2020年将为墨尔本房地产市场带来什么?

2020-08-04  来源:
   根据赫伦·托德·怀特(HerronTodd White)的说法,2019年是两半的一年,5月的联邦大选是转折点。

  皇家委员会和联邦大选对澳大利亚的房地产市场产生了影响,尤其是澳大利亚最大的市场墨尔本和悉尼。

  在一年中的大部分时间里,房地产通常都处于低迷状态,直到第三季度,当时减少和取消适用性标准导致市场上涨。

  墨尔本房价中位数从2019年第一季度到第三季度大幅上涨-可能是由于联邦大选结束后房地产市场趋于稳定,储备银行在6月和7月连续两次降息以及对伦敦住房贷款服务能力测试。

  CoreLogic的Tim Lawless说:“ 2019年将是创下新记录的一年。在2019年,我们看到房地产市场经历了有史以来最大和最长的调整,随后是下半年的价值快速反弹。”

  此外,房屋成交量和新广告库存水平在2019年降至创纪录的低点,而利率和投资者在市场上的集中度降至创纪录的水平。

  最终,澳大利亚看到了复苏最快的周期之一,“房价在下半年迅速反弹,其中悉尼和墨尔本的房价自5月份触底以来已上涨了9.5%。” 。

  墨尔本和悉尼的优质郊区成为本年度最大的赢家。事实上,在增长最快的十大郊区中,有七个位于悉尼或墨尔本,中位价至少为110万澳元。

  Lawless先生表示,展望2020年,随着房价上涨并超过之前的纪录高位,市场可能处于“复苏模式”。

  然而,随着库存水平上升,可负担性下降以及劳动力市场疲软,预计2019年下半年的快速资本增速也将失去动力。墨尔本房地产专家表示,最终,尽管增长速度将保持正数,但在很大程度上将是缓慢的。

  随着住房价值和住房需求的上升,预计建筑批准量将趋于上升,从而导致2019年末疲软的住宅建筑数据得以恢复。

  此外,劳里斯先生说:“降低利率应能支撑住房需求。但是,较低的利率可能会削弱家庭的信心,因为家庭受到对经济和家庭财务的担忧所吓倒。

  他说:“由于负担能力会影响市场的参与程度,首次购房者的数量可能会下降,但考虑到抵押贷款利率和租金收益率之间的倒差,投资者可能会更加活跃,追逐资本收益和获得正现金流的机会。”说过。

  尽管存在不确定性,第一太平戴维斯住宅总监克里斯·奥尔(Chris Orr)表示,人们的信心水平将在2020年继续上升,特别是在悉尼,那里的存货水平有限是价格上涨的主要驱动力。

  “如果我们继续看到缺乏上市,毫无疑问,我们将受益于我们在2019年下半年看到的类似价格上涨;不过,我的预测是,那些采取“坐下来看看”方法的人可能会开始看到更多的房源。”他说。

  “这将对价格产生平衡的影响,因为供应开始满足需求。”

  “ 2019年房屋市场将在年底以正的年增长率增长,首都城市房屋价值在整个日历年中可能会上升约2.2%,与2018年首都城市房屋价值下降6.1%相比有显着差异,” Lawless先生强调。

  住宅价格

  Propertyology的研究负责人西蒙·普莱斯利(Simon Pressley)表示,预计未来五年整个房地产市场的房屋中位价将超过前五年。

  在过去的五年中,只有少数几个地区的价值在增长,而在未来五年中,增长将更加广泛。

  为了最大程度地利用市场复苏,Pressley先生建议投资者在考虑投资物业以确保他们选择正确的位置时,应考虑中期基本面,包括新建筑的审批,经济增长,创造就业机会和人口增长。

  房地产专家还警告投资者,尤其是悉尼和墨尔本的投资者,以免被诱骗到认为昂贵的首都城市将开始新的市场周期,而不管2019年下半年见证的价格大幅上涨。

  “澳大利亚房地产市场2019年年中动能变化是由三次降息的刺激引发的。这是种解决问题的办法,但不会改变基本面。”

  在过去三年中,悉尼和墨尔本的房价中位数分别增长了2.4%和12.8%。

  相反,他说,格伦诺基(Glenorchy)增长了40%,巴斯海岸(BassCoast)增长了37%,马其顿山脉(MacedonRanges)增长了35%,斯诺伊莫纳罗(Snowy Monaro)增长了34%,鲍沃(Baw Baw)增长了30%,吉朗(Geelong)增长了29%。

  因此,Pressley先生鼓励投资者在新年初期花一些时间设定财务目标-最终确定可能长期取得最佳业绩的地点。

  “历史证明,业绩最好的人往往不在首府城市之内,因此,任何在不分析所有期权基本原理的情况下投资澳大利亚房地产的人都接受了很高的可能性,即他们不会在任何地方做得很好。可以。”他说。

  “在我们的一生中,从来没有像现在这样的情况,借款人的利率(投资费用)比租金收益率(投资收入)低很多,而且澳储行在2月至3月再次降息的可能性似乎越来越大。这意味着,即使存款非常少,持有投资物业的年成本也几乎为零。

  “因此,无论您是使用现金还是现有资产中的股权,都应为自己的未来做些积极的事情,并在今年获得成功。”

  供需

  澳新银行(ANZ)副总监丹尼尔·格雷德威尔(Daniel Gradwell)表示,2019年维多利亚州住宅物业市场有两个主要发展,这归因于供求关系的差异。

  在需求方面,既有市场中的房屋价格正在稳步上升,最终显示出相当大的好转。

  “ 10月初宣布的最新降息措施也将开始在整个市场流通,从而提供进一步的支持。它显示了过去三个月中有关提高借贷能力和利率的所有讨论都在产生预期的影响。” Gradwell先生说。

  另一方面,由于过去三个季度的建筑许可持续下降,建筑方面一直表现疲软。目前,它处于2012年以来的最低水平,预计还会进一步下降。

  Gradwell先生认为,维多利亚州的建筑数量不足以满足需求并吸收快速的人口增长。

  价格一方面在上涨,但很难获得建筑批准,尤其是中高密度销售。预售真的很难进行。它反映了人们对建筑质量和覆层问题的担忧,尤其是在悉尼。”他说。

  “无论是房屋,基础设施还是商业地产,建筑业在通向其他经济体方面都具有巨大的乘数,这是我们所看到的总体疲软的一部分。”

  展望未来,他认为,即使在10月份降息的影响传遍整个市场之前,价格仍将继续上涨,这主要是由于市场的“相当牢固的情绪”。

  澳新银行研究部(ANZ Research)最新的《住房更新报告》预测,墨尔本的年度房价增长将在2020年中达到两位数的峰值。

  虽然供应短缺仍将是可能增加价格压力的关键问题,但格雷德威尔先生说,房地产市场最终将开始看到新的挂牌交易,营业额将恢复到历史正常水平,尤其是在未来六个月,由于房地产市场的积极影响。融资渠道的改善变得更加明显。

  公寓市场

  随着澳大利亚人口的持续增长,多年来对公寓生活的需求也变得越来越重要。

  自2000年底以来,全国范围内建造了667,000多套公寓楼,公寓或单元。这个数字由新南威尔士州(259,000),维多利亚州(174,000)和昆士兰州(143,000)领先。

  特别是墨尔本的房地产市场受到公寓楼数量的支撑。在过去十二个月中位数价格上涨的地区,整个公寓市场占79%。

  繁荣后的低迷之后,公寓市场在墨尔本转型中的作用证明了首都生活期望和需求的转变。

  目前,公寓市场面临的最大问题是缺陷的存在。

  在昆士兰州,新南威尔士州和维多利亚州,最常见的五个公寓缺陷是内部漏水(42%),内部或外部结构破裂(42%),外部渗水(40%),排水沟断层(25%)。分)和有缺陷的屋顶覆盖物(占23%)。

  这些缺陷-甚至只是它们的可能性-都可能削弱买家和投资者的热情,从而对房地产市场的整体增长产生负面影响。

  尽管澳大利亚各州政府正在寻求通过立法解决问题,但公寓市场可能继续对投资者构成挑战,因为缺陷和空间的过剩生产给价格带来了下行压力。

  尽管如此,无论挑战多大,公寓市场仍将蓬勃发展,因为它已从传统的“澳大利亚梦”中脱颖而出,在传统的“澳大利亚梦”中,家庭将拥有一所房屋,公寓生活的便利性和生活方式“增值”启动了整个市场不可逆转的趋势。全国。

  Ayre房地产公司的Adrian Wilson分享了他对2020年公寓市场的最高预测:

  1.随着利率继续降低,库存水平将继续趋紧。

  2.拍卖前物业的销售将继续很受欢迎,并且可能会增加。

  3.定价在300万美元以上的房地产将有利于两阶段的市场营销活动,首先进行非市场时期,如果不出售,则积极在网上进行拍卖或私下交易。

  4.环形码头,Barangaroo和海德公园等城市生活方式的地点将继续吸引郊区销售的小型精简商的兴趣,他们正在寻找豪华公寓。5.由于供应问题限制了更多自住者的购买,可出租房屋的租金率总体上保持稳定或略有上升,可用房屋数量减少了。

  6.寻求收益率的投资者正在以创纪录的低利率返回市场。

  7.买家在东海岸城市之间转移的趋势有所增加:悉尼,布里斯班和墨尔本。

  其他2020年的预测

  除了供求关系的变化以及公寓市场的变化之外,外国和州际投资,人口增长,技术,健康和保健也将在2020年塑造房地产市场方面发挥重要作用。

  外国和州际投资

  第一太平戴维斯澳大利亚和新西兰的首席执行官保罗·克雷格(Paul Craig)表示,除了缩减规模的趋势外,较低的利率,放宽银行的放贷要求以及持续的外国买家兴趣也将在2020年房地产业的发展中发挥重要作用。

  澳大利亚将继续吸引廉价的澳元支撑的外国资本,债券的正收益率利差扩大,使得杠杆效应产生积极的资金筹集,以及由于对收益率进一步低迷的一些怀疑态度,上限利率压缩的滞后效应,因为该国目睹了创纪录的低收益率/他说,估值最高。

  此外,到2020年,商业办公部门将继续压缩,工业部门将继续吸引资本。

  “我们担心租金增长缓慢;但是,内置的2-3%的租金涨幅将为整体提供支撑。”

  “零售是一个有趣的资产类别,也许在艰难的零售营业额下,一个机会被遗忘的资产类别……零售值得一看,尤其是在人口致密化以及周围人口的社会经济状况上升或变化的支持下。”

  越来越多的澳大利亚投资者也将目光投向了州际市场,其中有45%的投资者希望在未来12个月内在自己居住的州境外购买房地产,还有63%的投资者正在考虑通过租借方式在一个地点租房并进行投资根据2019年PIPA投资者情绪调查。

  PIPA主席Peter Koulizos表示:“近年来,无边界投资是一种真正的房地产投资策略,其蓬勃发展。越来越多的投资者意识到,全国各地存在着无数的投资机会,而不是被自己后院所发生的事情所蒙蔽。

  “澳大利亚有八个首都城市和数十个主要地区,它们的房地产市场同时处于市场周期的不同阶段。

  “精明的投资者始终会考虑那些能够提供最佳市场基本面以及中长期资本增长前景的地区。他们选择不跟随大众,而是选择在价格开始上涨之前投资于一些地区,例如2012年在悉尼和不久之后的墨尔本。”

  人口,技术,健康和保健

  RobertsDay的联合创始人兼董事Mike Day表示,2020年的一些趋势可能会产生持续影响,这些问题包括:汽车拥有量下降,房屋缩小,步行性影响房地产价格,购物中心上方的住宅区以及郊区的“小型墨尔本”在全国的房地产市场上。

  在过去曾经围绕车辆建造社区的地方,新的一年将看到他们围绕行人,骑自行车的人以及诸如电动自行车,电车和公共汽车等“轻型”公共交通建设。戴先生说,千禧一代和婴儿潮一代将推动对这些变化的需求。

  可能在2020年影响房地产市场的其他趋势是“混合用途”发展的增长和“重叠用途”建筑物的出现;根据郊区的需求增加可持续和负担得起的出行方式;联排别墅的供求增加;“步行分数”的重要性不断提高;并分隔道路,自行车道和人行道。

  戴先生认为,最终,无论在接下来的12个月中发生什么,作为新十年的开始,都将为未来10年树立先例。

  他说:“随着人口的增长和创新技术和思想的涌现,子孙后代将回顾2020年代,这是重塑我们城市(尤其是我们的郊区)的十年,比上个世纪的任何其他十年都重。”说过。

  战略

  尽管房地产市场有望复苏,但Property Club的凯文·杨(Kevin Young)建议某些郊区的投资者保留其房地产,而不是在2020年出售,以便成为长期赢家。

  据他说,在过去的50年中,卖家的遗憾是一个普遍的问题,业主们在当地房地产市场出现重大反弹之前,都过早地出售自己的房产。

  研究表明,出售获利的房屋通常会保留10.0年,而单位则保留8.8年。相比之下,亏本出售的房主通常持有其财产5.8年,而亏本出售的单位通常持有类似的5.7年。

  此外,与自住者相比,投资者更有可能以损失的方式转售其财产,自有住房中的11.3%以损失转售,而投资性房地产为17.4%。

  Young先生说:“因此,考虑退出房地产市场并出售房地产的房地产所有者不要在房地产周期底部或处于复苏模式的市场中这样做,这一点至关重要。”

  据他介绍,您不应该出售的十大市场是布里斯班,黄金海岸,汤斯维尔,伊普斯威奇,纽卡斯尔,墨尔本,悉尼,阿德莱德,珀斯和达尔文。

  为了充分利用瞬息万变的整体市场环境,CoreLogic建议投资者明智地考虑他们将在新的一年开始的决策。

   报告称,总体而言,澳大利亚房地产市场处于动荡状态。

  “在截至2018年7月的季度中,墨尔本,悉尼,珀斯和达尔文的住宅价格出现下跌。相反,霍巴特,阿德莱德和布里斯班则有所增加。但是,同期地区(不包括西澳大利亚州)的地区跌幅较小或有合理增长。在全国范围内,到2018年7月,销售数量同比下降了9.8%,”CoreLogic指出。

  “与此同时,租金价值的年度变化已经放缓,在2018年7月全国范围内仅占1.6%。一些地区比其他地区要强:悉尼和达尔文的租金在此期间有所下降,而墨尔本,尤其是霍巴特保持了势头到7月底。对投资金融的需求正在下降。

  “如果您是现有的房地产投资者,或者只是想开始您的投资组合,那么对于不断变化的市场,要切合实际,为您确定最佳策略,这一点很重要。”

  

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