在Covid-19之后,菲律宾房地产仍可能表现出色

2020-07-31  来源:
   Lobien Realty Group(LRG)提出的一项研究显示,2019年冠状病毒病(Covid-19)大流行已严重影响了世界上许多国家的经济增长,其中包括亚太地区的国家菲律宾增长最快的房地产咨询公司。

  Lobien Realty Group的此信息图显示了马尼拉大都会的办公需求细分,其中游戏(占36%),业务流程外包(占30%)和其他(占34%)划分。

  由于2020年第一季度Covid-19的蔓延,中国的经济增长下降了-0.91%。印度尼西亚和新加坡的经济增长均下降了-0.26%。正如世界银行的一份报告所指出的那样,泰国和马来西亚等东南亚国家将需要就如何管理其损失制定战略,而越南可能很幸运,其经济活动的下降幅度仅低于平均水平。

  #FriendsPartnersAllies:美国政府对菲律宾的COVID-19援助

  在菲律宾,随着增强的社区检疫(ECQ)继续在马尼拉大都会和该国其他地区进行,与Covid-19的战斗尚未获胜。根据统计,马尼拉大都会区或国家首都地区的Covid-19病例数量最多,其次是卡拉巴松(Cavite,拉古纳,八打雁,里扎尔和奎松省的4A区)和中吕宋(第三区)。

  Lobien Realty Group已在菲律宾各个省份确定了主要的商业中心。随着这些省中心的办公空间租金更便宜,企业可能会远离马尼拉大都会。

  Covid-19大流行对菲律宾经济的影响是巨大的。根据牛津经济研究院(Oxford Economics)的数据,到2020年,菲律宾经济的预计增长率将从最初的5.9%降至3.9%。LRG报告说,Covid-19尤其严重影响了菲律宾房地产业,因为该流行病有效地阻止了大多数企业的运营。其中包括菲律宾的离岸游戏运营商或POGO,自2016年以来,它们已占据了114万平方米的办公空间;业务流程外包行业(BPO)的记录办公室在2019年占地40万平方米;和传统办公室,去年租赁了370,000平方米。

  马尼拉大都会办公楼市场

  马尼拉大都会区的可用供应量和租金率都在上升,到2020年办公楼总供应量将增加900,000平方米,平均租金率从每平方米P1,060增加到P1,160,增长了9%。今年预计将有900,000平方米的新办公空间投放市场。截止到3月,已经有35万平方米的土地被不同的商业行业出租。

  但是,Covid-19大大减慢了办公市场,特别是在马尼拉大都会。LRG说,由于政府实施旅行禁令和延长ECQ,POGOs的扩张存在一定下降。到2020年,预计POGO办公室需求将减少200,000平方米,因为POGO的贡献预计将减少8亿美元,约占国内生产总值的0.2%。BPO是另一个遭受重创的行业,它可能很快会在新兴的省级枢纽中寻找其他商业地点,这些枢纽提供更具竞争力的租金和较低的劳动力成本,并已成为新的政府基础设施项目的所在地。另一方面,传统办公室也可能会认真考虑在家中安排的工作,这可能会降低其间接费用。

  LRG预测,到2021年,马尼拉大都会地区的办公空间需求可能会有所改善,至少700,000平方米,前提是要在2020年下半年遏制Covid-19疫情。一旦现有的和新的POGO公司以及BPO公司在全国范围内继续发展,则在下半年复苏。LRG表示,由于跨国公司需要在其国家应对大流行的不利影响时外包业务,因此BPO部门的需求甚至可能更高。

  省级办公楼市场

  目前,所有省级商务区都有15%的空缺。今年,省级市场将总共提供257,000平方米的新办公空间。截止到3月,已经有36,000平方米的场地被不同的商业行业出租。省级商业中心的平均租金为每平方米P606,使其比马尼拉大都会区更实惠。

  住宅市场

  预计到2020年,马尼拉大都会的住宅供应量将增加15,500套。由于国际旅行限制同时影响本地和外国投资者,承购量可能会下降。正在建造的大多数公寓单位都面向中端市场(600万至900万英镑)。二级市场的价格预计将从其市场价值下降。价格升值将保持不活跃状态,具体取决于市场如何从ECQ稳定下来。由于来自不同地区的旅行限制以及当地失业,需求减少可能会急剧恶化。

  新的和即将到来的住宅物业的价格将保持在ECQ之前的水平。随着较富裕的财产所有者将其资产用于流动性处置,二级市场有增长的机会。

  零售市场

  零售业是受到吕宋ECQ影响最大的行业。消费者在基本商品上的支出增加了,而非基本商品和企业则因销售收入的损失而遭受损失。

  因此,电子商务将在一年的大部分时间内推动消费和零售行业的发展。但是,在ECQ之后,购物中心将逐步恢复,对购物中心的卫生,购物中心人员和顾客的卫生及社会距离采取更严格的措施。

  旅游和接待市场

  自ECQ开始以来,马尼拉大都会酒店的整体入住率从2019年第三季度的74%立即下降至35%。LRG预测,在Covid-19之后,旅游业和酒店业将恢复活力但在每个给定时间段内,最有可能受到新规定的限制。高质量的卫生程序将使企业更加重视,并将成为客户选择的关键因素之一。

  大流行无疑对房地产行业造成了相当大的影响,但LRG预计该行业将在适当的时候复苏。在政府,企业和菲律宾人民的共同努力下,Covid-19将很快成为过去的噩梦。只要不会忘记或忽视从这一逆境中汲取的教训,LRG仍然对房地产行业和菲律宾经济的未来持乐观态度。

   您对菲律宾房地产市场持乐观态度吗?

  越来越多的国家正在实施封锁措施,以期使COVID-19大流行曲线趋于平坦。罗德里戈·杜特尔特(Rodrigo Duterte)总统也效仿了这一做法,将国家首都区置于社区检疫之下,然后将整个吕宋岛置于增强型社区检疫(ECQ)下。

  鉴于该国COVID-19案件的持续增加,原定于4月12日结束的ECQ已延长至4月30日。此ECQ对经济,尤其是房地产行业产生了巨大影响。由于人们将食物和其他基本需求列为优先事项,因此对新房屋的需求减少,而办公空间的占用也减少。

  这对有意在菲律宾购买房地产的投资者意味着什么?

  COVID-19对菲律宾房地产市场的影响:房地产购买量下降

  实际上,物业咨询公司菲律宾高力国际(Colliers International Philippines)预计马尼拉大都会的酒店,办公室和住宅物业的使用量将下降。科利尔还表示,如果今年6月以后局势恶化,我们将看到有五分之一的新公寓倒空。

  这种下降与去年的房地产热潮形成了鲜明对比,去年房地产热潮使全国的公寓价格平均每年上涨18.9%。2019年最后一个季度,公寓和独栋别墅平均上涨10.2%。这种繁荣来自对为菲律宾离岸博彩运营商(POGO)工作的大量中国内地对住房的需求增加。这些相同的POGO需要大量办公空间,预计办公面积为300,000平方米。

  但是由于COVID-19和随后的ECQ,对住房和办公空间的需求下降,加上酒店的游客入住率从2019年底的71%下降到35%。

  鉴于这些影响,您是否对菲律宾房地产市场的状况感到足够乐观以进行投资?

  菲律宾房地产市场可以自我纠正吗?

  为了帮助您平衡这些预测,专家认为房地产市场参与者的行为可能会发生变化。他们看到外包和传统公司填补了POGO停止运营所留下的空白,可能使空缺率保持在7%以下。

  煤矿工人还鼓励房东提供灵活的房屋租赁条款和健康证明,强调财产管理涵盖健康和安全。他们可以做所有这一切来吸引传统或外包租户。

  但是,这个市场可能的赢家是希望购买住宅物业的最终用户和投资者。他们可以利用当前情况带来的低需求,在预售和二级市场上谈判更好的定价。

  2020年房地产投资:由您选择

  作为投资者,您知道市场最终将自我纠正,房地产价格最终将回到更合理的水平。

  因此,您是否愿意趁价格低廉时趁机投资?您对菲律宾的房地产市场有多乐观?

  

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