房主有一个不算秘密的武器,可以让他们投资,积累财富,改善他们的房子,而不需要支付一大笔现金。
资产净值是房产价值与房屋贷款余额之间的差额。例如,一个拥有50万美元房产和40万美元房屋贷款的房主拥有10万美元的净资产。
如果房屋价值上升到60万美元,而贷款余额保持不变,那么房主的净资产为20万美元。?
偿还本金、房地产改善和当地市场的上涨,可以加速股本累积的速度。
Canstar的史蒂夫米肯贝克说:“人们低估的一点是,它带来了多大的不同。”
“在大多数首都城市的房地产市场上,一套50万美元(约合人民币329万元)的房产要涨到60万美元(约合人民币329万元)需要三到四年的时间。它能让你在三、四年内再买一套房子。”
在出售房产时,保留房产的业主可以通过再融资、增加贷款规模或二次贷款来获得股权。
贷款机构通常不允许房主借到他们房屋的全部价值,这意味着并不是所有的资产都可以获得。
抵押贷款经纪人、Foster Ramsay的财务总监克里斯?福斯特-拉姆齐(Chris Foster-Ramsay)表示:“如果有合适的目的和合适的贷款金额,贷款比例可以高达85%或90%。”“我不建议获得超过房产价值70%的股权。”
较低的贷款与价值比率降低了在情况变化时过度扩张的风险,并防范了利率变化和房屋价值下跌时出现负资产的可能性。
获取股权意味着承担更多债务,导致偿还额上升。在获得资产净值之前,至关重要的是,房主要确保他们能够用他们的家庭现金流、持续的支出和生活方式来管理增加的还款。
福斯特-拉姆齐说:“对一个人来说,用于股本的资金数量是次要的,其次是他是否有能力借钱。”
房主可以用股权来帮助购买投资性房产,为自己的房子装修提供资金,甚至支付一辆新车、一艘船、度假或婚礼的费用。
福斯特-拉姆齐说:“最常见的是购买汽车、翻新或为不同的房产存款。”“放贷者不喜欢在没有任何理由的情况下释放资金。在流感大流行期间,由于边境是关闭的,假期和婚礼都很难成为正当理由,但这种情况将会恢复正常。”
福斯特-拉姆齐说,用资产购买汽车已经不那么常见了。皇家委员会指出,当一辆车不可能维持30年的时候,借钱购买30年的汽车是毫无意义的。
“贷款机构已将购买汽车和游艇的政策更新到不超过10年,这将使其在多数情况下与经销商融资持平。”
据福斯特-拉姆齐说,装修资金通常仅限于小规模的美容改造,价值最高可达8万美元。
“你不能移动外墙或改变房屋外部的足迹,但在室内你可以使用这些资金。”
较大的结构翻新通常需要建设贷款,在建设过程的关键阶段动用资金。
通过房地产建立房地产投资组合的一个策略依赖于股权。业主可以利用自己房屋的价值增长来购买另一处房产,随着下一处房产的价值上涨,这一过程可能会重复。
福斯特-拉姆齐表示:“在我们提出的贷款结构中,人们看到了很多令人惊讶的迹象,在这种结构中,他们所居住的房产的权益可以在某种程度上以非常高的水平支撑用于投资的存款。”通过获取股权作为存款,业主可以不用从储蓄中拿出现金进行投资。购买的余额是由投资贷款资助的,租金支付或可能超过偿还,创造被动收入。
这种策略通常依赖于房地产价值的上升,而这是无法保证的,如果房价下跌,计划可能会偏离轨道。
“更多的债务总是伴随着更多的风险,”米肯贝克说。“你需要适应你所承担的工作。”
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