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　　根据莱坊（Knight Frank）的国际主要住宅指数（Prime International Residential Index），2017年全球房地产价格平均上涨2.1％，高于去年的1.6％。

　　然而，迪拜的供过于求意味着同期的价格下跌了5％，尽管情况比这一统计数据要好。

　　迪拜房产市场一直相对动荡，教科书市场周期似乎在很短的时间内加速了。在成长中的市场中，这种行为是可以预期的，每一次重大的价格波动都会导致衡量结果略微偏高。

　　但是市场似乎确实正在成熟。与前几年相比，业绩有所改善，而且情绪也令人鼓舞，上限对借贷，贷款上限和油价下跌的影响开始减弱。

　　供应方面的问题似乎正在抑制这种早期的积极性，尽管某些社区受到的影响大于其他社区。市中心的大量供过于求–迪拜的中心枢纽正在拉低平均房地产价格，而在更多高档区域（如酋长山，湖泊和朱美拉棕榈岛）的市场情绪是积极的，因为这里有大量的便利设施，高品质的物业和良好的服务。运输联系继续吸引需求。

　　谁在投资迪拜的房地产市场？

　　迪拜的房地产市场由多元化的投资者基础组成，截至2017年6月的18个月内，有200多个国家在投资。该市场吸引了中国的大量投资，该国目前排名第八，是入境房地产投资的第六大重点，去年5月最高。一项政策转变是推动这一趋势的主要动力，而这一政策转变是推动这一动态的主要原因，而且直航中国13个城市的直航使联程变得更加便捷。

　　同样，现在美国12个城市均可直接进入迪拜，旅游业的增加应导致美国国民的投资增加。迪拉姆与之挂钩的当前美元疲软也为其他国际投资者提供了购买机会。以英镑和欧元计价的购买仍在从相对折扣中受益，而以俄罗斯卢布购买的产品可以比一年前便宜12.5％。

　　同时，阿联酋政府对刺激当地经济以及近期签证和外国所有权变更的承诺，从长远来看无疑将使房地产价格受益。其2018年预算的43％被指定用于发展重要部门，例如基础设施和运输，公共服务以及知识型经济的发展。这种承诺很可能会导致整体经济刺激和房地产市场的增长。

　　话虽如此，应该在其他全球机遇的背景下考虑对迪拜进行国际房地产投资的可行性。与迪拜的新兴市场形成鲜明对比的是，探索世界上最成熟的房地产市场之一伦敦将作有益的比较。

　　　　展望：迪拜房地产将持续下跌至2021年的原因

　　“它仍处于一个非常初期的阶段，这些正在经历该行业正在经历的越来越大的痛苦”

　　迪拜的房地产行业至少将保持低迷状态，直到2021年，尽管政府采取了广泛的措施来限制可能是一个世纪以来最严重的全球性流行病的经济影响，但冠状病毒仍可能刺激价格进一步下跌。

　　咨询公司仲量联行（JLL）称，迪拜的住宅房地产价格在2019年连续第五年下降。然后，价格在2020年第一季度同比下降了7％。ValuStrat估计，截至2020年3月，平均价格为每平方英尺929迪拉姆，比2008年的历史最高水平低52％。

　　许多投资者押注迪拜2020年世博会的举办将激发另一场房地产热潮，其推迟到2021年10月的情况更加恶化。

　　然而，Property Finder Group的数据和研究总监Lynnette Abad认为，这一延误实际上将使迪拜房地产受益，理由是这将使他们有更多的时间来准备站点和支持基础架构。

　　标普全球评级公司（S＆P Global Ratings）在三月份将其对迪拜最大开发商伊玛尔房地产公司（Emaar Properties）的展望下调为负面，并下调了达马克房地产公司（Damac Real Estate）的评级，该公司显然更加谨慎。

　　“我们认为复苏过程将是漫长而缓慢的，” S＆P Global Ratings企业评级副总监Sapna Jagtiani在4月15日的网络研讨会上说。“目前，世博会是否能够支撑市场尚无定论。情绪，甚至导致迪拜的房地产复苏。”

　　仲量联行提供了类似的观点，此前曾预计价格会在2020年世博会前触底。

　　仲量联行中东和北非研究部负责人达娜·萨尔巴克（Dana Salbak）表示：“尽管价格低于2008-2009年的水平，但我们仍可能看到销售价格继续下滑。”

　　为了减轻经济影响，该国的刺激措施价值约2560亿迪拉姆（合697亿美元）。银行现在可以将房地产风险从20％提高到30％，同时抵押贷款的最低贷款对价值（LTV）比率将提高5个百分点-外国人为80％，国民为85％。

　　为了吸引买家，开发商提供了一些激励措施，例如免除新房产4％的注册费。抵押的早期清算费用也已大幅削减。

　　第一太平戴维斯中东地区副总监Swapnil Pillai表示：“随着LTV要求的放宽，这将使很多人对购房产生更浓的兴趣，因为它的前期成本更便宜。”

　　第一太平戴维斯预测，随着房主利用较低的利率和其他折扣，重新抵押将增加，尽管国际投资者的兴趣会由于旅行限制而减少。

　　“从历史的角度来看，与欧洲相比，迪拜是一个年轻的房地产市场，”皮莱说。“它仍处于一个非常初期的阶段，这些正在经历该行业正在经历的痛苦。”

　　供过于求

　　供过于求是长期价格低迷的主要原因，尽管最终用户需求不足，开发商仍在继续建造。根据顾问仲量联行（p4）的数据，2019年，迪拜有35,000个住宅单元在2019年交付，这是一年中交付量最多的。

　　标普的Jagtiani表示：“我们相信迪拜的供需失衡因Covid-19的影响而加剧。”“旅游，零售和中小型企业等一些关键行业的负面就业趋势将对新物业的需求造成压力。”

　　尽管价格仍在下跌，但销售活动一直活跃-根据Property Finder的数据，2019年的交易量激增20％至近42,000，是自2008年以来的最高年度总和。

　　“这种趋势一直持续到2020年，无论是计划内的还是二手的，销售都表现良好，但是当冠状病毒袭来时，事情就开始放慢了速度，” Property Finder的Abad说。“一旦我们超越了这一步，回到日常生活中，交易将在第一季度中断的地方继续进行-需求就在那里。投资者来了。”

　　大流行前的各种改革帮助增强了人们的情绪，包括为富裕的移民和高技能的外国工人引入了所谓的“金卡”永久签证。

　　第一太平戴维斯的皮莱说：“市场普遍乐观。”“大流行意味着我们最初预期的恢复所需要的时间将比我们想象的要长一些。随着新项目的推出与去年同期和季度相比有所下降，价格将在未来12-18个月内保持稳定。这要视大流行被遏制以及到今年第三季度恢复正常活动而定。”

　　对于现金购买者而言，危机也提供了利用折价和其他投资的机会。

　　Pillai补充说：“按照国际标准，住宅物业的回报率高达7％至8％。”“与其他先进市场相比，每平方英尺的价格仍然相对较低。”