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　　特别是对于新建的房地产，有一种形象，即“新建筑”的状态使吸引租户变得容易，因此许多投资者可能会感兴趣。

　　因此，让我们看看新物业在房地产投资中有哪些优点和缺点，以及在选择新物业时应采取的预防措施。请查看新建物业的功能和要点，以免发生故障。

　　　什么是新建物业？

　　尚未用于人类居住的新建房屋（不包括自建筑工程完成之日起一年过去的房屋）

　　根据这一定义，即使没有人居住，也不能在建筑工程完成一年后将其称为“新财产”。这样的特性通常被称为“空置特性”。

　　此外，如果在建造工程完成后一年内出售曾有居民的财产，则通常称为“新建财产”。

　　请记住这些差异。

　　让我们比较一下新建房产和二手房之间的区别

　　接下来，让我们简要总结一下新建建筑和二手房地产投资之间的区别。

　　在新建物业中投资房地产的好处

　　让我们仔细看一下上面提到的新建房产的特性。首先是优点。

　　租户容易获得

　　在日本，首选“无人居住的房屋”的地位，并且人们倾向于将重点放在新建房屋上。

　　此外，新物业通常配备有满足租户需求的最新设备，这具有租户易于购买的巨大优势。

　　空缺风险相对较小，您将能够获得稳定的租金收入。

　　金融机构的贷款筛选和贷款条件可能会有利。

　　据说，由于房地产条件良好且租金需求较高，因此新建房地产往往受到金融机构的高度评价。因此，您可以预期使贷款条件变得有利的效果，例如使贷款审查更容易通过，降低利率并减少存款。

　　对属性进行高度评估的原因之一是，新建筑的使用寿命比二手建筑更长，并且维修风险更低。

　　贷款限额越高，您可以拥有的钱就越多。在租赁过程中可能会为突然的支出做准备。

　　维修成本可降低

　　在使用过的财产的情况下，根据财产的状况，购买后可能需要大笔的维修费用。另一方面，在新建物业的情况下，极少数情况下会迫使租户安装设备，但是可以说，与二手物业类似的初始维修成本几乎为零。

　　即使在随后的租赁操作中，与二手物业相比，很可能暂时不会产生大规模的维修费用。在紧急情况下，您准备的钱会更少。

　　长期节税效果

　　房地产投资具有多种节税效果。

　　特别是，新建物业的使用寿命比二手物业更长，因此折旧费用可以长期支出，可以说可以长期享受税收优惠。

　　折旧成本是可以通过将财产的购买成本除以其使用寿命来记录的支出。

　　例如，如果使用同一栋SRC建筑物，则新建房屋的使用寿命为47年。另一方面，具有20年历史的二手物业的使用寿命为

　　耐用性=（合法有用的建筑年龄）+建筑年龄x 20％

　　如果您根据公式计算，将为31年。

　　如果您想长时间节省税款，我们建议您新建一栋物业。

　　减少固定资产税

　　对于符合以下条件的新建物业，将对住房财产税给予优惠待遇。

　　如果是公寓，则必须是三层或以上的防火/半防火建筑。此外，请注意，要减少的固定资产税额限制为每单位120平方米。

　　如果这是经过认证的长期优质住房，则减少的期限将进一步延长。对于独立式住宅，将使用5年；对于具有3个或更多楼层的防火/半防火建筑，将使用7年。

　　在很多情况下不收取经纪费

　　对于新财产，卖方通常是开发商，在这种情况下，无需支付经纪费。

　　对于400万日元以上的财产，经纪费是法律规定的上限。

　　售价x 3％+ 60,000日元+消费税

　　它的计算依据。

　　例如，在3000万日元的财产的情况下，如果经纪费为100％，则为105.6万日元。经纪费占初始成本的很大一部分，而且并不便宜。

　　如果您有免费的新物业，则可以通过减少手头的钱来开始投资房地产。

　　可以设置更高的租金

　　如前所述，新物业的租金需求很高，因此在许多情况下，可以将租金设定为高于市场价格。

　　但是，有必要仔细研究邻近物业和竞争物业的租金市场价格，并在可能的范围内设置租金以吸引客户。

　　在新建物业中投资房地产的弊端

　　虽然我们发现新房产具有许多优点，但也必须理解一些缺点。牢牢把握住，看看您的新房产是否适合您的投资风格。

　　购置成本高

　　新建物业的缺点是购置成本要高于条件相似的二手物业的购置成本。

　　随着贷款额的增加，每月还款的负担也会增加。借款金额越大，利率上升的风险就越大。新建筑的抵押物价值很高，并且可能能够以优惠条件（例如无首付款）获得贷款，但在这种情况下，总贷款额会更大。

　　即使在有利的贷款条件下，重要的是要有一个彻底的还款计划并仔细考虑。

　　现金流量趋于恶化

　　现金流量是从收入中扣除费用后剩余的现金。

　　如前所述，新建物业的购置成本很高，因此每月还贷额将会很大。尽管有很多优点，例如可以设置高于市场价格的租金，而不必支付维修费用，但在许多情况下，还贷会给利润带来压力。

　　换句话说，对于新建物业，大部分租金收入将用于偿还贷款，这可能导致现金流量减少，例如手头没有剩余利润。

　　有必要事先全面模拟国际收支，并仔细考虑贷款金额和房地产价格。

　　租金下降幅度较大

　　如前所述，租户对新物业的需求很高，因此通常可以为首次租户设定高租金。

　　但是，一旦租户被替换，该财产就已经是“二手财产”。如果等同于新建建筑的租金需求消失了，那么租金将必须与周边地区类似房产的市场价格相匹配。

　　根据三井住友信托研究所发布的2013年报告“老化对房屋租金的影响及其原因”，长达10年的租金下降率每年约为2％。此后，与建造后10年至20年间的年租金下降率0.6-0.9％相比，可以看出新建后10年的租金下降率更大。

　　在为新建筑投资房地产时，有必要牢固地模拟10或20年后的租金。研究附近的房产并查看具有类似结构的房产10年或20年的租金是一个好主意。

　　房地产价格下降率比较高

　　这些年来，建筑物的磨损和恶化。房地产价格通常会随着建筑物的老化而下降，这取决于周围地区的适当维修和租赁需求。

　　根据东日本不动产经销组织在2019年宣布的``从年龄的角度来看，东京大都市区的房地产分销市场（2018年）''，东京大都会区的二手公寓平均价格从新建到10年。同时，它下降了约25％。与从那时到20岁左右的约10％的下降率相比，您可以看到头10年的下降率很大。

　　房地产价格下跌的原因之一是“新建筑保费”。新建筑溢价是指新建物业的售价加上的金额。由于很容易出现新特性流行的趋势，因此可以说，价格通常会更高。

　　除此之外，在许多情况下还会增加广告费用和销售公司的人工费用。

　　购买新财产时，有必要假设，如果您在短时间内进行买卖，可能很难获得资本收益（出售收益）。

　　产量低

　　如前所述，新建房屋的购置成本往往较高，因此贷款金额也较高。由于每月还款额也很大，所以即使可以将租金设置为高于市场价格，现金流也倾向于变小。请记住，预期收益将低于二手物业。

　　当第二个人进入时，“新建筑”的状态将消失，可能有必要将租金降低到与市场价格相同的水平。在某些情况下，现金流会恶化，可能会出现亏损。

　　平衡模拟很困难

　　新建物业没有租赁管理记录。与使用过的属性不同，不可能参考过去的租金，搬入/搬出历史，维修历史等，因此存在一个缺点，即很难进行余额模拟。

　　请注意，在某些情况下，房客的聚集不如预期，或者由于预期的租金设置而导致房客的聚集。

　　重要的是要仔细检查社区和竞争性房地产的出租状态，租金市场等，并在购买房地产之前进行更实际的模拟。

　　在新建物业中投资房地产的三个要点

　　现在，我想在新建房地产投资中介绍三个要点。

　　存很多钱

　　如果是新建物业，由于抵押物价值高，可能有可能提供全额贷款而无须存款。但是，选择全额贷款需要仔细考虑后续风险。

　　全额贷款不需要首付，因此您可以保留自己的资金。但是，每月的还款额可能很高，导致现金流量低和收益率低的投资。

　　即使可以提供全额贷款，也请务必仔细计划并考虑全额贷款是否真的是最好的。

　　对于新建的物业，还可以存入一笔大笔存款并减少借款额以确保每月获利。

　　牢牢收集信息

　　对新物业的房地产投资是史无前例的，因此我们依靠收集附近的房地产价格和租金设置等信息。别无选择，只能参考周围的条件，例如根据年龄，布局和结构，租金需求多少，以及租金和房地产价格下降了多少。

　　在进行全面的市场调查之后，让我们考虑一下该物业。

　　您可以在LIFULL HOME的主页上查看许多新建房屋的信息。

　　您可以缩小范围，按汽车旅行时间搜索，或根据各种搜索条件搜索属性，因此请参考它。

　　在全国范围内搜索新公寓和共管公寓

　　查看各种房产，而不仅仅是新建

　　我认为有些人被容易吸引租户和设定更高租金的优势所吸引，并且正在寻找仅限于新建房地产的房地产。但是，这些好处不会永远持续下去，在许多情况下，它们只是暂时的增加值。

　　由于考虑了10至20年的收支计划，例如租金和房地产价格的下降率，还贷金额，退出策略等，二手房可能更适合某些人的投资立场。

　　重要的是要比较各种资产并从长期角度做出投资决策，而不仅仅是新建资产。
 

　　新房地产投资的新选择

　　说到新的房地产投资，许多人想到了自己寻找土地并建造新公寓的情况，或在新建公寓中单独拥有房间的情况。

　　但是您是否知道还有其他选择，即“待售的新建建筑”？自行寻找土地并进行所有建筑都需要大量的知识和经验，但是对于要出售的新建筑，可以说，即使对于初学者来说，这也是新建房屋的简便选择。

　　因此，我将简要解释一下待售的新建筑。

　　什么是新建筑？

　　新建建筑是房地产的一种类型，建筑公司在其中购买土地，在内部建造公寓和共管公寓之类的建筑物，然后将土地和建筑物作为一组出售。

　　尽管据说是成批出售，但在许多情况下，合同实际上是在“土地和计划（建筑图和利润模拟）”状态下签订的，合同签订后便开始施工。

　　它具有为您节省建造麻烦的巨大优势。

　　新建公寓的注意事项

　　这是一种很有吸引力的新待售物业，因为它不需要花费太多精力，但是有一些要注意的地方。

　　首先，建造成本比您自己寻找土地和建造公寓的成本高。由于许多承包商都参与了施工过程，因此施工成本往往很高。

　　另外，请确保仔细检查建筑公司提供的余额模拟是否合适。重要的是，您要自己决定租金设置和下降率是否合适，并且不要依赖所提供的计划。

　　由于新建筑通常在开始建造之前就已承包，所以有一个缺点，即无法通过查看实际产品来进行判断。确保检查物业的质量，例如查看同一建筑公司的过往成就。

　　市中心的新建物业有潜力！

　　当投资新建房屋的房地产时，越来越多的投资者瞄准市中心的公寓。这是因为预期将来对居住的需求将会增加。

　　让我们解释一下为什么市区的新物业对租金的需求很高。

　　东京的人口将继续增长

　　根据2015年进行的全国人口普查，虽然全国人口在下降，但东京的人口约为1 352万，比上次调查增加了36万。此外，东京的人口预计将持续增加，直到2025年，将增加到1398万。

　　根据东京总务局统计司的数据，东京的23个区的人口预计到2030年左右将增加，达到979万。相反，除23个区外，这一数字自2020年以来一直在下降，可以说人口特别集中在东京的23个区。

　　随着人口的持续增长，我们可以预期租金需求将持续高涨。这是市区新属性如此受欢迎的原因之一。

　　东京23区的租金需求在增加

　　通常情况是，花了很长时间在郊区的家中上下班的一家之主在孩子独立后放弃了家。据说，两对夫妇搬到城市中心的一间小公寓的情况越来越多，这种情况非常方便。

　　此外，国土交通省正在推行“靠近工作和居住的城镇发展”政策。“以工作和居住为中心的城市发展”是形成工作和居住均衡的城市结构的政策，以改善长途通勤和通勤的拥堵，实现舒适的生活。

　　这将增加城市中心的便利性，例如在城市中心植树并吸收大量绿化，以及开发道路和共管公寓，并在居民区附近建设商业设施和医疗机构。它正在增加。

　　可以说，由于东京23区人口的持续增长，近期租金需求的趋势以及政府的城镇发展政策，市中心的租金需求正在增加。可以说，在市中心的新房地产投资具有潜力。

　　结论

　　新建物业的巨大优势是维修风险低，租金需求高，但同时也存在偿还大笔贷款和低收益的风险。

　　另一方面，二手物业的缺点是维修成本和初期成本可能很高，而购置成本却很低，并且可以预期相对较高的产量。

　　不管是好是坏，您都必须根据每个投资者的投资风格和房地产投资目标进行选择。对于这两个物业，必须有一个长期的平衡计划，其中要考虑到未来租金和房地产价格的下跌。

　　如果您要投资新物业，我们建议您注意待售的新公寓和市中心的新公寓，并从各种物业中收集信息。