2020年日本房产购买策略

2020-07-29  来源:
  2020年日本购房策略:东京及其毗邻的两个主要城市与经济和政治动态息息相关(横滨是日本第二大城市,而较小的城市川崎是日本增长最快的城市之一),这三个关键要素任何投资组合中的零碎资产,尽管高收益的房地产交易很少见且相距甚远,但有时仍可达成。由于新的冠状病毒的爆发以及随后的推迟,自2020年2月以来,价格实际上已经下跌。东京2020年奥运会以及入境旅游的停止。

  

  如上所述,虽然在东京本身几乎找不到高收益的房地产交易,并且尽管这两个城市的价格也在迅速上涨,但在横滨和川崎仍然可以找到投资宝藏。而且,由于川崎紧邻东京市中心,并且其超快速增长的统计数据,可以肯定的是,未来几年,从东京到这两个城市的内部移民将以个人,家庭和企业的形式继续存在,例如日产汽车。是近年来将总部迁至横滨的主要公司之一-寻求将自己从人满为患,人口过多的东京地区撤离,同时仍保留在其附近。

  横滨市是高科技产业和进出口中心,主要产业包括生物技术,半导体和航运。APR码头是其最大的集装箱港口,2013年被公认为世界上生产力最高的港口。

  川崎市不仅是日本最受人尊敬的居住城市之一,而且还是重要的重工业和高科技开发中心,新日本石油公司,不二重州,NEC,东芝,戴尔日本和西格玛公司只是其中的一些大型企业公司总部设在城市。

  京都是仅次于东京的日本第二大旅游胜地,也是白领,专业服务型首府和附近的大阪,以及与它几乎同样具有吸引力的邻国神户(日本最大的商业港口之一),共同构成了日本的中西部地区作为第二大国际机场的所在地,也是主要的旅游目的地的内地商业枢纽,在国际上也享有盛誉,而且自COVID-19大流行开始以来价格也出现下跌,尽管程度略低于东京,横滨和川崎。

  福冈

  福冈县位于日本西部海岸,距东京以西约1100公里,是日本九州陆地的主要都会区,面积约是日本大陆本州的一半,也是日本通往东南亚的主要门户,地理位置优越与东京相比,它更靠近韩国和中国,而且离台湾,东南部只有很短的飞行距离。县府首府福冈市人口约160万人,近年来人口急剧上升-主要是由于先进的治理,2011年海啸和地震后东京特别地区的临时移民以及全球前所未有的可再生能源项目领域。这座城市友好,轻松而亲切的氛围是家庭的主要吸引力,近年来,还向国内外新兴的初创公司提供帮助。日本第一个为外国企业家开创性的“启动签证”的城市,以及地方政府不断努力,通过降低业务设置和运营成本,同时推动制造业,将城市转变为专业服务中心。 /工业公司向久留米/北九州市等周边城市发展,与东京相比,一直在稳步提高房地产价格和自然人口增长。

  

  自2011年以来,福冈县也成为东京商人和公司雇员大量外逃的目标。大量中国投资者从西北越境而来,购买了大量投资物业,这似乎也表明了这一希望。 2014年,《 Monocle》杂志将福冈市列为县首府,成为世界十大最适合居住的城市。2012-2016年间,福冈市的房地产价格一直在急剧上涨,并且自那时以来一直保持快速增长该国其他地区的下降趋势。

  最初,我们是排名最高的投资目的地,在2013-2015年期间,我们看到价格,需求以及交易量和速度持续上升。在我们首选的投资范围内,该市顶级地点的价格上涨了一倍以上,交易在几天之内就被抢走,有时甚至在广告发布后几个小时就被抢走。考虑到空置率低和空置期短,这使得该市主要地区的平均收益率平均下降至最高7-8%,但仍绰绰有余,这始终使收入流保持稳定。

  名古屋

  名古屋市是日本第四大城市及其工业中心,也是日本主要的进出口港口城市之一。它的主要产业是交通运输,包括汽车,航空和铁路,并且一些日本最大的运输制造公司在这里设有总部或主要部门,例如制造日本举世闻名的子弹火车的丰田,三菱和日本Sharyo等公司,新干线。覆盖日本大部分铁路的JR(日本铁路)中央公司总部也设在名古屋。其他主要行业是陶瓷和电子制造业。

  名古屋的地理位置也非常重要,它位于该国的心脏地带,距东京只有两个小时的火车车程,甚至更靠近京都和大阪,这两个城市本身都是国际知名的旅游和工业区,而且本身就拥有大型的大都会和历史中心。现在,东京的乘车率达到了历史最高水平,而且随着东京和名古屋之间的子弹头列车路线的升级,钉子将进一步增加,这将是日本第一条运行“磁悬浮”磁悬浮列车的日本铁路–这就需要拆除即将扩建的铁路线基础设施附近和周围的大量住宅和办公室,这将对优质的居住和商业空间产生更大的需求。

  

  随着安倍晋三首相的经济振兴政策和日元汇率被迫贬值,出口大幅回升,因为日本再次将自己重新定位为全球规模的主要制造和工业参与者。从投资的角度来看,这个主要的港口城市和工业强国因此成为任何多元化投资组合中必不可少的组成部分。

  在2011年地震和海啸灾难之后,随着公司寻求为其东京业务提供制造,运营和数据库备份的支持,名古屋的重要性增加了十倍。结果,房地产价格开始攀升,尽管不如东京,大阪或福冈那样迅速和急剧。随着日本对全球的兴趣逐年增加,这种趋势至少可能会持续到2020年奥运会。基础。

  在地理位置上,名古屋在日本的心脏地带,也标志着它是日本的主要交通枢纽之一-拥有两个机场和按建筑面积计算的世界上最大的火车站,它是日本交通系统中的重要动脉,并且便利地位于其大多数主要物流渠道上-这也是使其成为最重要的主要企业中心的另一个原因。自2015年下半年以来,该市一直处于主要的重新开发阶段,这导致房地产价格上涨以及租金上涨,而这两种情况在可预见的将来很可能会持续下去。

  第2级–更高的产量/更低的稳定性和成长性

  日本最北端的北海道大陆以其享誉国际的冬季度假胜地,滑雪场和令人叹为观止的自然美景而闻名。北海道首府札幌市人口190万人,是日本第五大城市,人口稳定却停滞,冬季漫长而寒冷。札幌市也是白领产业的高度集中地,是日本的学术之都之一,教育和信息技术是该市的两个主要工业部门,与旅游业和零售业一样。相反,它是日本最受欢迎的旅游景点之一,每年的游客人数经常超过数千万(!)

  在2011年海啸和地震发生后的两年中,主要依赖国际游客的北海道旅游业遭受了重大打击-冬季度假者和滑雪爱好者大多避开该地区,因为他们担心进一步的地震和地震。即使随后两个地区之间的距离超过800公里,仍会因随后的福岛事件造成核泄漏。

  随着国际游客人数的减少,札幌市失去了工作,当地经济低迷也导致房地产价格下跌。但是,自2012年年中以来,随着福岛的局势宣布稳定,人们的担忧消退了,旅游业再次焕发了勃勃生机。房地产价格已开始缓慢而稳定地上涨,而交易速度也明显加快,几天之内便再次抢购了好交易。

  此外,这座城市的地理分布范围广泛,这意味着较大的房屋,而在日本其他地方,高收益房屋通常最多为1-2卧室,而札幌市通常以相同的收益水平提供较大的房屋-3-4房屋以低价和高回报的能力定期进行广告宣传。这些较大的财产意味着租户通常是家庭,而典型的单一租户通常在该国其他大部分地区都拥有高收益的财产,这自然会导致更长的租约,更少的空缺和与空缺有关的支出。

  在我们的分析中,札幌之所以被降级为第二级,是因为北海道的冬季漫长-可能会下雪,而且通常在10月至4月之间的任何时间,与其他较温暖的地区相比,空置期可能会更长–由于租户倾向于在这几个月之间推迟寻找新物业,这意味着9月之后的任何时间出现的空缺通常可能需要5-6个月才能填补。此外,气候变冷意味着更多的维护和电力设备,从而导致更高的整体维护成本。

  以上所有这些都意味着,札幌的较高租金收益通常可能是短期的且具有理论性质–因为在较长的一段时间内以及在较大的房地产数据库样本中,空缺时间较长,维护和维修成本较高,并且略有下降租户基数在实践中往往会转化为较低的收益,这反过来意味着租金收益可以与方法1的位置相提并论,但是却没有永久性的租户基数的增加值和后者的资本增长潜力。

  好的一面是,札幌市的租户人口(例如京都)在本质上更加成熟和传统-并且城市及其周围的宽敞空间意味着更大,家庭规模的房地产也可以产生相对较高的租金回报-这两个因素直接转化为总体而言,租期更长,因为传统的大家庭单位倾向于在一个地方停留的时间比年轻人和单身租户长得多。

  熊本市和其他都道府县

  州府首都是其他农村地区的中型城市,在各自的地区充当大都市和商业中心,通常特征是人口数量稳定或增加,经济相对多样化以及对各自周边地区的重要区域重要性。九州的一个例子就是熊本县,它是日本的“绿色能源麦加”之一,拥有数十亿美元的世界一流的太阳能农场,并且人口近75万,在过去的几年中稳步增长。面向老年人,残疾人和福利接收者的地方治理和财务支持-我们尚未看到熊本市的空缺职位空缺,类似于上面的福冈。但是,尽管熊本的价格也在上涨,

  东京/大阪附近的卫星城市

  东京和大阪市区附近的小城市,距离城市本身只有30-60分钟的火车车程,因此一直是热门的投资目的地-尤其是由于它们是主要城市本身的“卧室社区”,因此,这些地方许多公司员工在一个星期晚上租用一个单位,然后每个月在一个或多个周末返回更远城市的家人回家,而主要提供者在城市范围内工作的家庭通常更喜欢住在这里,由于这些地点的房屋布局较大且价格较低。由于价格较低,收益较高且占用率较高,这些城市可能不会随着时间的流逝而获得价值,或者至少不会显着地获得价值-但它们是非常可行,可靠的现金流产生者。

  

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