COVID-19中的马尼拉的公寓和零售业表现如何?

2020-07-31  来源:
   上周,我讨论了COVID-19对马尼拉大都会办公楼市场的影响,以及在大流行期间政府继续实施“建造,建造,建造”计划如何能够帮助支持菲律宾房地产市场的增长。

  关于马尼拉大都会住宅市场以及开发商和投资者如何应对国内市场的混乱,我们一直有很多疑问。除此之外,另一个值得关注的房地产领域是零售业。大流行期间哪些细分市场可能会蓬勃发展?零售需求何时恢复?

  菲律宾房地产行业并非一帆风顺,因为不确定因素带来了机遇。

   马尼拉公寓市场:2020年需求疲软,2021年恢复

  根据高力国际菲律宾的数据,今年前三个月仅交付了约1,670套新公寓,这是过去六个季度以来的最低完成量。

  对于今年,Colliers预计由于吕宋岛实施增强型社区检疫(ECQ)后停止工作而导致竣工进度放缓。例如,由于停工,将几座住宅楼的完工日期从今年第四季度的较早目标推迟到了2021年第二季度。我们现在预计2020年的交付量约为10,900台,低于我们最初估计的14,700台。

  新供应量的这种下调将抑制二级住宅市场的空置率上升,该市场涵盖已建成的单元。

  3月和4月的停工也可能对马尼拉大都会区的住宅供应起到2022年的连锁反应。虽然我们看到2021年的竣工量将增加,达到7,900套,但我们看到首都地区的储量到2022年底仅达到大约155,730辆,低于我们最初的预测158,290辆。从2020年到2022年,约有三分之二的新供应将在湾区。

  经济复苏,低利率以支持反弹住宅市场的积极之处在于,我们不再看到亚洲金融危机期间出现的19%至21%的抵押贷款利率。利率仍然很低,未来几个月更积极的降息将有助于刺激房地产市场的需求。

  这一点尤其重要,尤其是从2020年第三季度开始市场情绪改善并且被压抑的住宅需求在2021年初开始出现时。

 

  Colliers认为,即使5月16日ECQ的部分取消,大多数马尼拉大都会地区的消费者也可能将支出限制在必需品上,包括杂货,药品以及要交付的食品和饮料(F&B)。政府继续实施社会疏离措施,可能会导致首都地区零售空间的校准和逐步开放。考虑到2020年即将到来的零售商的概况,高力估计仅会吸收将在未来12个月内完成的新可出租空间的50%,这将马尼拉大都会的空置率从10%提升至2020年底的12%截至2019年底。

  汇款

  引用亚洲开发银行,Bangko Sentral ng Pilipinas和消费者研究公司的数据进行的研究指出,菲律宾家庭收到的汇款中有90%以上用于基本需求,例如食物,从而推动了零售消费。

  一些经济分析师已经下调了他们对2020年的汇款预测。这很可能会削弱消费者的购买力和信心。BSP的数据显示,汇款受到金融危机的影响。在亚洲金融危机期间,汇款从1998年的74亿美元降至1999年的60亿美元。在全球经济动荡期间,在2008年汇款增长14%之后,汇款增长在2009年放缓至6%。

  我们认为,2021年零售需求的复苏取决于菲律宾和全球经济的扩张步伐。

  重新思考策略

  由于COVID-19大流行,政府在吕宋岛实施ECQ措施和社会疏离措施,实体购物中心立即受到了压力。

  ECQ迫使商场关闭,只有在ECQ期间开放供应杂货,药品和食品等基本物品的商店才开放。高力认为,社会疏离可能是新常态的一部分。因此,大量实体零售店很可能会关闭一段时间。

  但是,实体零售商正试图通过扩大在线业务来满足需求。高力国际希望更多的零售商建立自己的电子商务网站,利用大型购物中心运营商的现有网站,或者使用诸如Facebook和Instagram之类的流行社交媒体平台。

  我们认为,这些扩展的在线策略还应该针对老年人,他们是大流行期间最脆弱的人群,但他们现在正在积极拥抱在线购物。

  社会疏远措施一直迫使消费者严重依赖送货。购物中心运营商和零售商应考虑与拥有现代化仓库和高效物流系统的送货公司加强合作关系,以最大程度地从实体零售向在线销售转移。

  我们认为,商场运营商,零售商以及公寓开发商应立即联合其营销工作,以在市场状况改善后重新获得需求。这对于公寓市场尤为重要,我们在预售市场上看到需求从2016年到2019年超过供应。

    并不是所有的忧郁和厄运

  穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)表示,房地产是COVID-19大流行风险较低的行业之一。同时,BSP还表示,虽然菲律宾今年的经济可能收缩0.8%,但2021年的经济增长可能达到7.8%。

  对于菲律宾的财产来说,这并不是一团糟。不确定因素中有很多机会,类似于我们在过去危机中所看到的。从1990年代后期的亚洲金融危机的惨痛经历中,菲律宾开发商意识到有必要迅速关闭供应龙头,正如他们在2008年和2009年全球金融危机期间所证明的那样。我们应该牢记这些机会当我们度过这些不确定的时期时。

  

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