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　　鉴于该国COVID-19案件的持续增加，原定于4月12日结束的ECQ已延长至4月30日。此ECQ对经济，尤其是房地产行业产生了巨大影响。由于人们将食物和其他基本需求列为优先事项，因此对新房的需求减少，而办公空间的占用也减少。

　　这对有意在菲律宾购买房地产的投资者意味着什么？

　　COVID-19对菲律宾房地产市场的影响：房地产购买量下降

　　实际上，物业咨询公司菲律宾高力国际（Colliers International Philippines）预计马尼拉大都会的酒店，办公室和住宅物业的使用量将下降。科利尔还说，如果今年6月以后局势恶化，我们将看到有五分之一的新公寓倒空。

　　这种下降与去年的房地产热潮形成了鲜明对比，去年房地产热潮使全国的公寓价格平均每年同比增长18.9％。2019年最后一个季度，公寓和独栋房屋平均上涨10.2％。这一繁荣来自对为菲律宾离岸博彩运营商（POGO）工作的大量中国内地对住房的需求增加。这些相同的POGO需要大量办公空间，预计办公面积为300,000平方米。

　　但是由于COVID-19和随后的ECQ，对住房和办公空间的需求下降，加上酒店的游客入住率从2019年底的71％下降到35％。

　　考虑到这些影响，您是否对菲律宾房地产市场的状况感到足够乐观以进行投资？

　　　菲律宾房地产市场可以自我纠正吗？

　　为了帮助您平衡这些预测，专家认为房地产市场参与者的行为可能会发生变化。他们看到外包和传统公司填补了POGO停止运营所留下的空白，可能使空缺率保持在7％以下。

　　煤矿工人还鼓励房东提供灵活的租赁条款和建筑物的健康证明，强调涵盖健康和安全的物业管理。他们可以做所有这一切来吸引传统或外包租户。

　　但是，这个市场可能的赢家是想要购买住宅物业的最终用户和投资者。他们可以利用当前情况带来的低需求，在预售和二级市场上谈判更好的定价。

　　2020年，菲律宾高力国际（Colliers International Philippines）在未来两年内将看到持续的房地产市场，但建议投资者重新调整计划，以适应该国不断发展的房地产格局。

　　“总的来说，我们看到菲律宾经济的增长轨迹由大量公共基础设施支出维持。这家房地产咨询公司在其《 2020年展望》中表示：“政府支出支持的经济增长将进一步推动房地产业。”

　　办公物业市场

　　Colliers认为，办公楼市场的需求驱动因素将在2020年保持多样化。Colliers观察到，需求基础在2016年第四季度开始多元化，并且预计在未来十二个月内还将持续。传统公司，业务流程外包（BPO），知识流程外包（KPO）公司和POGO可能会在2020年主导马尼拉大都会办公空间的使用。

　　同时，Colliers看到了一些不利因素，这些因素可能会限制未来三年内办公楼市场的增长。其中包括对POGO公司可持续性的持续担忧，政府税制改革的不确定性以及较低的国内生产总值（GDP）增长预测。亚洲开发银行（ADB）等多边贷款公司目前预计增长6.0％，而去年则为6.2％。经济放缓可能会减慢传统和非外包业务的扩张。旨在减少对外国投资者的税收优惠的全面税收改革计划的延迟批准迫使一些外包公司采取了观望态度。

　　住宅物业市场

　　在中央商务区边缘地区内或附近的共居住宅项目在年轻专业人士中仍然很受欢迎，这些专业人士希望住在工作场所附近，但无力购买或租赁主要CBD内的公寓单元。到2020年，Colliers认为开发人员将继续探索共同居住项目的机会，利用马尼拉大都会地区日益严重的交通危机带来的需求获利。

　　在预售公寓项目方面，Colliers看到投资者以及本地和外国员工的持续需求。高力国际预计交付约15,610台，超过2016年至2018年交付的10,700台，这一时期得益于海上游戏需求的the流影响。

　　高力国际还预计，到2020年，当地房地产开发商与东盟同行之间将有更多的合资项目。与外国公司的合资项目是市场上价格较高的项目之一，但吸收能力很强。随着外国公司被持续的收益率所吸引，高力国际认为这些伙伴关系正在蓬勃发展。

　　“到2021年底，马尼拉大都会的公寓库存将增至152,000套，比2018年的118,900套增加28％。Colliers认为，从2019年到2021年，博尼法西奥堡和海湾地区将新增供应的80％以上。 ，随着这些商业区商业活动的扩展，住宅竣工的步伐将继续保持同步。”房地产咨询公司解释说。

　　零售物业市场

　　“我们预计到2020年将完成约310,000平方米的新零售空间。由于大量新供应，我们预计空置率将上升至约12％，租赁率将从2019年的1.3％放缓至1.0％。我们认为，购物中心运营商应继续实施创新的租赁策略，并吸引有趣的租户来填补大量的新零售空间。”

　　到2021年底，空置率将回落至11％左右，这要归功于新租户的占用以及整个地铁区域的零售空间完工量略有下降。Colliers认为，未来12到24个月内吸收零售空间应得到马尼拉大都会主要城镇购物中心附近的办公楼和住宅楼的建成的支持。除了当地消费者的持续需求外，马尼拉大都会离岸博彩公司的持续扩张也应提振零售业。

　　“ Colliers认为，马尼拉大都会购物中心开发商的主要机会是提供灵活的工作空间。高力国际观察到，灵活的工作空间运营商一直在马尼拉大都会中寻找空间。但是随着马卡蒂中央商务区和海湾地区等黄金地段的办公室空缺徘徊在0.5％至1.0％之间，这些运营商一直在争相寻找合适的空间。”

　　房地产市场

　　由于外国游客到访人数的增加，高力国际预计从2020年到2022年的入住率将达到70％。尽管预计将交付约3,300个酒店客房，但外国游客的持续增长仍将保持入住率。中国接待人数增长的一个关键因素是中国游客人数的增长。从2016年到2018年，外国游客总人数每年增长10％，而同期中国游客每年增长约37％。

　　“在接下来的12个月中，我们仍会看到中国游客推动酒店业发展，并为马尼拉大都会和全国其他主要目的地的更高酒店入住率和消费做出了贡献，” Colliers说。