日本的房地产市场对外国居民来说充满了机会

2021-07-07 15:23  来源:外房网
   像“在日本农村得到一套免费房子!”搬进日本田园式乡村的老房子理论上听起来很神奇,但实际情况要复杂得多。尽管如此,一些因素最近发生了碰撞,为日本的外国居民创造了独特的住房市场机会。

  日本缓慢但稳步上涨的房价,对外国投资者的开放,优秀的建筑师和住宅建设基础设施,以及越来越多的资源和机构用于收购akiya,或被遗弃的、通常非常便宜的房屋这些因素的结合,使得日本成为了一个吸引非日本人购买房地产的环境,无论是第一居所、第二居所还是投资。

  据《全球房产指南》(Global Property Guide)报道,2020年日本房价同比上涨0.8%,与其他高度发达国家相比增幅小得惊人——例如,2020年美国房价同比上涨10.3%。虽然大流行削弱了整体需求,但东京房地产公司Plaza Homes的丰田章男(Alex Toyoda)说,虽然大流行导致外国人稀少,但由于日本富人日益增长的需求,市场并没有太大变化。

  “关闭边境完全阻止外国人进入这个国家,”Toyota说。“但令我们惊讶的是,由于日本人的需求不断增长,外籍人士市场几乎没有变化。我们在租房市场上失去了外籍人士,而买卖市场一直非常强劲。”

  一些买家已经开始寻找更大、有额外卧室的办公室或适合宠物居住的公寓,但整体市场并没有明显改变。

  东京房地产指南机构ReThink Tokyo的亚当•格尔曼(Adam German)证实:“住宅地产贷款没有中断,在整个疫情期间一直非常健康。”

  另一方面,2019冠状病毒病导致酒店业、餐饮业和零售业租金下降,但大多数房地产市场基本未受疫情影响。

  Toyota说:“针对外国人的房地产是一个独特的高端行业。”“大多数买家是在寻找自己的房子,寻求更好的环境。大多数人关注日本住房不是为了投资,而是为了他们自己。”

  自2012年实施以来,被称为“安倍经济学”(Abenomics)的前首相安倍晋三(Shinzo Abe)的通货再膨胀政策提振了房地产市场。其结果是,日本房地产市场出现了温和的价格上涨,使日本房地产从通缩资产变成了增长资产。这一变化刺激了亚洲各地富有投资者对日本房地产的投资。

  成为中心的好处

  与香港、新加坡和伦敦等城市相比,日本特别是东京的房地产价格非常低,因此来自富裕国家的买家利用了日本相对较低的房地产价格和较高的收益。日元贬值也鼓励了外国买家。(自2012年以来,1美元从80日元涨到了近110日元。)

  另一家位于东京的房地产公司日本住房(Housing Japan)的桥本光夫(Mitsuo Hashimoto)说:“90%的富有亚洲客户购买房产是为了投资。”“人们对东京市中心的高层建筑很感兴趣。这个中心市场曾经由外籍人士主导,但在2008年的股市崩盘后,越来越多的日本富人开始进入这个市场,尤其是在2012年以来股市和价格上涨的情况下。这是一种健康的上涨,不像泡沫。”

  桥本还指出,许多外国公司在2008年之后停止为外籍员工支付搬迁费用,转而雇用已经在日本工作的外籍员工。这导致越来越多的外国人在东京市中心以外的地方租房和买房,并移居到郊区。

  桥下彻说:“我仍然建议我们的客户尽可能地购买位于市中心的住宅,因为这些住宅将会升值得最多。”

  尽管近年来房地产市场的价格和需求一直保持稳定和缓慢增长,但住宅建设却大幅下滑,这主要是由于日本的大量供应过剩。许多非日本人喜欢的住房类型——更大、更宽敞的开放式住宅——供应极为有限,这进一步迫使外国人租房者和买家远离东京市中心。

  Toyota说:“高端房产的供应非常稀缺,而小型工作室的供应却无穷无尽。”“建设速度不足以满足需求。”

  尽管如此,东京市场还是设法避免了其他主要城市遭遇的一些灾难性的住房趋势。

  “如果你看看纽约、伦敦和新加坡,你会发现外国买家支付了非常高的价格,所以中心地区的价格会因为外国投资者而上涨,”桥本说。这一趋势明显导致了中产阶级化和当地人的迁移。

  但桥下彻说,他认为东京没有出现同样的趋势,尽管越来越多的投资者在投资东京房地产。“与香港或纽约市中心相比,东京市中心非常大。我认为东京的市场仍将由当地人主导。”

  目前日本房地产市场的景象是,高档房产到处都是熙熙攘攘的景象,而其他房产则供过于求。尽管房地产公司的重点仍然是高收入水平——外籍人士、亚洲投资者和富裕的日本人——但供应过剩也为日本庞大的中产阶级提供了机会。

  “可以说,中产阶级受近期房地产趋势的影响最小,”桥下彻说,“因为那些受雇于大公司的人有稳定的薪水和保障。”

  乡下的房子

  引起全世界关注的akiya住宅就是这样一个机会。随着日本人口的减少,全国各地出现了过剩的废弃房屋。日本政府已开始将一些废弃的房屋和公寓重新投放市场,并在2017年推出了一项让空置房屋可供出租的计划,但这一举措未能吸引到房主。不过,最近出现了一些公司和服务,帮助潜在买家利用这些住房。

  Akiya & Inaka房地产公司的马特•凯彻姆(Matt Ketchum)表示:“(Akiya)一开始是一种古怪的东西,后来被证明是可行的,然后有些可取,最近随着冠状病毒的爆发,它变得很有价值。”Akiya & Inaka是一家专注于Akiya和农村住宅的房地产公司。

  除了许多房屋年久失修之外,akiya面临的最大挑战是,他们往往没有更新的合法继承人。如果一所房子的房产证显示某人出生在19世纪,那么追踪他们的合法后代并购买房产几乎是不可能的。

  像Akiya & Inaka这样的公司和Akiya银行项目这样的政府计划已经开始把Akiya从一个想法变成现实。专家建议使用专门的挂牌信息来确保房子确实可以出售,并做非常彻底的尽职调查。

  凯彻姆说,这场大流行进一步激发了人们对这些住房的兴趣。与建造一个定制住宅的高成本和长时间框架相比,akiya的实际投资不到2000万日元。

  凯彻姆说:“远离市中心对健康、经济、工作方式和生活方式都有好处。”随着akiya的资源持续增加,对于预算较低或灵活性较大的外国居民来说,似乎是一个可行的选择,特别是在购买akiya的支持继续增加的情况下。

  对于那些对自己的家园有更大预算或更具体要求的人来说,日本扩张的房屋建筑业为外国居民提供了令人兴奋的机会。Ryoma Katsura是Titel公司的首席执行官和创始人,该公司专门帮助外国人与日本建筑师建立联系。Katsura说,日本建筑师提供的质量和灵活性使住宅建筑成为长期定居在日本的外国居民的一个有吸引力的选择。

  总体而言,缓慢但稳定的市场增长和丰富的资源使目前的房地产市场对外国居民具有吸引力。

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