2019年及以后巴厘岛的房地产市场

2020-08-27 10:59  来源:
   巴厘岛房地产市场在过去几年中一直在走向的方向。现在是时候回顾一下2019年及以后的巴厘岛房地产市场了。

  适应变化

  许多年前,爪哇人抵达巴厘岛,从巴厘岛阿加族(该岛的土著人民)手中接管了巴厘岛,而阿加族原本是中国人。

  今天,许多非巴厘岛印度尼西亚人与来自世界各地的移民一起移居这里。巴厘岛一直是一个充满变化的地方(任何不适应并最终停滞不前的地方),但它的发生速度比过去快得多,并且影响更大。

  以尽可能多的方式(而不是仅针对少数几个)创建最佳解决方案的方式来处理此问题是我们的全部责任。

  让我们看一些有趣的事实和历史方面,其中一些也许并非每个人都喜欢,但它们都旨在突出问题,为我们所有人创造更美好的未来。

  土地,开发和投资

  土地用于开发和投资(主要是印尼人),并且正在迅速发生。

  悬崖前土地待售在Pecatu。提供的图像:哈科特七块石头

  结果是巴厘岛人担心他们很快就会失去自己的土地,其祖先(leluhur)将会不高兴。但是,有些巴厘岛人确实在当前的土地投机活动中获得了可观的收益,尽管这些人可能是抱怨祖先不安的人,这已不是秘密!

  引发这种猜测的是经济增长和潜力,不幸的是贪婪。但是随着时间的流逝,世界似乎开始意识到一个古老的资本主义观念已经过时,需要改变。还有其他模块,甚至大型投资公司都在谈论环境和社区影响以及利润。

  但是回到核心问题。

  例如,长谷的土地,特别是在Berawa和Batu Bolong热点附近的土地,被用于商业活动,并由Banjar或当地人拥有。

  几年前,您几乎可以在这里租地,但现在很容易租用同一块地,每年每公顷的租金高达6000万印尼盾(10 x 10平方米)。尝试寻找一个商业场所来租用商店或咖啡馆,每年的租金不到2亿印尼盾,您会明白我的意思的。现在人们正在“购买”租赁,以便他们可以转租以获得资本收益。

  谁从中受益?

  从财务角度来说,显然是当地社区。更强大的税收还可以确保政府获得应有的份额。劳动力的需求也很大,尤其是熟练工人会提高工资。反过来,这也为当地的巴厘岛人和印度尼西亚人创造了更好的机会来决定自己的未来。这一定是一件坏事吗?

  旅游,房地产和创意经济

  事实是,巴厘岛的经济是由旅游业和房地产开发推动的……事实上,有80%以上是巴厘岛的经济。岛上真正需要做的是发展替代产业和收入流,以增强和支持这些经济支柱。

  卡西·加里戈斯(Cassie Gallegos)在《 Unsplash》上的草坪长谷

  这是乔科维(Jokowi)总统领导的当前中央政府和科斯特·埃斯(Koster-Ace)地方政府所意识到的,以及为什么它们鼓励所谓的“创意经济”(Creative Economy)的发展。如果管理得当,没人会落后。

  访客人数

  一些人认为市场已经放缓。但是在2018年,外国游客人数比2017年增加了10%以上。巴东摄政旅游局的官方统计数据显示,2018年巴厘岛巴厘岛国际机场的入境人数达到6,511,610人,而国内游客则达到近一千万。

  如果您采用这些不断增长的访客人数,并想象所有这些人平均每天住宿大约四晚,就住在别墅和双人间中,那么将每晚所需的房间数除以可用的酒店数量(平均250间客房),您很快就会意识到酒店的增长无法满足需求。

  价格战呢?

  《韦氏词典》将价格战定义为“通过反复将价格降到低于竞争对手的价格来表征”,按照这种定义,实际上并没有价格战。

  Dennis Sylvester Hurd在Flickr上的照片

  认真的国际和国内咨询小组将建议平均入住率和房价以及访客的平均支出与前几年处于同一水平,并且在某些情况下,它们实际上是在增加而不是减少。

  但是,库塔和勒吉安不一定是这种情况。他们面临的问题不是可用房间的数量,而是所提供的。根据OTA的Booking.com之类的数据,全球旅游业正在向体验式旅行和更加生态友好的旅游业迈进,而库塔和勒吉安正为此而努力。

  巴厘岛的别墅市场

  然而,别墅市场的价格和入住率正在下降。我认为这主要是因为巴厘岛的别墅过于依赖OTA,预订引擎和所谓的管理公司,他们真的不知道如何提供客户体验。

  潘达瓦令人惊叹的悬崖顶豪华别墅

  我预测,随着我们的前进,事情将发生巨大变化,并且该变化将不包括OTA的变化……至少不以目前的形式。

  重要的是要记住,OTA和预订引擎会向别墅收取一定比例的房晚费用,以使他们有进入其全球网络和数据库的特权。确实没错,除了他们收取的费用在15%到25%之间,甚至高达30%,这会影响客户支付的价格。

  考虑到这一点,也请记住,大多数人会在这些预订引擎上使用“价格”过滤器来寻找最佳交易,因此将价格保持在现实的合理范围内,同时仍然能够有效地管理财产并保持标准而且客户体验很高,变得更加困难。

  一些预订引擎正在尝试更改此设置,但归根结底,这取决于每个所有者和管理层进行更改。凭借当前社交媒体的潜力,别墅有可能脱颖而出并找到自己的利基市场。这样做的人赢得了两次胜利,因为他们能够将价格降低到更现实的水平,从而吸引更多的业务。

  不同的人有不同的规则?

  的确,对于不同的人似乎有不同的规则。例如,也许Wayan拥有一家旅馆,他或她根据法规要求在旅游区土地上建造了这家旅馆。他(或她)状况良好,他的隔壁邻居Made想要切片同一块馅饼。取得了经营旅馆的许可证,但被拒绝。怎么会这样?Made有外国伙伴吗?Wayan是否已支付许可证部门的某人以保护其自身利益?也许。我们知道两者都在发生,但是我们认为这已经成为过去,因为在当今的全球化时代,保护思想是不可能的。

  印度尼西亚最近与澳大利亚,东盟成员国以及其他非欧盟国家签署了几项重要的贸易协定。这将很快开始产生影响,因为外国投资者会发现在这里设立机构更加容易,并从财务/税收角度获得收益。

  有人会说这与腐败的政府有关。我会同意,过去这部分是正确的。但这也与腐败的市场有关,无论是国内还是国外的投资者,都不想遵守法规,缴税或长期考虑以谋生和经营土地的人民的利益。它们就像电影《虎胆龙威》中的角色一样,已经过去了。

  但是,巴厘岛和印度尼西亚政府的变革速度比我们想象的要快得多。我们越是坚持“过去”的方式,对巴厘岛来说就越糟。

  

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