东京的主要房地产指标与全球主要城市的比较

2020-07-29  来源:
   世界上最昂贵的城市。”“在东京吃一个苹果的价钱和在其他地方吃一顿饭的价钱差不多。”

  我们以前都听过。虽然曾经有一段时间日本首都的皇宫的价值相当于加利福尼亚州的价值,但自从二十多年前经济泡沫破裂以来,这些谣言不再成立。然而,谣言死得很重。取决于您采用的标准,东京早已被新加坡或日内瓦等地方取代为世界上最昂贵的城市。

  在这里,我们比较一下东京房地产的一些关键数字,例如平均租金,土地价格和租金回报,与世界各地的首都和魅力十足的城市相比。

   1)东京的公寓比您想象的要大

  东京的平均每平方米价格与其全球同类产品相当。实际上,悉尼人和东京人仅将其收入的大约30%用于租金分配,而40%在伦敦,巴黎和纽约很常见。

  2)自泡沫以来,东京的生活成本有所下降,但在其他地方却有所上升

  比较全球生活成本的Expatistan提出了生活成本指数,以说明全球差异。一百(100)表示全球某城市的平均生活成本(恰好等于布拉格的生活成本)。下方或上方的任何内容均表示与此有所偏差。令我们惊讶的是,东京的租金,食物,物资和交通比人们普遍认为的要便宜。

  但是,这些昂贵的城市中,有些人的平均薪水也是全世界最高的。东京在这种规模上居于中间:

   3)租金收益值得投资

  由于安倍经济学(Abenomics)和即将到来的2020年奥运会,东京的租金收入随着房地产的升值而下降,而目前的租金却停滞不前。然而,与其他发达大城市相比,东京的租金投资回报率仍然跑赢大市:

  2017年购买并于2017年出租的租赁房地产的平均投资回报率(不同时期购买的房地产的回报可能有所不同):

    4)土地价格高

  东京中部的土地价格不断上涨,使日本首都处于排名的中间位置。但是,在23区以外,土地变得便宜得多。

   东京房地产市场与众不同的5个因素

  房地产投资和管理由每个城市的独特人口统计,历史,法律和经济定义。在全球最大的城市蔓延东京,一个始终不变的因素一直是变化。在决定在日本首都购买房地产时,需要注意以下五个关键因素。

   1.独特的受众特征

  日本是全球人口年龄最高,出生率最低的国家。媒体上不乏描述日本乡村小镇即将消亡或为有孩子的年轻家庭提供免费住房的故事,他们为确保他们社区的未来进行了不懈的尝试。但是,首都的情况有所不同。

  日本山区小村庄的荒芜部分是由于年轻人涌向大东京地区,该地区拥有约3,700万人(约占日本人口的三分之一),这里的教育和工作机会众多。

  因此,如果投资者跟随这些趋势进行投资,就不必担心职位空缺。东京的23区仍然受到租房者的欢迎,但远在首都以外的通勤城镇则较少。现在,单人居住家庭已成为日本首都的主要居住方式,为一个人设计的投资物业不仅是房东最安全的长期投资,而且通常还提供最高的ROI(投资回报率)。

   2.自由土地所有权

  在国外投资可能意味着跳很多圈,或者面临非国民或非居民面临的法律障碍。除了经常抱怨的官僚主义外,日本还使外国人在这里购买房地产变得异常容易。与其他不允许非国民拥有土地的亚洲国家(例如泰国)相反,外国人可以在日本购买和拥有土地和建筑物。

  而且,尽管许多首都城市(例如伦敦)几乎没有可供出售的永久业权财产,这意味着买方将同时拥有财产和土地,但永久业权是日本最常见的房地产形式。也可以使用租赁合同-买方购买建筑物但必须支付土地租赁费-但这种合同不常见,通常由在日本首都拥有大片土地的寺庙或神社出售。

  3.快速折旧

  几十年来,日本游客以前往欧洲欣赏其古老建筑而闻名。疯狂背后的原因是:日本的大多数建筑物仅在几十年后就被拆除。据估计,东京的大多数建筑物在大约25年后已全部折旧。

  虽然住在伦敦的维多利亚时代公寓或柏林的战前保存完好的建筑中很有吸引力,但在日本,古老的确不那么迷人。一方面,这意味着一个全新的财产将几乎立即失去价值-除非有土地价格上涨引起这种情况。另一方面,这意味着可以以相当便宜的价格购买享有声望的社区中的较旧建筑物。

   4.租金扭曲

  快速贬值的副作用是东京的租金扭曲,这意味着尽管旧房与新房的购买价格相差很大,但租金差异却小得多。换句话说,可以很便宜地获得旧物业,但仍然以仅比同一地区的新物业低一些的价格出租。

  租金扭曲的另一个因素是位置。由于土地价格高昂,涩谷,新宿,千代田,港区和中央等所谓的东京中央五区的房产价格最高。总共23个区中另一个区的物业购置价格要便宜得多,但同样可以租出,租金较低,但与购置价格成比例,仍较高,从而带来更高的ROI。

   5.泡沫历史

  日本仍然被泡沫时代的形象困扰:东京是地球上最昂贵的城市,而日元是最有价值的货币。在1980年代,据估计日本皇宫的价值相当于加利福尼亚州,而东京的合并财产被认为比美国的所有房地产都值钱。那些日子早已一去不复返,并在1990年代初突然结束,随后的时期称为“失落的十年”。

  此后,日本在2005年至2009年经历了另一个小型房地产泡沫。自2013年以来,日本首都的土地价格再次上涨,但最近趋于平稳。房地产投资既可以关注投资回报率(通常在东京要高于世界其他国家首都),也可以关注土地价格上涨,在过去的几十年中,日本土地价格上涨动荡不定。

  

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