【澳洲房地产新闻】如果租户因为冠状病毒而无法支付租金，房东该怎么办
房东被要求与付不起房租的房客合作。照片:iStock 亚历山德拉·凯恩
当联邦政府宣布他们不能驱逐那些因为COVID-19而没有支付房租而失去工作或收入的租户时，全国的房东们都震惊了。
尽管昆士兰州政府已宣布了一系列解决这一问题的措施，包括为期三个月的土地税收退税，但其他州的房东们仍不知道他们有什么可求助的办法。
租户不能没有充分的理由就停止支付房租。他们需要能够证明他们正在遭受苦难。
如果租客真的很辛苦，而且付不起房租，房东还可以获得大量的条款来帮助他们。
管理有困难的租户
如果你的租客付不起房租，第一步就是看看他们是否可以减少房租，而不是不付房租。
买家中介Aus Property Professionals的创始人Lloyd Edge表示，"建议租金低于目前水平是一个很好的折衷方案，至少可以赚些钱。"还要求银行对账单和其他证明收入损失的文件。这将帮助你了解房客是否有储蓄可以支付租金。”
物业管理应用Instarent的首席执行官昌德(AJ Chand)也认为，如果租户要求减免租金，房东拿到困难证明非常重要。他说:“恐慌时期可能会导致租户谎称自己过得很艰难，所以要尽职调查，看看情况是否真实，是否有理由减免租金。”
需要注意的是，根据住房和公共工程部长Mick De Brenni周四公布的最新规定，昆士兰的租户没有义务提供财务信息。
他说:“租客毋须将个人财务资料转交业主或代理人，但他们可能须将资料交给住宅租赁局。”
一个好的物业经理会代表业主促成这些讨论。还有一点要注意的是，要求租客申请提前解除退休金来支付房租可能会违反《华尔街日报》的规定 企业的行为。
推迟你的抵押贷款付款
如果你的房客真的付不起房租，你可以考虑推迟六个月的按揭付款，再加上三个月的复查期。但请记住，利息将被资本化。因此，首先尝试与租户达成一个合适的结果。
Edge建议:“如果房客只支付一部分房租，你可以考虑要求部分延迟偿还抵押贷款。”“另一个选择是从本金加利息转为只计息。”
他补充称:“为了批准任何抵押贷款假期，银行将要求房客证明其已失去工作、收入来源或业务。”
你的贷款人将希望看到租赁协议和你的租户通知你他们不能付款的通讯日志。Chand说:“这将有助于证明你的观点，并为银行提供做出决定的信息。”
按下暂停投资房产抵押贷款的成本将根据投资结构的不同而不同。
在线物业管理平台Yabonza的首席执行官马克·特罗威尔(Mark Trowell)说:“房产的杠杆率是正的还是负的，你是否依赖租金收入作为主要资金来源，以及房产的杠杆水平，这些都起到了作用。”
也要记住，即使你有了抵押贷款假期，诸如strata levy, council and water rates, insurance, maintenance and emergency维修费等其他费用也会继续。
房东保险的作用
如果你的房客付不起房租，房东的保险可能会起作用。但是每个保单都是不同的，所以检查你的保单，了解保险范围。
“在租户不再被驱逐的新环境下，一些租赁保护政策可能无法弥补收入损失。”许多保单也不提供冠状病毒的保险，许多保险公司在危机期间也没有发布新的保单。
但是，在正常情况下，拖欠租金通常由房东的保险支付一段时间，直到房东与房客达成协议，例如终止租约。
Chand说:“只要驱逐悬而未决，保险索赔可以在驱逐之前提出。“考虑到疫情及其对经济的影响，保险公司和政府很难应对。”
值得注意的是，租赁担保可能适用于一些较新的公寓小区。特罗威尔说:“如果你的房客付不起房租，看看你是否签了这个协议。”
信用评分的影响如果你按下暂停键偿还抵押贷款，你的信用评分是否会受到影响，目前还没有定论。最好的办法是在你决定采取这一步之前问问你的贷款人。
如果你要求不同的付款方式，现在就检查并记录下你的信用评分。然后看看它在6个月的时间内是否发生了变化。”
平衡租户和房东的权利
没有一个简单的答案是没有租金的房东还是没有工作的租房者处于最糟糕的境地。
Edge说:“这取决于没有工作的租房者自己是不是房东，因为有些人会是。”“如果你是房东，如果你对房产有产权，这对你会很有帮助。但如果房产不出租，就很难获得股权。为了释放权益，房东需要向银行证明租金收入已经进入了房产。”
从表面上看，房东和租客似乎处于相对平等的地位。如果租客不付房租，房东可以要求暂缓偿还投资房产的抵押贷款，期限最长为六个月。在危机期间，没有工作的房客可以要求减租，甚至不付房租也不会被赶出去。
房东可能会赔钱最多，因为任何延期支付的抵押贷款仍将被资本化，而且房东很难收回损失的租金。相反，租客不会被要求在以后的日子里还房租。
话虽如此，由于家庭平均收入高于非房东，房东可能更有能力处理危机。
然而，现在还处于初期阶段，房地产行业正在努力解决问题的细节。无论发生什么，对房东和租客来说，最好的办法是保持诚实和开放的对话，这样双方都能在最好的位置上结束。
