除利率外，还有四个因素将影响澳大利亚房价的前景
3月，澳大利亚首都城市的平均住宅价格上涨了2.8%，这是连续第七个月上涨，也是30多年来最大的一次。
目前的价格比以往的历史高点上涨了3.5%，比大流行前的水平上涨了近5%。
全国各地的房主都在分享这一好运，珀斯和达尔文是仅有的两个住宅价格最近没有超过此前高点的城市。
令人难以置信的是，地区市场在过去12个月里表现得更加强劲，比去年同期上涨了11.4%。
那么这一切的背后是什么呢?
在最近的《奥利弗的洞察》(Oliver’s Insight)中，安普资本(AMP Capital)投资策略主管兼首席经济学家肖恩•奥利弗博士(Shane Oliver)解释了目前影响澳大利亚房地产价格的因素。
其他指标，包括新住房融资承诺、销售量和清仓率，都支持了价格的说法:澳大利亚住房市场在经历了上世纪30年代以来最严重的经济衰退期间短暂下跌了约3%之后，再次繁荣起来。
在这种叙事中占主导地位的，在很大程度上是创纪录的低利率环境。
贷款的可用性大大受益，家庭利息支付占可支配收入的比例处于1990年代以来的最低水平，而低贴现率提高了租金收益率的吸引力。
但就目前而言，低利率基本上是既定的，因为澳大利亚央行已经表示，它将保持低利率，直到经济记录通胀数据在2-3%的目标区间内。
因此，要确定这种繁荣背后的原因及其未来几年可能的发展轨迹，有必要仔细研究一些其他非货币因素。
政府支持
大多数澳大利亚人可能会欣赏JobKeeper在过去一年中维持这个国家生存的程度，如果它继续在没有太多戏剧性的情况下被撤职，它将成为自身成功的受害者(或者这就是设计!)。
在此期间，其他一些不太重要的项目也已经到位，以支持房地产业，包括住房建造商(在3月底与JobKeeper一起被淘汰)，第一个住房贷款存款计划(现在已经用完)和一些国家资助的同等项目。
这些措施的撤销可能仍会对市场造成一定程度的打击，但它们的工作基本上已经完成，在没有新的大规模封锁的情况下，影响应该是微乎其微的。
结束的实际净裁员JobKeeper可能低,贷款风险的比例是最小的,作为这一事实证明了住房抵押贷款的价值仍然依靠支付假期从2020年5月的11%有所下降不到1% 1到2月底。
澳大利亚的经济正在复苏
最近的劳动力数据显示，就业几乎回到了大流行前的水平，只要大流行的最小破坏继续存在，失业率将稳定在我们预期的水平。
根据2020年12月季度的GDP数据，我们的经济在2021年下半年已经恢复到这样的程度，产出仅比2019年同期下降了1.1%。
鉴于今年上半年的大幅下降，这是值得注意的，并表明我们应该在今年上半年的某个时候恢复到新冠肺炎前的水平(尽管恢复到趋势将需要更长时间)。
持续强劲的经济增长对收入和房价有直接影响，并有可能为住房市场的持续繁荣提供一个坚实的平台。
贷款标准
过去，住房贷款监管局对住宅贷款标准的监管做出改变，对房价产生了重大影响。
大流行前放松了这些规定，可以说有助于在当前繁荣时期获得资金，而且由于目前不可能加息，监管机构可能会再次采取宏观审慎控制措施，减缓住房贷款，并遏制该行业的风险。
这些措施并不针对房价本身，但过去的经验表明，飙升的房价会导致贷款标准的恶化，并加大对金融稳定的风险。
目前摆在监管机构面前的指标显示，住房融资创下纪录，表明住房债务加速增长，高贷款估值比率(LVR)贷款的份额不断增加，尽管基数较低，但仅付利息的贷款份额不断上升。
所有这些都表明，APRA可能很快就会启动贷款标准的刹车，首先是通过增加利率缓冲，但也可能通过重新引入对高LVR贷款的限制，并限制贷款给服务能力较低的客户。
生活模式改变的影响
延后支出在大流行期间推动住房需求方面发挥了重要作用;大多数保住工作的工薪阶层相对没有受到经济衰退的影响，但他们的消费机会较少，因此一些人更关注于他们的家庭。
随着边境开始重新开放和旅游恢复到更大程度，这种影响可能会减弱，但还有其他生活方式会持续到疫情结束之后。
较低的移民率(这不成比例地影响了城市需求)和长期在家工作的趋势是两个这样的因素，它们都有助于前面提到的地区住宅价格的优异表现(尽管地区房地产也较少受到债务的影响)。
它们也在推动房价与单元房价格之间的脱节。
首都城市房价3月份上涨3.1%，过去12个月上涨6%，而单元房价格环比上涨1.9%，同比上涨1.1%。
这也反映了两类物业租金变动的差异，平均单位租金下跌3.8%，而房屋租金上涨5.2%。
随着时间的推移，移民赤字将得到解决，尽管越来越清楚的是，国际边境开放的速度将比许多人预期的要慢。
分散工作的趋势将更具弹性，政府甚至可能考虑鼓励在家工作，作为一种长期缓解首都城市物价压力的方式。
过去一年，房地产市场还受到其他一些重要影响，包括内部动力，例如担心失去机会，以及业主最初不愿在下跌的市场中出售房产(这在疫情最严重的时期支撑了价格)。
价格也可能很快接近低负担能力开始显著影响需求的水平。
与此同时，我们预计未来18个月至两年内，物价还将上涨15-20%，随着通胀开始抬头，加息重新回到议事日程，经济增长速度将在2021-22年期间放缓。
