为什么英国房价这么高?

2020-07-21  来源:
   近年来,我们经历了毁灭性的全球信贷紧缩,这是自1930年代以来持续时间最长,影响最深的衰退(如果不是更糟的话)。在整个欧洲,我们已经看到大量失业,在西班牙,爱尔兰和葡萄牙等国家,房地产市场房价下跌了多达50%。然而,尽管经历了金融和经济动荡,英国的房价还是逆势而上,避免了重大的崩溃,现在已经超过了崩溃前的水平。

  诚然,在信贷紧缩的头几年,英国房价确实下跌了20%。但是,尽管经济持续疲软,但过去几年房价的弹性一直没有达到人们的预期。

  根据国家统计局和英格兰和威尔士土地注册处的信息,英国的平均房价为226,000英镑(2017年11月)

  现在开始恐慌另一个住房泡沫可能为时过早。但是,不可否认的是,英国房价非常昂贵,与收入相比已接近历史最高水平。

  全国房屋平均售价

   英国名义房价

  根据《全国报道》,房价目前高于2007年的峰值。

  该图显示,自1970年代以来,房价已大幅上涨-甚至根据通货膨胀进行了调整。

  更令人担忧的是,房价与收入之比继续保持在长期趋势之上。

  这显示了首次购房者的房价与收入之比。房价收入比几乎是1990年代中期的两倍。

  还值得注意的是,南北之间存在明显的鸿沟。伦敦的房价上涨掩盖了北部房价的下跌。

   是什么解释了英国住房市场持续缺乏负担能力?

  1.相对较低的利率。

  低利率无疑有助于提高房价。低利率使买房比租房更具吸引力。同样,低利率意味着与购买其他形式的投资(例如股票)相比,购买房屋可以获得更高的回报率。投资者着眼于住房收益(可出租收入)与购房成本(抵押利息)。极低的利率提高了购买房屋作为投资的吸引力。

  自1992年以来,英国的利率已从15%降至0.5%,这使得抵押贷款的成本大大降低。

  这表明抵押贷款的负担能力–尽管价格上涨,但低利率一直使人们买得起相对可承受的贷款。

  为了强调利率对房价的重要性,Miles和Monro在英格兰银行的最新论文中得出以下结论:

  “随着时间的推移,实际利率从目前的水平提高1%,将使实际房价下降近20%。”

  英格兰银行 2020年12月第837号员工工作文件。

  基本上,低利率时代已成为推高房价的关键因素。

  2.对房屋建筑/供应的限制

  由于家庭数量的增长和住房需求的增长,政府估计,为了跟上步伐,我们每年需要建造25万套新房子。但是,尽管许多政客在谈论建造房屋的必要性,但实际上,我们还是不愿意/无法建造房屋。房屋建筑处于第二次世界大战以来的最低水平。2012年,仅建造了10.7万套房屋,远低于政府认为与人口增长同步的25万套房屋。

  房屋建造受到许多限制:

  在最受欢迎的地区,供应短缺。在大伦敦附近很难找到新的土地环境成本。英国人非常重视保护“绿地”,许多地区不受房屋开发的保护。不在我的后院。只要不在本地区,人们通常会赞成建造更多的房屋。房屋供应的增加会导致更多的拥堵,拥挤的设施和绿化带土地的流失。既得利益集团可能最重要的是,供应增加会降低您现有房屋的价值。因此,现有房主有既得利益,要保持其所在地区的供应尽可能低。缺乏社会住房。自从撒切尔夫人鼓励出售议会住房以来,新的社会住房的数量(对议会住房的委婉说法)一直很低。与供给有限的增长相比,需求增长的结果是,房价受到了巨大的经济压力。

  英国住房市场经常看到需求增长快于供应增长,导致价格上涨。

  爱尔兰和西班牙经历了住房热潮之后,他们每年还建造了40万套房屋。泡沫破裂时,有许多未售出的物业。过多的住房库存拖累了房价。英国从未有过剩的供应,这解释了为什么价格没有这么快下降的原因。

  3.需求在增长

  英国家庭预计将从2017年的2730万增加到2039年的3160万。

  一个非常简单的经济真理:如果需求增长快于供应增长,那么价格就会上涨。尽管存在一些短期波动,但住房需求的增长速度快于供应的增长速度。英国人口继续增长(1960年为5200万,2012年为6232万)。该预测是71万,2033年另外,住户的数量以更快的速度比人口增长。离婚率的提高和单身人士的增多等人口变化,意味着家庭数量的增加。

  4.对房屋所有权的强烈需求

  近年来,首次购买者的百分比下降了。由于负担能力的下降,能够买房的人数有所下降。但是,拥有财产的强烈文化和经济愿望。父母越来越常见的是帮助他们的孩子买房,存入押金或什至以抵押为名。这使首次购房者克服了不可能的收入倍数,尽管价格昂贵,但仍可以购买。

  5.投机/购买让

  尽管房地产市场动荡不安,但人们越来越多地将住房视为一项良好的投资。购房收益一直超过股市。这鼓励了新一代的购买让投资者,这有助于进一步增加需求。在伦敦,俄罗斯人和阿拉伯人等外国人的需求量很大。一些人认为需求的投机性增长意味着高房价是不可持续的,容易下跌。但是,这也表明房地产市场是高度区域性的,伦敦的价格大大优于其他地区,尤其是北部地区。

  6.租金也很昂贵

  买房的替代方法是租房。但是,租金成本的增长也快于收入的增长。如果您每月要支付800英镑,那么尝试获得抵押贷款就很有意义,即使您每月要借贷多达您收入的6或7倍,也要每月支付900英镑。租金上涨反映了供求关系的根本失衡。的确,现在房屋价格的上涨速度快于租金的上涨速度,但购买而不是租金仍然具有经济意义。这意味着人们越来越多地寻求非常规抵押贷款来帮助他们购买房屋。

  英国住房市场的昂贵性质引起人们极大的担忧,例如–缺乏地域流动性,财富和收入不平等,经济容易受房价的繁荣和萧条的影响。但是,在不久的将来,这种变化似乎并不存在。

  

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