【美国房产新闻】对于准备离开主要市场的买家来说,较小城市的供应量(相对)较高

2020-10-26 18:04  来源:海房之家

冠状病毒大流行的持续影响加剧了美国多年来的供需问题,美国的长期库存不足推高了市场几乎每个角落的价格。

这一问题在大城市尤其严重,加上全球范围内的房地产大流行,高端买家有很多理由考虑到二级市场和小城市寻找房产,这些地方的单户型住房在很多情况下都更令人垂涎,而且价格相对合理。

realtor.com的资深经济学家乔治·拉提尤(George Ratiu)说:“库存短缺已经伴随我们好几年了,而大流行(加上利率下降)确实加剧了这种失衡。”“随着隔离措施的解除,卖家仍在场外观望,买家现在非常强势地重返市场,这给价格带来了很大压力。”

realtor.com为Mansion Global提供的数据显示,佛罗里达的那不勒斯(Naples)是房地产市场上高端房产上市比率最高的城市。对于这个数据集,这意味着2020年6月每1万户家庭中100万美元以上的挂牌数量。

排在榜首的是那不勒斯,6月份,每万户家庭中有83.7套100万美元以上的房产,总共有1354套。不过,这些数据表明,库存量较上年下降了15.4%,因为数据显示,即使在供应相对较高的市场,库存量也在急剧下降,原因是买家在第二波Covid-19疫情爆发前争相购买房产。与此同时,许多潜在卖家仍在采取观望态度,这加剧了供应问题。

整体而言,即使是供应水平相对较高的地铁,库存也在大幅减少,这意味着寻求抢购交易的买家可能希望迅速行动。

其他高端榜单比例相对较高的城市——因此有兴趣的买家也有机会——包括:

    • 康涅狄格州的布里奇波特-斯坦福德-诺沃克(Bridgeport-Stamford-Norwalk)地区有2,516套售价在100万美元以上的挂牌房屋,即每万户有72.9%,库存同比下降24.2%。
    • 马萨诸塞州巴恩斯特布尔(Barnstable)每1万户住宅挂牌69.2套豪宅,总计667套,同比下降22.6%。
    • 在夏威夷的卡卢伊,每1万户有65.6套豪宅挂牌,总计393套,下降了17.2%。
    • 加州圣巴巴拉每1万户有483套100万美元以上的挂牌房屋,总数量为720套,同比下降13%。

美国小城市高端房产的比例。

城市 挂牌价格在100万美元以上 每10000个家庭 同比变化
那不勒斯CT 1354年 88.7 -15.40%
Bridgeport-Stamford-Norwalk, CT 2516年 72.9 -24.20%
Barnstable,马 667 69.2 -22.60%
Kahului,嗨 393 65.6 -17.20%
圣芭芭拉, 720 48.3 -13%
realtor.com



拉提乌说,“我们每周都在跟踪库存情况,总库存呈下降趋势,这意味着它从市场上蒸发的速度比一年前更快。”“3月份的前两周,新上市公司数量同比增长5%。截至7月25日的一周,新股上市数量同比下降了11%。”

尽管市场正在迅速演变(库存也在随之变化),但这些数据可以为买家和投资者提供一个起点,他们希望在最大的奢侈品市场中寻找更有价值的东西,而且如果价格在未来几年继续上涨,还可能带来上行空间。

基本面强劲的二级市场

排在榜单前列的城市的经纪人证实,由于家庭订单被取消,买家的需求已经超过了几个月交易暂停、市场活跃的情况。

拉提乌说,“目前的趋势是,人口密度更低,地段更有吸引力。”“所有这些(城市)都是人们想去的地方,因为它们的位置和所提供的东西。”

尽管仍有库存可供购买(尤其是与大城市可供选择的房产相比),但交易进展迅速,而且在很多情况下,房产在市场上的时间已经缩短。所有这些都意味着,对于潜在买家来说,时间是至关重要的,否则他们可能会受到诱惑,等待并观察市场在危机中表现如何。

“在圣巴巴拉,6月、7月和8月初,我们看到的房价是春季通常情况下的10倍,”苏富比国际房地产公司(Sotheby 's International Realty)的经纪人莫林·麦克德穆特(Maureen McDermut)说。“在所有价位上,都有多种出价。每个人都说,‘我们在这个领域的销售历史上从未见过这样的情况。’”

佛罗里达Compass公司的经纪人Dennis Bowers说,在那不勒斯,200万至500万美元的独户住宅的销量增长了14%,这类房产的挂牌时间也在逐渐减少,从通常的120或130天下降到接近108天

“对于Covid-19,最初有一些人认为市场将会崩溃。事实是,卖家比买家退缩得更多——买家又回来了,”那不勒斯John R. Wood房产/豪华投资组合国际公司(John R. Wood Properties/Luxury Portfolio International)市场研究主管迈克道奇(Mike Dodge)说。“在3月份离场的卖家中,我估计约有40%还没有回到市场。与去年同期相比,新挂牌的房屋数量也在下降,但买家活动有所增加。”

中国各地的奢侈品市场也出现了类似的情况,高端买家希望能有空间度过未来可能出现的停工,寻找可以替代传统旅游的度假胜地,以及在动荡的金融市场中实现投资组合多样化带来的额外好处。

“总的来说,我们的库存变得非常紧张。我们的社区下降了50%,这是一个巨大的变化。我看到一些客户因为出价过高而失去了两三套房子。”霍尔斯特德的威尔斯顿,与布朗·哈里斯·史蒂文斯合并。

不过,该地区仍有机会,尤其是对那些希望看到更高价格的买家而言。“10年来,高端市场一直是我们市场的软肋,”迪肯佐补充说。“我们(现在)看到那里比以前有更多的能源。”

竞购战还没有转化为巨大的价格上涨

尽管库存紧张和需求旺盛导致这些市场频频发生竞购战,但买家仍不愿出价过高的普遍感觉仍然存在,价格还没有明显上涨。但从长期来看,情况可能会有所不同。

迪肯佐说,“我不认为我们看到了价格的上行压力。”“我们肯定会看到关闭的热潮。你必须在价格上涨之前先让交易量上升,而我们正处于第一阶段。如果我们在一段合理的时间内维持这种局面,我们就会看到对价格的影响。”

麦克德莫特说,尽管最近有大量买家涌入圣巴巴拉地区,“但卖家肯定是在利用库存低这一事实。”但买家不会因为卖家抬高了价格就多付。这是有压力的,但你不能随便给市场定价。”

不过,这些较小的市场有望看到人民币稳步升值,这对注重价值和投资稳定性的奢侈品买家具有强大的潜在吸引力。

拉提乌说,“精明、乐观的投资者可能会在未来两年找到一些不错的交易。”“实际上,远程工作与人们对生活质量的新认识相结合,将会在至少两到四年的时间里继续青睐一些较小的市场。”从中期来看,我认为这些市场会看到持续的兴趣。”

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