Covid-19对马来西亚房地产市场的巨大破坏

2020-09-21 10:57  来源:
   2020年第一季度Covid-19大流行的爆发继续给马来西亚房地产市场带来很多不确定性和更多挑战。

  从3月中旬开始的部分封锁导致购房者和卖方数量下降。房地产清单也有所缩小。

  在截至6月9日的移动控制命令(MCO)的各个阶段中,由于在此期间银行缩减了运营规模,因此诸如完成文档编制和进度付款之类的过程被暂停。

  此外,可以预料,由于供应链中断,开发商和建筑商将无法在规定的时间内完成他们的项目或开发。

  虽然现在预测Covid-19在房地产市场上带来的量子和经济成本还为时过早,但在截至今年6月30日的六个月内,房地产的交易量和价值不可避免地会下降。

  马来西亚房地产经纪人协会(MIEA)主席林文平(Lim Boon Ping)最近在在线东盟房地产论坛上表示:“马来西亚的房价很可能自1999年以来首次下跌。”

  在确定的马来西亚房地产周期阶段中,房价的百分比变化(%)。(来源:iProperty / Napic)

  在过去的三十年中,由于1997年亚洲金融危机的影响,房价在1998年至1999年之间下跌。

  房地产市场在2001年进入复苏阶段,几年后,由于次级抵押贷款危机,出现了中间周期下降。

  自2009年以来,该国的房地产市场进入了爆炸性阶段。

  根据iProperty.com.my发布的有关Covid-19爆发对马来西亚房地产格局的影响的报告,房地产价格从2010年到2015年大幅上涨,每年涨幅高达13.4%。

  2015年之后,又出现了另一轮下滑周期,这是由于房价和承受能力的不匹配,房地产价格过高,一周的消费者情绪,融资困难以及林吉特兑其他主要货币走弱导致的。

  它说:“人们应该意识到,当今房地产市场低迷的主要原因是该国住房供求关系不平衡。”

  2003年至2019年第三季度的年度库存增长与物业悬置数量的比较。(来源:iProperty / Napic)

  房地产门户网站说,如上图所示,2016年现有库存增加了382,955套房屋,这是自2003年以来的最高数字(237,312)。

  房屋供应过多导致2017年的悬空急剧增加(24,738),然后将剩余影响延续到2018年。

  住房市场进一步加剧的是2017年和2018年的年度库存增长,分别达到192,552套和149,429套。

  历史数据表明,在特定年份中,每当房屋供应过多时,第二年的房屋数目肯定会增加(2003-2008年描述)。

  只有在连续几年供应减少的情况下(2010-2013年所示),悬空的数量才会减少。

  它说:“从这个意义上讲,需要12年(2003年至2015年)的时间才能使悬挑的数量恢复到最低水平,即从2003年的9,300辆降至2015年的11,316辆。”

  Covid-19破坏了复苏势头

  莱坊大马董事总经理Sarkunan Subramaniam表示,该病毒无疑使复苏势头恶化。

  他说,复苏势头的延迟,加上经济的严重动荡导致失业率上升,潜在的买家以及投资者推迟了大笔购买。

  莱坊大马董事总经理Sarkunan Subramaniam表示,在今年上半年,吉隆坡中部地区的住宅项目启动较少,交易活动水平较低。档案照片

  “在今年上半年,吉隆坡中部地区的住宅项目启动数量减少,交易活动水平下降。不过,在这种背景下,我们观察到活跃边缘地区知名开发商正确定位的住宅产品的活跃预订。受欢迎或即将到来的郊区。”他说。

  Subramaniam说,在马来西亚的房屋拥有率仍然很高的情况下,市场上仍然有真正的购房者在等待合适的住宅产品。

  他说,将重新引入以免征印花税的住房所有权运动(HOC),并提高对价值600,000令吉的第三笔住房贷款的融资限额,以及免除房地产增值税(RPGT)短期经济复苏计划(Penjana)中公布的数据将有助于刺激房地产市场。

  央行还在上半年将隔夜政策利率(OPR)降低了三次,最近又降低了25个基点至1.75%,以帮助加快经济复苏。

  从4月1日起,较低的每月还贷额加上自动暂停贷款六个月,将为当前危机中的家庭提供一定的财政救济。

  此外,Subramaniam说,由于每月还款额较低,由于三分之一的还本付息率(DSR)规则的限制而未能获得贷款的借款人现在可能有更大的机会获得融资。

  他预计,在政府提供的各种刺激措施的支持下,MCO后住宅市场将出现缓慢增长,特别是重新引入具有印花税豁免和其他激励措施的HOC。

  他说:“开发人员可能会重新考虑他们的产品定位和营销策略,包括利用这些技术并与电子商务平台合作以改善他们的销售。”

  Knight Frank Sabah执行董事Alexel Chen在沙巴哥打京那巴鲁说,据观察,一些开发商现在正在重新审视他们的产品,重点放在质量和价格合理的住宅产品上,包括成熟和成熟的降落和高层住宅产品。不断增长的居住区。

  Covid-19影响了吉隆坡所有建筑类型的需求

  客户数据解决方案总经理Premendran Pathmanathan说,Covid-19大流行影响了吉隆坡所有建筑类型的需求。

  Pathmanathan在介绍2020年上半年(2020年上半年)的门户需求分析时表示,对排屋的需求为负。

  “这与2019年上半年(2019年上半年)形成鲜明对比,当时排屋在资本增长方面名列前茅,并且是唯一出现正值增长的建筑类型。类似地,公寓和服务式住宅的使用率显着下降。需求和资本增长。

  “尽管如此,首都的整体待售房地产需求在2020年上半年仅录得-0.3%的小幅下降。吉隆坡房地产的用户访问量和房地产挂牌量均仅略低于积极趋势线,” Pathmanathan表示,最近在这里介绍2020年上半年的门户需求分析时。

  分析还显示,雪兰莪州是唯一一个主要需求量为+ 3.5%的主要州,访问量与去年同期相比总体有所增加。

  马来西亚其他主要城市的房屋需求均出现负增长,雪兰莪州首府莎阿南的需求量为+ 7.63%,原因是其在巴生谷郊外的可负担得起的房产。

  Pathmanathan表示,在雪兰莪,2020年上半年的住房需求转移到了较小的城市和郊区,例如蓬查阿拉姆,登吉尔,Semenyih和Cyberjaya。

  他说,这种趋势是由于寻找较大的住房而受到刺激的,这是由于MCO之后的偏远工作趋势所致。

  槟城受到轻微的挫折,由于运动管制令(MCO)以及国家和国际边界的关闭严重影响了其旅游业,到2020年上半年,转售物业的需求下降了-6.5%。或在海外投资者中购买兴趣。

  与此同时,北部州的房地产需求在2020年上半年录得下降趋势。

  “从积极的一面来看,大陆的排屋价格仍比岛上的低,这意味着大陆房屋的资本增长潜力可能会随着时间的推移而增加。至于柔佛州,该州的房地产市场甚至在此之前就处于低迷状态。 Covid-19爆发,并在2020年上半年仍得到抑制。” Pathmanathan说。

  Pathmanathan表示,南部该州是该州房地产悬空率最高的地区,用户访问量的减少加上房源的大量涌入使房地产需求下降了22.8%。

  他说,在MCO期间关闭柔佛-新加坡边境可能会削弱用户的购买意愿,这可能导致2020年上半年出现两位数的下降。

  “值得指出的是,大流行对房地产市场的影响并不像我们最初想象的那么可怕。当Covid-19首次冲击马来西亚时,在MCO的初始阶段,我们的用户访问量和房地产清单减少了。然而,自从有条件MCO实施以来,用户访问量已经恢复,并且到6月的第一周末,对待售房地产清单的自然搜索看到了+ 41%的向上恢复。”

  

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