澳大利亚房地产市场最新动态– 8月4日各州的最新数据

2020-08-07 11:24  来源:
   最大的故事涉及墨尔本的第四阶段锁定,以及这将如何影响我们的房地产市场和经济。

  澳大利亚房产价值在7月份连续第三个月下降,CoreLogic的房屋价值指数在一个月内下降了0.6%,与6月份全国水平下降0.7%相比略有改善。

  这些都不像那些可怕的头条新闻警告我们的结果–价格下跌20%或更多。

  在首府城市中,只有堪培拉(+ 0.6%)和阿德莱德(+ 0.1%)的住宅价格在一个月内上升,而墨尔本(-1.2%)和悉尼(-0.9%)则是下降最大的城市,在七月的每个月。

  区域市场总体上显示出对贬值的抵御能力。在整个地区区域中,7月份的房屋价值没有变化,而首府城市地区综合指数下跌了0.8%。

  维多利亚地区(-0.5%)和西澳大利亚州地区(-3.2%)是仅有的非首都城市市场,其月内价格均出现下跌。
 

  根据CoreLogic的研究主管Tim Lawless的说法,到目前为止,在COVID期间,房地产市场一直保持相对弹性。

  “迄今为止,COVID-19对住房价值的影响是有序的,自最近的高潮以来,CoreLogic的国家指数仅下降了1.6%

  如果墨尔本市场在整个冬季剩余时间内和春季之前都不会保持低迷,这将是一个令人惊讶的事情,维多利亚州州长安德鲁斯在周末宣布了一个州的灾难状态,直到9月13日为止,维多利亚州将实施六个星期。

  为了帮助您随时了解房地产的最新动态,这是我Corelogic和realestate.com.au提供的数据和图表的最新每周分析

  然后在这篇长篇文章的下一部分,您将使用Corelogic的2020年7月每月图表,找到更详细的状态更新

  早期市场指标

  让我们从可以为我们提供线索的指标数量开始。

  如realestate.com.au的每周需求报告所示,上周买家活动有所增加待售的搜索量上周增长了0.1%,现在仅比最近的纪录高位低-2.3%。

  涨幅最大的是昆士兰(3.6%)和北领地(1.3%),而跌幅最大的是维多利亚(-2.1%),南澳大利亚(-1.1%),西澳大利亚(-2.9%)和塔斯马尼亚( -0.7%)。上周新南威尔士州的搜索量保持稳定。

  澳大利亚首都特区的搜索量仍保持在创纪录的高度,而西澳大利亚州(-16.3%)和南澳大利亚州(-7.8%)的整体跌幅最大。

  自HomeBuilder发布以来,西澳大利亚州的房价下跌可能反映了这样一个事实,即对新房的需求(此搜索数据未涵盖)似乎正在蓬勃发展。可以预见,锁定将使维多利亚州的搜索量连续三周下降。

  尽管最近每周的搜索量有所减少,但仍比去年同期高36.3%,这表明对澳大利亚房地产的兴趣增加了。

  待售搜索量的同比增长最大的是澳大利亚首都地区(99.5%)和西澳大利亚州(45.6%),而增幅最小的是维多利亚州(26.3%)和南澳大利亚州(29.9%) 。

  越来越多的证据表明,这种兴趣正在转化为销售,数据显示交易呈上升趋势

  2.新刊登的待售物业

  下图显示了过去7天内广告出售或出租的新住宅房源数量的变化。

  在过去的一周中,待售新房数量几乎保持稳定,下降了1.06%–考虑到对冠状病毒的担忧以及一个月内广告销售的新房数量也基本稳定,这可不是一件坏事。

  同时,刊登广告出租的新房产的数量减少了,从而扭转了过去几个月来盛行的趋势。

  3.租赁市场。

  Realestate.com.au在其门户上跟踪租金搜索的数量,并报告称,在连续五周下降之后,上周租金需求趋于稳定。

  上周,维多利亚州(-0.2%),西澳大利亚州(-2.1%),塔斯马尼亚州(-2.0%)和澳大利亚首都特区(-0.8%),News South Wales(0.6%)和北领地(0.7%)的租金需求下降)记录了最大的增长。

  所有州的租金需求均已从最近的峰值下降,塔斯马尼亚州(-24.0%)和南澳大利亚州(-22.7%)的降幅最大,澳大利亚首都领地(-9.8%)和新南威尔士州(- 11.4%)。

  尽管最近几周租金需求有所缓解,但目前比去年同期高出53.3%,突显了与现有租金清单的互动程度更高。

  在澳大利亚首都领地(87.3%)和新南威尔士州(63.0%)的租赁挂牌量同比增长最大,在南澳大利亚州(21.4%)和塔斯马尼亚岛(41.2%)的增幅最小。

  4.财务活动

  从下表中可以看出,尽管许多澳大利亚人一直在忙于获得新贷款,但其中三分之二以上是为现有贷款再融资,而不是用于购买新的房地产。

  考虑到当前的低利率,这当然不足为奇。

  房地产价格如何?

  考虑到所有不利的市场情绪,上个月首都的房地产价格一直保持良好。

  尽管财产价值略有下降,但人们必须更深入地研究数字才能看到整体情况。

  我们市场的某些细分市场保持着良好的价值,与寻找它们的买家数量相比,A级住房和投资房地产短缺,这意味着某些地区的房地产价值正在攀升。

  另一方面,B级(二手)物业以折扣价出售,没有人真正想要C级物业。

  追求质量。

  大量的政策支持和较早的经济开放意味着,某些经济学家一直在吹捧的各种“最糟糕的情况是,油价下跌了20%至30%”,现在看来不太可能了。

  但是,我仍然看到房地产价格进一步下跌,因为失业率将保持高位,消费者信心将继续减弱,移民人数将下降。

  待售物业

  “新”列表是指当前日历年中迄今为止未发现的列表事件。

  这项措施可提供有关上市新物业数量的见解。新上市的数量增加表明可用库存量增加,卖方或出租人活动增加。

  一个积极的迹象是,随着越来越多的人开始将其房屋推向市场出售,卖家似乎已经有了一点信心。

  下表显示了我们首都附近的待售物业总数。

  即使卖家重返市场,但挂牌出售的房屋总数仍比去年下降了12.3%。

  从下图可以看出,尽管有更多待售物业进入市场,但挂牌总数(待售物业)却在下降,Corelogic报告称,每笔待售物业在市场上都有1.3个买家。

  这证实了我们在大都会(Metropole)上发现的位置优越的物业正在快速出售,并有大量的买家在等待他们。

  财产交易数

  冠状病毒的封锁已导致交易数量大大减少。

  下表列出了过去一周的私人协议销售情况(代表全国所有住宅销售的绝大多数):

  在墨尔本,售出了1,528套房屋(上周为1,456套)和685套公寓或单元(上周为689套),因此在过去几周内,交易数量一直在增加。在悉尼,有1,3oo套房屋(上周为1336套)和752套公寓(上周为728套)售出,因此市场正在继续稳定增长。在布里斯班,仅售出751套房屋(上周为953套)和226套公寓(上周为260套),因此市场保持稳定,但比一个月前活跃得多。

  立即阅读:Victoria第4阶段锁定-这是什么意思为墨尔本楼市?

  供应商指标

  供应商指标总体上有所改善,这是因为出售房屋的天数减少了(供应紧张的迹象),而供应商的折扣也减少了(出售起来更容易)。

  悉尼,布里斯班和墨尔本市场上优质房地产的短缺,使得房地产销售迅速且折扣最小。

  但是,既然全权委托人已经退出市场,并且待售的新房产数量已经大大减少,我们将仔细观察这些指标,因为它们很好地表明了供需关系。

  这些指标可能开始显示出出售房产所需的时间更长,并且卖方将被要求提供更高的折扣以影响出售,特别是对于二手房产。

  拍卖清算率

  由于本周较低的拍卖量,首府城市的综合清盘率有所提高。

  拍卖的房屋数量为1,162,初步成功率为65.3%,高于上周的初步结果59.2%,后来又下降为54.1%。

  一年前,同一周有1108座首都城市房屋被拍卖,最终拍卖清除率为66.4%。

  本周墨尔本计划拍卖351套房屋,低于前一周的540套。

  较低的数量看到墨尔本的初步批准率提高了59.8%的拍卖成功,因为本周记录的撤出拍卖减少了成功率。

  到目前为止,在收集的296个结果中,有86个被撤回,比上周的217个撤回结果要低很多,分别相当于29%和40%的撤出率。

  据报道,在所收集的出售结果中,不到50%在预定拍卖日期之前出售。

  一年前,拍卖了500套墨尔本房屋,最终清算率为70.9%。

  在悉尼,本周拍卖了578套房屋,初步拍卖清算率为68.2%。

  在594项拍卖中,上周的最终清盘率提高了60.6%。

  去年同一周,悉尼的成交量降低了386,成功率为72%。

  在较小的城市中,阿德莱德和堪培拉的一周清盘率最高,有80%的房屋在拍卖中出售。

  当然,以上拍卖清仓率是在相对较少的拍卖中进行的:

  以下是拍卖结果的区域细分:-

  悉尼和墨尔本租金仍面临下行压力

  悉尼和墨尔本的租金要价继续走软,尽管空置率没有明显增加。

  在其他首府城市则不同。

  珀斯的出租空置率没有上升,反而持续下降,目前已降至1.5%。霍巴特的租赁市场似乎也有所加强,空置率接近1.0%。阿德莱德的要租租金相对稳定,空置率也较低,为1.0%。布里斯班的市场更加动荡,在经历了一段较弱的时期后,最近几周趋于稳定。

  上面的统计信息每周更新一次。

  以下每个州的州数据在每个月初每月更新一次

  我在下面的评论基于2020年6月初提供的Corelogic图表。

  悉尼房地产市场

  在COVID-19之前,悉尼房地产市场发展迅速,创下了数十年来最快的周转期。

  但悉尼的房屋价格在6月份连续第二个月下滑,自4月份的近期峰值以来累计下跌了1.2%。

  跌幅最大的是市场的前四分之一,房屋价格在6月份季度下降了1.3%,而最便宜的季度实际上却微幅上升了十分之二。

  悉尼房地产价格比2017年7月的高点低-3.5%。

  悉尼房屋价格上个月下降了-0.9%(去年同期为+ 14.5%)悉尼的公寓价格上个月下降了-0.6%(去年同期下降了10.6%)。尽管房屋价值趋于下降,但租金也有所下降,本月下降了0.8%,同比下降了1%。

  租金最疲软的条件仅限于单元市场,其租金率较6月季度下降了2.1%。

  从更积极的角度来看,我们对销售活动的估计比4月份的低点上升了约40%,而截至6月的拍卖清算率平均为61%。

  这意味着买方需求的改善以及买卖双方价格预期之间的更好契合。

  虽然A级住房和投资级房地产的价格可能会继续下跌(-5-10%),但对于现金充裕的投资者和计划升级购买价格比原先便宜得多的房地产的购房者来说,这是一个绝佳时机支付几个月前的费用,而且比明年明年这个时候支付的费用要少得多。

  B级(二级)住宅的价格可能下跌10-15%,C级房产可能根本不出售。

  当然,目前有待售的好物业数量减少,几乎所有的好物业都在市场上出售,但是,如果您想了解更多有关如何找到这些投资宝藏的信息,请致电Metropole Sydney团队1300 METROPOLE或单击此处并留下您的详细信息。

  墨尔本房地产市场

  在冠状病毒进入我们的市场之前,墨尔本的房地产价格飙升,住宅价格上涨了12%,创下新高。

  但是,墨尔本房屋价值在6月份连续第三个月下降,导致该季度房屋价值下降2.3%。

  墨尔本顶级四分之一地产的跌幅最大,比第二季度下降了3.7%。

  四分位数较低的值仅下降了0.5%。

  住房市场的前几个阶段已经显示出非常相似的趋势,其中最昂贵的细分市场引领增长阶段以及下滑。

  6月份,墨尔本的租金下降了十分之一。

  与房屋相比,单位部门的租金下降压力更大。

  尽管在4月份房屋销量下降了三分之一之后,墨尔本各地的房屋需求价格有所下降,但我们对6月份房屋销量的估计却比4月份的低点上涨了近60%。

  上个月墨尔本房屋价值下跌了-1.3%(去年同期下跌了10.6%)。上个月,墨尔本的单位价值下降了-0.7(比去年同期增长9.3%)。自去年6月以来房屋价格强劲反弹之后,月度下跌,2月墨尔本房屋价格创下新高。

  像悉尼一样,墨尔本的A级住房和投资级房地产可能会继续下跌(5-10%)。

  B级(二级)住宅的价格可能下跌10-15%,C级房产可能根本不出售。

  在Metropole,我们发现具有长远眼光的战略投资者和希望升级的购房者仍在市场中,将目光投向了场外地产。

  他们可能会看到长期的基本面,因为墨尔本的房价是发达国家中增长最快的10个大城市之一。

  据预测,墨尔本的人口将在未来四年内增长约10%。

  显然,这将会放慢脚步,保护边界的边界会保护澳大利亚,但是一旦我们“过桥”,墨尔本将仍然是世界上最宜居的城市之一。

  如果您想进一步了解如何在墨尔本找到投资级物业,请致电Metropole Melbourne团队致电1300 METROPOLE或单击此处并留下您的详细信息。

  布里斯班房地产市场

  可以理解,冠状病毒危机给对布里斯班房地产市场感兴趣的人们制造了不确定性,然而,尽管布里斯班的房屋价值在2020年之前失去了上升动力,但在过去几个月中一直保持坚挺。

  回顾过去几年,与两个最大的首府城市相比,布里斯班2018-9年度的房地产低迷相当浅,并且在其最近的房地产价格上涨之后,其增速已经放缓。

  布里斯班的住房市场表现优于大型城市,房屋价值下降的压力较小。

  尽管相对抗跌,但住宅价格在6月季度下降了0.2%。

  然而,布里斯班的房地产价格仍约为悉尼的55%,而家庭收入仅降低了约12%,支撑了布里斯班房地产的价值。

  布里斯班的房屋价格在过去一个月里下降了-0.4(去年同期增长了+ 4.9%)。布里斯班的公寓价格上月下降了-0.8%(去年同期下降了-1.0%。)单位价格下跌了0.8%,而独立屋的价格则下跌了0.1%。

  布里斯班的租金也录得温和的下滑,较6月份季度下降了0.6%。

  但是,当地的租金收益率仍远高于首都的平均水平,房屋的总收益率为4.2%,公寓为5.2%。

  自4月份销售活动锐减以来,过去两个月的销售活动已显示出急剧增长,估计增长了74%。

  放松或取消了一些与COVID相关的限制,这是买家信心的积极信号,5月份的销售活动猛增了22%。

  但是,布里斯班房地产市场的发展将如何?

  由于对海外移民作为住房需求来源的依赖减少,并且州际移民人数最多,因此昆士兰州的房地产市场面临的房价下跌压力可能较小。

  当然,昆士兰州高度暴露于中国经济,尤其是旅游,教育和外国房地产购买。

  另一方面,一旦取消旅行禁令,昆士兰州的经济和房地产市场应该会从澳大利亚人更多的本地旅行中受益,因为海外旅行可能仍然会受到限制。

  并非所有布里斯班财产都会受到同等影响。

  显然,昆士兰州没有一个房地产市场。

  在布里斯班房地产市场由多个支柱支撑的情况下,昆士兰州的受灾面积可能更大,因此受灾的地区可能少于黄金海岸,阳光海岸或昆士兰州的受灾面积。

  但是,即使布里斯班也没有“一个”房地产市场。

  根据经济衰退后复苏的预期速度,我认为,与1990年代初的经济衰退或全球金融危机相比,该大流行对房价的影响更为有限和短暂。

  只是为了澄清一下……我对阳光州首府的长期未来充满信心。

  布里斯班是世界上最伟大的城市之一。

  宜居性,可负担性,规模和未来经济前景均表明,布里斯班是您可以放心购买的市场。

  的确,一旦我们经历了冠状病毒大流行,布里斯班很可能成为未来几年表现最好的房地产市场之一,但布里斯班没有一个房地产市场。

  虽然布里斯班的某些地区具有强大的增长潜力,并且这些地区的合适物业将带来长期的长期投资,但应避免某些子市场,如瘟疫。

  从长远来看,布里斯班的经济将受到皇后码头,HS码头,TradeCoast,克罗斯河铁路,第二机场跑道和阿达尼煤矿等重大项目的支撑,但这些工作不会真正开始年份。

  我们的大都会布里斯班团队注意到不断有更多的购房者和对房地产表现出兴趣的投资者进行询问。

  

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