体或个人通常需要1000平方米以上的大面积，而最终用户更喜欢500-1,300平方米的空间。

　　世邦魏理仕（CBRE）将河内西部确定为办公租赁市场的“热点”。第一太平戴维斯商业租赁部总监Bui Trung Kien先生说：“凭借现代化和新近开发的基础设施，特别是即将到来的地铁线，西部将为河内其他地区提供便利的交通。西部还将容纳最大的办公室供应在河内，并有望成为核心的经济和行政中心。”

　　由于需求超过供应，高端公寓价格一直稳定增长

　　在高端公寓领域，世邦魏理仕的平均价格为每平方米2,345美元（相当于超过5,400万越南盾/平方米），比上一季度增长4％，比去年同期增长10％，这也是5年来的最高记录。

　　第二季度报告显示，河内房地产市场在所有价格点均出现了新发展。目前，有许多项目的销售价格为50-70百万越南盾/平方米。

　　高端公寓供应短缺是在需求相对较高的时候出现的。此外，河内外国直接投资的增加导致对外国人的住房需求增加。根据世邦魏理仕的数据，2019年第一季度，外国直接投资是越南经济的亮点。外商直接投资总额（包括新注册资本，额外资本和回购股份）已达到108亿美元，同比增长86.2％。制造业和加工业仍然是吸引投资的行业，外国直接投资总额为84亿美元，占外国直接投资总额的77.7％。

　　房地产领域吸引的外国直接投资额位居第二，为7.78亿美元，约占外国直接投资总额的7.2％。根据房地产经纪人的调查，截至2019年7月，在河内的许多高端项目中，一旦销售开始，外国买家30％的配额就会很快被填满。特别是，知名开发商的高端项目是韩国和日本国民的首选。

　　越南房地产经纪人协会秘书长Nguyen Van Dinh先生评估了外国买家对高端房地产的吸引力，他说：“在修改房屋法以允许外国人购买时，越南外国买家的需求大大增加了。一个项目中不超过公寓总数的30％，由于需求量大，越来越多的外国人购买租赁并转售以获取回报，大多数买家会选择由信誉良好且值得信赖的开发商开发的高端项目具有各种便利设施。”

　　市场记录显示，西方，尤其是My Dinh，吸引了来自东北亚的大量投资者。西河内不仅是理想的居住场所，而且租金收益率也很高。根据世邦魏理仕的报告，在2018年前6个月，西河内（包括My Dinh地区）出租的公寓达到了5.7％的最高年租金收益率，高于Dong Da-Ba Dinh（5.4 ％），Tay Ho（5.5％）或南部地区（5.4％）。