英国房价历史走势:住房市场繁荣与萧条

2020-07-21  来源:
   英国房价仍在上涨,至少在名义上(即未根据通货膨胀进行调整)。但是英国脱欧和即将举行的大选的不确定性现在使房地产市场的前景蒙上阴影。

  根据Nationwide的数据,英国的平均房价在截至2019年第三季度的一年中仅微升0.3%至216,805英镑(276,968美元),较去年的2.1%增速有所放缓。这是自2013年第一季度以来的最低年度增长。经通胀因素调整后,房价实际上在2019年第三季度同比下降了1.4%。

  伦敦在截至2019年第三季度的一年中,房价跌幅最大,为1.7%(经通货膨胀因素调整后为-3.4%),这是首都房价连续第九个季度下跌,伦敦市中心一些高端物业的房价均出现两位数下跌。尽管出现了这些下降,伦敦的价格仍比2007年的峰值水平高出50%以上。

  该外都市圈伦敦附近和外东南也记录了房价下降分别为1.5%和0.6%,(-3.2%和-2.4%,经通货膨胀因素调整后)。

  房价涨幅最高的是北爱尔兰,到2019年第三季度,房价上涨了3.4%(经通胀调整后为1.5%)。其次是威尔士(2.9%),西北(2.5%),西米德兰兹(2.1%),北部(2%)和东安格利亚(1.7%)。价格上涨较弱的地区包括苏格兰(0.8%),西南(0.5%),东米德兰兹(0.4%)以及约克郡和亨伯赛德(0.1%)。

  需求继续下降。在2018年和2017年分别下降2.3%和1.2%之后,2019年前三季度完成的住宅物业交易比去年同期下降了1.1%。

  哈利法克斯(Halifax)董事总经理拉塞尔·加利(Russell Galley)表示:“我们认为,英国在政治和经济不确定性中游刃有余,活动水平和价格增长将保持疲软。”

  然而,根据英国皇家特许测量师学会(RICS)的说法,长期的住房短缺将阻止房价的大幅下跌。预计2019年房地产交易将比去年下降约5%。

  “ 10月充满了政治波折,在英国退欧的不确定性持续不断的情况下,许多买卖双方都采取了“观望”的态度,” Experience Invest的杰拉德·索利斯(Jerald Solis)说。

  英格兰银行(Bank of England)的数据显示,预计今年英国经济将增长1.3%,低于2018年的1.4%和2012年以来的最低增速。

  英国的住房繁荣与萧条

  从1996年到2007年,英国房地产价格出现了大幅上涨:

  伦敦的价格上涨了289.1%(实际价格为228.1%)。从1996年第三季度到2007年第三季度,北爱尔兰的价格上涨了393.2%(实际价值为315.9%),是英国地区中涨幅最高的地区。其他地区的价格上涨幅度从苏格兰的187.9%(实际价值为142.8%)到外围都市地区的245.5%(实际价值为191.3%)不等。同期全国指数上升了240.9%(实际价值为187.5%)(所有数据均来自全国范围)。

  2007年初,利率上升,贷款条件收紧。由于全球金融危机,房价在2008年下半年加速下跌。跌幅最大的是北爱尔兰,房价下跌了39.2%(实际为-41.9%)。伦敦房价下跌了19.8%(实际下降了-23.3%)。

  房地产市场从2013年开始复苏,从2013年到2018年,全国房屋价格上涨了22.8%(实际价格为14%)。过去五年来,伦敦的房价涨幅最大,达35.3%(实际价格为25.7%)。

  英国,尤其是伦敦的房价上涨受到四个因素的推动:

  强劲的移民和人口增长,特别是在伦敦。利率创历史新低,通过“量化宽松”扩大了货币供应量。伦敦金融城继续繁荣发展。建筑活动仍然疲弱(尽管伦敦情况不那么如此)。

  伦敦价格现在正在下降

  由于首都房价持续下跌,伦敦与英国其他地区之间的差距正在缩小。在2019年第三季度,伦敦的平均房价比英国其他地方的平均房价高130%-巨大的差距,但是2014年第四季度以来的最低水平。根据Nationwide的数据,平均价格差为260,154英镑(332,346美元)。 。

  伦敦价格与英国其他地区之间的差距在2017年第一季度达到顶峰,当时首都的房价比该国其他地区高154%,平均价格差为290,140英镑(370,654美元)。

  尽管自2017年第二季度以来有所下降,伦敦的平均房价仍比2007年的峰值高52%。其他几个地区的房地产价格也高于2007年的峰值:

  伦敦外围大都市区比2007年增长38.5%。东南沿海地区比2007年增长29.1%。东英吉利增长26.5%。西南地区增长了20.6%。东米德兰兹郡上涨了19.3%。西米德兰兹郡上涨了17.8%。西北地区上涨了4.7%。威尔士上涨了2.8%。约克郡和亨伯赛德郡上涨2.6%

  其余地区仍低于2007年的峰值。北爱尔兰的表现最差,价格仍比2007年的峰值低36.8%。北部和苏格兰的房价分别比高峰期低5.2%和1.4%。

  需求下降

  2018年,英国的住宅物业交易下降了2.3%,至1,191,460左右,而2017年则下降了1.2%。在2019年前三季度,住宅物业交易与去年同期相比进一步下降了1.1%。

  房屋建筑活动薄弱

  按照国际标准,英国的人均房屋建造率较低,并且由于规划限制,未能在繁荣时期对房价上涨做出足够的反应。

  去年,英国大约有20万套房屋竣工。城乡规划协会(TCPA)说,然而,为了适应人口增长,每年必须至少建造25万套新房屋,以替代老化的住房和积压的积压。

  1991年至2003年期间,英国的房屋建筑业平均每年停滞186,000套新房,从2004年开始,每年几乎没有超过200,000套(2007年为222,940套)。

  正在依靠地方倡议对规划系统进行改革,以加快系统速度并扩大住房供应。但是,政府的预算限制使所有这些受到威胁。

  政府的目标是到2020年,每年的新住宅数量约为24万套。但是,这一目标似乎不切实际,因为过去20年的产量每年约为15万套。

  增加住房供应和其他改革

  为解决供应短缺问题,政府在2017年2月发布的住房白皮书中详细说明了住房市场改革。措施包括:

  要求议会制定最新计划以满足住房需求;从规划许可到房屋建筑开始的最长时间应从三年缩短至两年;中小型开发商将获得30亿英镑(39.4亿美元)的房屋建筑资金支持;鼓励在城市地区向上扩展建筑物;通过将新建房屋的租赁期延长至三年或更长时间,可以使标准租赁更加“家庭友好”;禁止出租代理商的费用。

  2014年,宣布了《新手住宅》政策,以解决可负担住房危机。入门房政策针对的是家庭总收入低于80,000英镑(102,200美元)或伦敦的90,000英镑(114,975美元)的家庭。但是,国家审计署(2019年11月5日)的最新审查显示,尽管花费2.5亿英镑购买了可负担得起的房地产用地,但建筑尚未开始,部分原因是从未通过授权立法。

  入门房的价格必须至少比市价低20%,折扣后的最高价格在伦敦为450,000英镑(574,875美元),在其他地方为250,000英镑(319,375美元)。入门房的买家需要抵押。如果在15年内将该房产转售,则必须偿还部分或全部折扣。

  关键率保持在0.75%;抵押贷款利率下降

  在英国央行(BOE)在2018年八月上调关键利率25个基点至0.75%,以来的最高水平2009年2月。

  尽管如此,抵押贷款利率继续下降。2019年10月,按揭贷款价值占75%(LTV)的抵押类型的平均利率为:

  2年期固定利率抵押贷款(FRM):1.55%,低于一年前的1.8%3年期FRM:1.63%,低于一年前的1.85%5年期FRM:1.74%,低于上年同期的2.06%10年FRM:2.64%,略低于上年同期的2.72%标准浮动利率抵押贷款:4.29%,低于一年前的4.45%

  抵押市场疲软

  英国的抵押贷款市场正在疲软,因为在经济和政治不确定因素的影响下,购房者变得更加谨慎。

  2019年8月:

  根据UK Finance发布的最新抵押贷款趋势报告,首次购房者的新贷款同比下降2.1%至33,300,提供给搬家者的新贷款同比下降8.2%至33,610额外借贷的按揭贷款同比下降5.7%至17,720购买租赁房屋抵押贷款同比下降3.3%至5,900

  然而,根据英国央行的数据,2019年前九个月的抵押贷款总额仍比上年增长约3.2%,至1,983亿英镑(2,533亿美元),而去年同期增长了1.4%。在2019年的前九个月中,购房贷款的批准价值增长了4.9%。

  自2007年金融危机以来,英国的抵押贷款市场一直疲软。现金交易更具弹性。Nationwide表示:“这是因为现金购买者受到信贷条件收紧的影响较小。”

  2018年,排名前五位的贷款人占未偿还抵押贷款的64%以上(劳埃德银行集团(Lloyds Banking Group)为20.4%;全国BS为13%;英国桑坦德银行为11.2%;苏格兰皇家银行为9.8%;巴克莱银行为9.7% ),根据UK Finance的说法。

  FCA放宽抵押囚犯规则

  金融行为监管局(FCA)于2019年10月引入了新的规则,允许贷方对“抵押囚犯”使用不同的承受能力评估。“抵押囚犯”是指借款人由于不符合特定条件而无法与其他提供者达成新交易的资格,从而使他们陷入了收取高利率的提供者的困境中。

  未被授权进行抵押贷款的不活跃的贷方和不受管制的公司,也必须告知借款人规则的变化,并建议他们通过向另一贷方抵押来获得更好的交易。

  英国约有100万抵押贷款借款人处于不活跃或不受监管的贷方之下。其中,大约有140,000名借款人如果能够将其转贷给另一个利率较低的贷方,则可以节省资金。

  FCA的克里斯托弗·伍拉德(Christopher Woolard)说:“抵押贷款人通常被困在更昂贵的抵押贷款上。”“我们正在消除转换规则的障碍,我们希望看到公司迅速对其自身流程进行更改,以使客户尽快受益。”

  英国住房市场面临的挑战

  除了家庭收入增长缓慢和持续的政治不确定性之外,其他三个因素也正在放缓英国的房地产市场:

  [1]大大提高印花税的影响

  近年来,英国印花税率已大幅提高。2016年4月,买卖交易的印花税率显着提高-大大抑制了交易活动。

  2010年4月,对100万英镑以上的房屋征收5%的新印花税。2012年3月,对200万英镑以上的房屋征收6%的印花税。

  2014年12月,各频段的印花税结构税率大幅提高,并引入了一个新的系统-而不是按全价支付,现在通过将每个税率累加来计算印花税。因此,购买房产的前125,000英镑完全免税,125,000英镑和250,000英镑之间的区间吸引了2%的印花税。在较高的范围内,税率一直很高:在925,000英镑至1,500,000英镑之间的频段需缴纳10%的印花税,而在1,500,000英镑以上的范围内应缴纳12%的印花税。

  目前的印花税税率是:

  最高£125,000-0%。超过125,000英镑至250,000英镑-2%。超过250,000英镑至925,000英镑-5%。超过£925,000至£1,500,000-10%超过£1,500,000-12%

  自2016年4月1日起,在现行印花税土地税(SDLT)的基础上,新征收3%的印花税附加费。较高的税率适用于在英格兰,威尔士,北爱尔兰和苏格兰购买的其他住宅物业(在苏格兰政府的预算中另行宣布)。

  自2017年11月22日起,印花税略有改变,仅适用于首次购房者。首次购房者现在免税,首笔300,000英镑(价值不超过500,000英镑的房地产),然后对剩余部分的5%(300,001英镑至500,000英镑)免税。但是,如果财产超过500,000英镑,则标准税率适用于整个财产价格。

  买房出租价格表

  高达40,000英镑-0%从£40,001到£125,000-3%从£125,001到£250,000-5%从£250,001到£925,000-8%£925,001至£1,500,000-13%超过1,500,000英镑-15%

  印花税税率计算示例:

  房屋价格-应付印花税

  £250,000-£8,800£350,000-£16,800£450,000-£24,800£500,000-£28,800£750,000-£48,800£1,000,000-£72,550£2,000,000-£212,550

  资料来源:StampDutyRates.co.uk

  总体效果是显着提高了购买租赁所应支付的印花税水平。对于以300,000英镑作为住宅购买的公寓,买方将支付5,000英镑,但是当以租赁方式购买时,现在最多需要支付14,000英镑(4.6%)。巨大差距!大型物业将进一步收取费用。想要花费1,000,000英镑购买一间普通大小的房子,将其转换为5个单位?印花税为73,750英镑,占购买价格的7.4%。

  似乎许多潜在的房东可能会以如此高的印花税率而退缩。

  这是对2015年夏季预算所做的更改的补充,在该更改中,房东仅以20%的基本所得税率获得抵押贷款利息减免,此税率更改自2017年开始。

  买进卖出投资者的另一项变化是引入了30天的付款窗口。从2020年4月6日开始,房东必须在出售房屋后的30天内支付资本利得税(CGT)。目前,任何应付的CGT都将在当前纳税年度末支付。

  这些举措以及对在英国购买房屋的公司分别征收的“包膜房屋年度税”,对潜在的以出租方式出租的业主的投资意愿产生了重大影响。根据汉普顿国际公司(Hamptons International)的最新研究,海外房东拥有的英国房屋的比例在八年内减少了一半以上,从2010年的14.4%降至2018年的5.8%。伦敦的海外房东数量减少至10.5从2010年的26%升至2018年的%。

  最近,政府公布了一项新计划,在未来的《财政法案》中,对非英国居民购买英格兰和北爱尔兰的住宅物业征收1%的印花税土地税(SDLT)附加费。

  拟议的计划似乎只会增加市场压力。Cluttons LLP研究负责人费萨尔·杜兰尼(Faisal Durrani)表示:“对国际买家进一步征税,发出了一个关于脱欧后英国向世界'开放'的矛盾信息。”杜兰尼指出,如果确认了新的附加费,则应“重新考虑住宅预测,以期进一步下调价格”。

  尽管如此,英镑的下跌还是鼓励了英国,特别是伦敦的一些国际买进卖出交易。汉普顿国际公司(Hamptons International)的分析师阿涅沙·贝弗里奇(Aneisha Beveridge)表示:“海外房东出租房屋的比例是九年来首次上升。斯特林的贬值使英国的投资物业对国际投资者更具吸引力。美元购买者的平均房屋价格比2014年减少了23%,即53,065英镑,这完全是由于币种变化所致。”

  因此,海外房东的比例在2019年前10个月中已从一年前的7%增加到11%,这是汉普顿自2010年开始收集数据以来的首次增长。但这是以英国房东为代价的被赶出市场。从区域来看,伦敦和英格兰东部地区的增幅最大,在2019年1月至10月均同比增长8%,分别达到18%和14%。

  [2]巴拿马文件和反洗钱举措

  继2016年4月《巴拿马文件》泄漏表明大量洗钱正在流入伦敦的房地产市场之后,前任总理卡梅伦于2016年7月宣布,英国将发布有关外国公司拥有的财产的信息,并进行磋商。着手提高透明度。

  卡梅伦说:“我向骗子们传达的信息是:伦敦不是存放您的脏钱的地方。”他宣布,在英国拥有财产的外国公司必须公开宣布其资产,如果他们持有英国财产或想竞争政府合同,则必须重新注册。

  海外公司注册了超过100,000个英国产权,海外公司在首都拥有36,000多个产权。由Mossack Fonseca成立的大约2,800家公司与超过6,000份有关英国房地产的业权契据相关-大多数在伦敦-价值至少70亿英镑。

  斯特林·阿克罗伊德(Stirling Ackroyd)法律首席执行官埃蒙·艾哈迈德(Emon Ahmed)说:“对外国所有权和房地产投资的镇压可能会冻结已经放缓的市场。”在伦敦,巴特西发电站开发公司推迟了一些弗兰克·盖里(Frank Gehry)和福斯特+合作伙伴(Foster + Partners)设计的公寓,因为其首席执行官承认市场已经变得“颇具挑战性”。

  梅菲尔公司韦瑟瑞尔公司首席执行官彼得·韦瑟瑞尔说,潜在的买家可能会决定租房而不是购买。韦瑟雷尔说:“最新的巴拿马事件揭露了富人在哪里投入或投资他们的钱,因此对公众而言,这是一个巨大的隐私丧失,”

  2017年6月26日,欧盟的第4个洗钱指令成为英国法律。根据法律和专业服务公司Gordon Dadds的说法,该指令可能导致更长的购买过程,更高的成本以及房地产经纪人的管理负担加倍。购买过程最多可能会缩短186天,而房地产经纪人需要进一步努力以核实房地产买卖双方。Gordon Dadds说,预计工作量将增加一倍,因为所有策略都需要针对每个客户量身定制。

  “这将给房地产行业带来巨大挑战,特别是鉴于该指令的最终版本仅在今天才公开发布,从而没有时间让银行,房地产经纪人和贷款部门以及其他部门在培训的同时更新其政策和流程Gordon Dadds的合伙人Alex Ktorides说道。“有些代理商拥有超过100个分支机构,并且没有提前时间实施新流程以遵守法规。对于许多较小的房地产经纪人和测量师来说,这将是他们第一次对买卖双方进行检查,他们将不得不尽快跟上该制度的进度,否则将面临面临突击访问的风险。 HM国库。”

  由工党议员玛格丽特·霍奇和保守党议员安德鲁·米切尔支持的对制裁和反洗钱法案的修正案将迫使英国的14个海外领土在2020年底之前采用上市公司所有权登记册-包括英属维尔京群岛(BVI)根据透明国际组织(Transparency International)的数据,该公司拥有巴拿马文件中提到的一半以上的离岸公司。

  除此之外,商业,能源和工业战略部(BEIS)于2018年7月宣布,英国将采用欧盟第五条反洗钱指令。这些指令包括创建公众公司注册簿以及公司和信托所有人的跨境数据库。

  然而,尽管采取了所有这些措施,透明国际(Transparency International)最近进行的一项研究表明,脏钱的使用在英国的各种机构中仍然很普遍,包括私立学校和室内设计师。“腐败的人现在正在通过反洗钱规则之外的服务行业来转移其不义之财。”

  例如,在2019年2月,法院冻结了前摩尔多瓦总理弗拉基米尔·菲拉特(Vladimir Filat)的儿子卢卡·菲拉特(Luca Filat)的汇丰银行账户,卢卡·菲拉特目前因贪污罪被判处9年徒刑。卢卡·菲拉特(Luca Filat)预付了390,000英镑,租用了伦敦骑士桥的豪华公寓。

  国家经济犯罪中心(National Economic Crime Center)估计,每年流入英国的脏钱数量超过1000亿英镑,而透明国际(Transparency International)的估计更高,为3250亿英镑。

  2019年10月,在一系列备受瞩目的丑闻揭露了欧盟在防止受污染资金流向其银行的薄弱环节之后,欧盟提议成立一个新的中央机构以打击该地区的洗钱活动。

  [3]购买权得到延长

  英国政府已表示,打算将购买权折扣优惠扩大至英格兰的130万住房协会租户。

  2018年8月,政府宣布了一项试点计划,将购买权扩展至中部地区的房屋协会租户。该计划耗资约2亿英镑,承诺用新的可负担房屋取代已售出的房产。

  然后在2019年9月,住房部长罗伯特·詹里克(Robert Jenrick)公布了计划,赋予住房协会租户购买其房屋股份的权利-起步价为10%,然后增加1%。

  《全球房地产指南》(Global Property Guide)认为,这些政策可能会给英国租户低端住房市场带来下行压力,尤其是在萧条地区,这可以通过向现有租户提供金融补贴和更多流动性,将其低端住房投放市场。

  帮助购买计划:延长股票贷款,取消ISA

  在需求/供给规模的另一端,政府推出了“帮助购买”计划。通过股权贷款或抵押担保提供协助。

  通过“帮助购买股票贷款”,政府向购房者提供的贷款最高可达新购房屋全部购买价格的20%,前提是借款人支付房地产价格的5%作为押金,并为剩余的75%抵押财产。不允许购房者转租房屋,也必须是房屋唯一的财产。

  自2013年成立以来,“帮助购买股票贷款”已帮助195,000多户家庭。去年售出的新建房屋中,有一半以上得到了“帮助购买”的支持。

  该帮忙买ISA已经关闭,新的储蓄者赞成终身ISA,提供购房者对自己的积蓄额外的25%的自由政府的现金。

帮助购买ISAVS。终身ISA

  帮助购买ISA 终生ISA
您可以节省多少? 每年£2,400(第一年£3,400) 每年£4,000
你能一次性付清吗? 不,需要每月保存
最高奖金是多少? £3,000 £32,000
最高房价是多少? £250,000(伦敦为£450,000) £450,000
谁可以打开? 16岁以上的首次购房者 18-39岁的任何人
资料来源:《太阳报》

  租金增长正在回升;禁止中介费

  汉普顿国际(Hamptons International)的数据显示,英国的租金正在上涨。东南地区租金涨幅最大,2019年10月同比增长3.9%,其次是英格兰东部,涨幅为3.8%。其他地区的租金涨幅很小,而英格兰北部是唯一一个下跌幅度为0.6%的地区。

  新的《租户费用法案》禁止在该日期或之后签署的所有租约于2019年6月1日生效。根据消费者团体Citizens Advice的数据,一些租户被收取最高700英镑(894美元)的费用,平均每个租户要支付337英镑(431美元)。

  住房,社区和地方政府部说:“我们认为这些修正案在提高房客负担能力与确保房东和中介人拥有所需的财务安全之间取得了公平的平衡。”

  预计2019年扩张速度将放缓;退出协议仍处于困境

  英国经济在2018年比去年同期增长1.4%,低于2017年的1.8%和2012年以来的最低增速。然后在2019年第3季度,英国经济同比增长了1%。在国家统计办公室(ONS) -在近十年的最低同比增幅。

  英国的人均GDP增长也不令人印象深刻。根据国际货币基金组织(IMF)的数据,2018年人均GDP增长率为0.8%。

  总体而言,英国自衰退以来的复苏充其量是贫血症。在先前的衰退中,经济增长高于平均水平。例如,1983年的GDP增长了4.2%,1994年的增长了3%。相比之下,2010年至2018年的年平均增长率仅为1.9%。英国国家统计局(ONS)称,英国的增长主要依靠其服务业。

  最近,英格兰银行将其2019年经济增长预期从先前的1.5%下调至1.3%。

  英国原定于2019年3月29日离开欧盟,这是英国首相特蕾莎·梅(Theresa May)触发第50条的两年,这是退出欧盟并开始谈判程序的正式程序。梅于2019年6月卸任保守党领袖,7月鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)成为新任总理。欧盟已同意进一步延长至2020年1月31日。

  英国与欧盟达成的任何协议现在都很大程度上取决于将于2019年12月12日举行的大选的结果。如果约翰逊的保守党赢得议会多数席位,英国将有望在1月31日离开欧盟。不确定性的降低有望增强企业和投资者的信心。但是,如果没有任何一方能获得多数票,英国经济将处于停滞状态,有更多机会进一步拖延,甚至有可能进行第二次公投。

  根据英国国家统计局的数据,2019年第二季度,英国的整体失业率为3.9%,略低于去年同期的4%,是自1974年以来的最低水平。

  由于燃油价格下跌,运输成本下降,英国的通货膨胀率从一年前的2.2%降至2019年9月的1.7%。

  

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