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　　现在，冠状病毒已经使所有关于悉尼房地产的两位数资本增长的预测落在了后面。

　　冠状病毒关闭的时间长短，失业水平和消费者信心下降将决定悉尼房地产发生的情况

　　那么……是时候进入悉尼房地产市场了吗？

　　显然，我们的住房市场无法幸免于冠状病毒的经济影响，但对财产价值的影响将取决于遏制该病毒需要多长时间。

　　在接下来的两个月中，交易水平可能会受到重大影响，特别是由于地方限制了人们离开家的能力。

　　但这并不意味着财产价值将暴跌。

　　因此，尽管房地产价格在未来几个月内可能会略有下降，但这并不是其“内在价值”的真正体现，而是市场锁定的反映。

　　很快，我们会得出结论，与目前发生的结构性变化相比，房地产交易和价格将反映澳大利亚经济的基本面。

　　另一方面，交易活动受到抑制意味着我们预计潜在需求将增加，而市场将在下半年反弹。

　　可以理解的是，许多澳大利亚人期望房地产市场的表现与之前的经济衰退（例如2008年的全球金融危机）一样。

　　但是，与以前的经济衰退本质上是财务上的主导不同，这次经济衰退是一个医学问题，由于我们的经济短期停产，该问题在经济问题上逐渐演变。

　　这与经济过剩和投机所导致的衰退完全不同。

　　根据经济衰退后复苏的预期速度，我认为，与1990年代初的经济衰退或全球金融危机相比，该大流行对房价的影响更为有限和短暂。

　　因此，在短期内：

　　“投资级”房产和A级（高于平均水平）房屋的价值可能下跌-5％B级（普通）房屋的价值可能下降-10％，C级（不及完美）将受到最大的打击，因为这将导致质量的飞跃。

　　但这将是在非常低的交易水平上进行的，他从那时起的复苏步伐将取决于整个经济体的状况。

　　受影响最严重的市场将是因股市崩盘而遭受损失的更昂贵的房地产。

　　蓝领地区和新住宅区中的房地产可能会使年轻家庭的经济状况过度扩张，并且许多人可能会暂时失业。

　　从好的方面来看，收入保持稳定和有保障的家庭和房地产投资者将能够利用历史最低利率。

　　中期来看，这应该支持价格增长恢复到更强劲的水平。

　　但是请记住……悉尼不是一个房地产市场……

　　它按地理位置和房地产类型划分为许多子市场-这意味着您不能只购买任何房地产并依靠整个悉尼房地产市场在接下来的几年内承担繁重的工作，因此将谨慎选择房地产危急。

　　因此，为了帮助您更好地了解实际情况，我将探究悉尼市场趋势背后的实质，仍可能实现长期增长的领域以及人口结构变化对悉尼未来表现的影响。

　　1.悉尼房地产市场价格

　　让我们从一些历史开始……

　　2015年7月，悉尼的房屋中位价达到100万澳元，打破了自己的记录，成为世界上最昂贵的购房地点之一。

　　来自Domain的数据显示，目前有多达78个郊区的房价中位数为200万美元甚至更高。

　　五年前，该名单仅限于六个郊区。这就是生活在国际水上城市提供无与伦比的生活方式的代价

　　在COVID-19之前，悉尼房地产市场发展迅速，创下了数十年来最快的周转期。

　　自5月份大选后触底反弹以来，悉尼的住宅价格已经恢复，过去一年上涨了14.3％。

　　悉尼房屋价格上个月增长了0.3％（去年同期增长了15.8％）上个月，悉尼的公寓价值增长了0.6％（去年同期为+ 11.0％。）悉尼所经历的复苏最集中在住房市场的高端领域，在此之前，房价下跌得更快。

　　在市场的另一端，投资者和购房者已经出于许多原因放弃了计划中的公寓行业，其中包括对建筑标准的担忧。

　　几年前，许多购买了该计划的人现在将难以解决，因为当时银行更不愿意对这些房产进行贷款，而估价要远低于合同价格。

　　最近取消了限制开放式住房和现场拍卖的政策，这可能会导致整个本地市场的活动增加，但是，由于悉尼将海外移民作为住房需求的来源，因此仍有一些下行风险。消费者信心将维持在较低水平。

　　由于移民率的下降和学生需求的减少，以及短期租赁库存向永久性租赁池过渡，租赁市场的状况可能会较弱。

　　悉尼的租金在一个月内下降了0.7％，使总租金收益率跌至2.9％的新低。

　　虽然A级住房和投资级房地产的价格可能会继续下跌（5-10％），但这对于现金充裕的投资者和计划升级以购买价格要便宜得多的房地产的购房者来说是一个好时机几个月前，而且支付的费用远低于明年明年这个时候的费用。

　　B级（二级）住宅的价格可能下跌10-15％，C级房产可能根本不出售。

　　当然，目前有待售的好物业数量减少，几乎所有的好物业都在市场上出售，但是，如果您想了解更多有关如何找到这些投资宝藏的信息，请致电Metropole Sydney团队1300 METROPOLE或单击此处并留下您的详细信息。

　　为了帮助您了解悉尼房地产的未来发展，我将为您提供很多详细信息，但最重要的是，悉尼是世界一流的城市，这片土地被锁定在有限的土地上，无法容纳所有迁往悉尼的人在某个地方居住。

　　　2.悉尼房地产市场趋势

　　从历史上看，城市的房地产市场变得越来越强大。

　　在过去的40年中，悉尼的平均资本增长率为7.4％，这意味着许多房地产的价值每十年翻一番。

　　但是，从下面的图表中可以看出，悉尼房地产市场非常周期性（就像所有房地产市场一样）。

　　不断变化的人口统计在推动不断变化的市场趋势中发挥着重要作用。

　　大房子上的大房子不再是成功的必然策略，因为单人家庭和没有孩子的家庭越来越喜欢住在中等密度的内城区和海滨公寓。

　　同时，家庭正朝着提供有效交通基础设施，设施和优质教育的位置发展。

　　升级主要公路和新建铁路可能会缩小以前因基础设施不佳而封闭的郊区之间的差距。

　　尽管悉尼的房地产销售数量目前很少，但要价保持良好：

　　当然，我们目前正处于由COVID-19引起的金融危机之中，但是下图显示了澳大利亚住宅房地产历来如何在不利的经济冲击下表现良好

　　以下来自“我的住房市场”的安德鲁·威尔逊博士的图表显示了悉尼的住宅销售如何下滑。

　　目前，一个月内进行的房地产交易比“过去的好时光”中一周内进行的交易多。

　　目前，投资者和购房者出于许多原因（包括对建筑标准的担忧）而放弃了计划中的公寓行业，而许多几年前购买了计划的人现在难以以远低于合同的价格完成估价。银行更不愿意为这些资产提供贷款时的价格。

　　同时，外国投资者的兴趣下降了。

　　3.悉尼公寓市场

　　在持续的海外和州际迁移的支撑下，悉尼大都会每年需要增加约41,000栋住房，以适应其当前的增长水平。

　　为了满足这一需求，新公寓项目的交付至关重要，尤其是在承受能力压力，人口趋势，不断变化的家庭类型和生活方式偏好驱使人们需要更多多样化住房选择的情况下。

　　投资者购买的“计划外公寓”在2015年和16年达到最高水平，但随后，由于许多购房者在同时购买这些物业的同时，欢迎垫被撤出，投资者公寓市场出现了崩溃。当地媒体发现，由于引入了更严格的贷款做法，新的APRA规则和指令，以及由于对所有媒体都宣传许多具有重大结构性问题的知名建筑的担忧，最近人们对建筑标准感到担忧。

　　在过去的几年中，供应过剩的公寓以及其他监管和非监管因素导致投资者对悉尼“计划外”公寓的需求暴跌。

　　销售量的减少使开发商更难达到银行为开发项目融资所需的预售障碍，并且一些新项目正在酝酿之中。

　　这意味着公寓供不应求。

　　2019年悉尼大都市仅完成了25,500套公寓。

　　这比2018年创纪录的30,900套公寓减少了17％，这表明市场上质量更好的公寓的供过于求很快就会消失。

　　但是要小心-许多新的乐高乐园公寓高层建筑将始终保持次要品质，并成为未来的贫民窟-请避免使用这些建筑。

　　新项目迫在眉睫的供应不足将导致这些新公寓的空置率下降，租金增长并最终导致房地产价格上涨，进而有助于推动地理位置优越的价格上涨，从而在悉尼确立目标。

　　4.悉尼的租赁市场

　　尽管从长期来看，租金的增长与房地产价格保持一致，但最近的租金增长却出现了下滑，部分原因是此前出租给诸如AirBnB和学生公寓等短期租赁的租赁房地产的大量涌入。

　　因此，从SQM Research的下图可以看出，过去几年的总体收益下降了。

　　在悉尼，传统上空置率一直很紧。徘徊在2.5％的空缺水平之下，传统上这代表了一个平衡的租赁市场。

　　但是，目前悉尼的总体空置率已攀升至接近4％，但这在不同的地方有所不同。

　　在Metropole物业管理公司，我们的空置率不到该水平的一半，部分原因是我们的客户选择了投资级物业，但是我们想认为这也与我们积极的物业管理政策有关。

　　5.悉尼的平均资本增长率

　　1993年，悉尼的平均房价为$ 188,000。

　　但是，悉尼的住宅价格增长非常分散。

　　尽管有些郊区刚刚走步，但其他地区却表现出色。

　　您会看到……悉尼由数十个较小的市场组成，每个市场都有其自己的驱动程序和供应/需求问题。

　　悉尼较为富裕的内东部，下北岸和内西部郊区的表现远远好于这些平均值。

　　房屋：2019年9月，悉尼仅有5％的郊区房屋中位价低于500,000澳元，而五年前为22％。

　　2019年9月，房价中位数为100万美元或更高的郊区比例为47％，高于五年前的34％。

　　单元房：2019年9月，悉尼有29％的郊区单元房中位价在50万澳元或以下，低于五年前的49％。

　　房价中位数为100万美元或更高的郊区比例从五年前的2.9％跃升至2019年9月的14.4％。

　　总体而言，悉尼是一个中产阶级化的城市，年轻人口的指纹提高了城市生活方式的可取性。

　　6.哪些悉尼地区值得投资？

　　上北岸

　　据统计，悉尼是最安全的地区之一，拥有美丽的公园，广阔的土地面积和通向城市的便捷火车，多年来，上北岸久负盛名的郊区的房价一直稳定上涨。

　　上北地区并入了Pymble，Turramurra，Wahroonga，Warrawee，Killara，Lindfield和Roseville，这是一个“世代相传”的循环，有钱的家庭进入以享有尊贵的私立教育和一流的公立学校。一旦孩子失学，家庭就会继续前进，从而使下一代的年轻家庭再次开始这种循环。

　　这种趋势保持了稳定的供求关系，使得北部北岸地区成为考虑稳定增长的地区之一，尤其是它位于CBD的中环。

　　2015年8月，上北区的房屋中位价为140万美元，位居拍卖排行榜榜首。

　　下北岸

　　下北岸位于悉尼海港大桥（Sydney Harbour Bridge）上方，拥有众多海滨物业，可俯瞰悉尼海港（Sydney Harbour），中港（Middle Harbour）和莱恩科夫河（Lane Cove River），被认为是悉尼最理想的居住地之一。

　　尽管上北岸地区由于土地和房屋面积较大而吸引了家庭，但下北地区人口密度较高，公寓和单元所占比例较高，这吸引了在中央商务区工作的年轻专业人员。

　　下北岸由Mosman，Castle Cove，Cremorne，Neutral Bay，Kirribilli，Milsons Point，McMahons Point，Wollstonecraft，Greenwich，Longueville，Riverview，Linley Point，Lane Cove West和Chatswood的郊区组成。

　　根据Domain Group的数据，2015年8月，位于下北区的房屋拍卖中位价为130万美元，仅次于上北岸和北部海滩，位居第三。

　　城市与东部

　　最近在自身定位日在悉尼的表现最好的拍卖排名，刚刚超过$ 1百万的中位住宅价值，在东悉尼郊区和市中心的家澳大利亚最高的财产收入者，包括Edgecliff的，Rushcutters海湾，达林点和Point Piper。

　　人口密集且土地稀缺的大多数房产都是小型排屋或单位/公寓，东郊的租房者比例高于城市其他地区。

　　达令顿（Darlington），奇彭代尔（Chippendale）和达令赫斯特（Darlinghurst）等城市内圈的郊区最近在人口构成方面发生了有趣的变化，这表明该地区人口众多的年轻人，单身居民是社交场合和城市生活方式的聚集地。

　　作为著名的邦迪（Bondi），塔玛拉玛（Tamarama）和库吉（Coogee）海滨郊区的故乡，悉尼东部也非常受欢迎。

　　尽管没有通往这些沿海地区的火车，但公交网络十分发达。

　　内西

　　想要住在悉尼繁华的西部内城区的购房者和投资者的需求无止境。

　　在郊区，如安嫩代尔（Annanndale），克罗伊登公园（Croydon Park），德威奇山（Dulwich Hill），恩莫尔（Enmore），刘易舍姆（Lewisham），利利菲尔德（Lilyfield），马尔基克维尔（Marrkickville）和纽敦（Newtown）。

　　该地区的郊区以中等到高密度的住房为特征，尽管它们已经受到高档化的影响，但随着年龄较大的工人和移民为向上流动的高收入者腾出空间，这一过程将持续数十年。

　　您对新的悉尼投资者有什么建议？

　　　　7.寻找内环和中环郊区的悉尼最佳房地产

　　澳大利亚住房和城市研究所的一项审查发现，位于中央商务区5至15公里范围内的郊区，其资本增长水平始终超过郊区。

　　这些内环和中环郊区继续看到价值的长期增长，原因是：

　　他们靠近就业节点。他们提供理想的城市生活方式。有没有进一步的土地可用于释放，在检查和需求保持高供应。绅士化已经使“丑小鸭”地区的外观和污名化成为越来越有吸引力的居住地。

　　有时，某个地区的变化，例如改善的公路和铁路通行或人口结构的变化，可能会刺激邻里的高档化进程，从而使该地区转变为人们渴望度不断提高的地区。

　　尽管涨势抬头，整个悉尼的所有船舶和房价都在上涨，但总体而言，外城区和西城区的资本增长水平不及悉尼内环和中环郊区。

　　　8.避开新的高层悉尼公寓楼

　　我们已经看到悉尼出现了供不应求的新建公寓。

　　问题不是所有的公寓都一样。

　　从长远来看，一些公司将进行巨额投资，以大幅增加其价值，但在过去的十五年中建造的许多高层塔将在可预见的未来中继续表现不佳，资本增长不佳（如果有的话）。

　　当然，这些乐高乐园公寓楼从未进行过良好的投资。

　　他们几乎没有什么稀缺性，也没有在考虑到投资者的情况下建立起业主占领者的呼吁，而且往往是那些不完全了解当地市场需求的海外投资者。

　　更糟糕的是……由于开发者的高利润和营销成本，许多投资者开始时付出了太多，并因此发现，完成后，其房产的价值大大低于其合同价格。

　　对于这些投资者而言，可悲的现实是，如今，根据许多媒体报道的一些高层建筑中的结构性问题，公寓业主面临着信任危机，担心他们可能面临哪些未知的问题和负债。潜在的购买者阻碍了不想购买自己的期货问题。

　　房地产市场领域已经失去了购买公众的信任，随着包括州和地方政府在内的各种利益相关者以及包括建筑测量师和认证人在内的建筑业争相支持建筑业，恢复信心将需要相当长的时间。

　　您会看到…公寓房主通常面临三种主要的建筑问题：

　　结构性缺陷–这些是引起人们关注的头条新闻，但实际上，主要的结构性问题仅涉及少数建筑物。着火问题–这些通常与施工期间使用的劣质覆层有关。熔覆层审计正在进行中，但到目前为止，仅在维多利亚州，就已经确定了629栋受影响的建筑物。

　　现在，据透露，有一份清单列出了新南威尔士州近450座建筑物的清单，这些清单可能是易燃的，由于安全方面的考虑，州政府正在对其保密，清单由清单工作组制定并提供给州议会。新南威尔士州警察反恐司令部建议出于安全考虑不公开地址，该部门说该信息可能损害建筑物和公寓所有者的利益。水问题-这些问题非常普遍，几乎在每栋新建筑物中都在某种程度上发生-漏水的阳台，淋浴和屋顶。这些虽然很麻烦，而且价格昂贵，但通常可以对其进行纠正。事实是，那些需要大规模撤离的重大问题的建筑物是离群值，但对于那些涉及损失的建筑物，他们的损失将是巨大的，因为它们的维修费用高昂，并且没有出售可能成为贫民窟的建筑物的实际市场未来。

　　9.未来的两层公寓

　　这些问题将导致质量的飞跃，这意味着结构良好的中密度公寓和联排别墅将继续受到强烈追捧，并将继续增加价值，使其成为巨大的投资。

　　同时，更严格的未来建筑标准将导致建筑成本增加，并因此导致下一轮将要建造的公寓的最终要价更高，从而巩固了已完工的公寓的未来价值。

　　同样，建于20世纪60年代和70年代的坚固耐用的两层和三层步行式公寓曾经被称为“公寓”，它们经受了时间的考验，并将继续进行良好的投资。

　　另一方面，在过去的一两年中建造的许多“我也是”建筑中，建造不佳的高层公寓的业主会发现其物业的价值将下降。

　　尽管其中一些所有者可能希望减少损失，但他们会发现自己的财产很难出售，而且许多人不愿为弥补损失或做好财务准备以弥补损失，就像许多不幸的投资者在采矿期间在采矿城镇购买的那样采矿业的繁荣仍然发现，他们的房地产表现不佳，而如今这些房地产的价值比许多年前的价格要低得多。

　　　10.考虑充分利用对悉尼房地产的投资

　　从长远来看，悉尼的房地产表现出强劲的资本增长，并且将来可能会如此。

　　但是由于目前的低收益率，带来了负负债的挑战。

　　可以理解，尽管这涉及许多新手投资者，但我认为这是开展业务的成本。

　　11.以下是负面负债的简要说明：

　　当财产的拥有成本（贷款利息，银行手续费，维修，修理和折旧）超过其产生的收入时，资产负资产。

　　由于产生收入的成本通常可以从纳税人的其他收入中扣除，因此房地产投资人可以有效地用他们的工资抵销一些利息支出。

　　这使一些人争辩说，其他不幸的纳税人帮助这些房地产投资者负担了他们的费用。

　　12.您为什么要购买亏损的财产？

　　通常，这是因为房地产投资者希望他们最终再融资或出售房地产时，其收入损失将被其资本收益所抵消。

　　在澳大利亚，除非您出售财产，否则不对资本收益征税，然后对它进行税收减免；再次引起了它偏爱富裕地主的论点。

　　事实是，负资产负债对收入较高的纳税人更为有利。

　　想象一个投资者有10,000美元的超额利息支出。

　　如果他们的边际税率为15美分/美元，则可以使用其损失并减少1,500美元的税款。

　　但是，对于一个较高税级的纳税人，如果他支付30美分的美元税，他们可以减少3,000美元的税。

　　因此，负资产的收益越大，您赚得越多，税率也就越高。

　　尽管负面负债引起了批评，但在我看来，房地产投资是关于资产的资本增长，而不是现金流量。

　　现金流将使您参与其中，但资本增长将使您脱离竞争。

　　从长远来看，悉尼内环和中环郊区位置优越的房地产将继续受到追捧，并不断增加价值，为其所有者创造财富，无论他们是房地产投资者的家园。

　　13.我如何选择悉尼有实力的投资物业

　　如果我接受短期内的负面消息，那么我必须确保我购买的投资级房地产在资本增长方面要优于市场平均水平，为此，我将使用我的股战略策略。

　　我只会买一种吸引大批业主的物业。我并不是打算出售自己的财产，而是因为业主将购买类似的财产，从而推高了当地的房地产价值。在未来几年中，这将尤其重要，因为市场上的投资者比例可能会减少。

　　我会购买低于其内在价值的房产-这就是为什么我避免以高价购买新的和计划外的房产的原因。在一个有着悠久的强劲资本增长历史的地区，由于该地区的人口统计特征，该地区将继续跑赢平均值。这将是一个更多的自住者由于生活方式的选择而想要居住的地区，而这是一个当地人准备支付得起的高价住所的地方，因为他们有较高的可支配收入。总的来说，这些是我们大首都城市中较富裕的内环和中环郊区我会购买土地资产比率高的物业。我会寻找带有扭曲的房产-该房产有些独特，特殊，不同或稀缺，最后我会购买可以通过翻新，翻新或重建来创造资本增长的物业，而不必等待市场为我带来资本增长。