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过去一年的一个重要的房地产故事是，受疫情影响，购房者从城市转移到郊区，把狭小的空间和拥挤的人群抛在身后。纽约市郊区等地区的房屋库存紧张，导致那里的房价飙升，但现在，随着越来越多的美国人接种疫苗，城市重新开放，房地产分析师预计，需求将转向城市地区。

Redfin发现，与人们认为大量人口逃离城市的看法相反，从2020年2月到2021年2月，美国城市住宅销售价格中值上涨了15.9%。道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)本周发布的一份报告显示，在曼哈顿，今年5月，有130份价格在400万美元或以上的高端住宅合同签订，而2020年同期只有17份，增幅达665%。信用评级公司惠誉国际评级(Fitch ratings)预测，随着今年的继续，郊区的房价增长将趋于平稳。

迈阿密OKO房地产公司的首席执行官凡妮莎·格劳特说:“我们都看到了城市的回归，不再有曾经的恐惧。”“次级市场确实经历了巨大的升值，现在这种加速可能会有所下降。”

对绿色住宅和可持续发展设施的需求。

经纪商说，美国其他地区的郊区市场需求也将逐渐趋平，而城市市场现在可能提供更好的投资回报机会。

“随着人们开始返回城市，我们会看到房价趋于平稳，因为郊区的房价上涨得太剧烈了，市场能吸收的东西也就那么多，”纽约华宝地产(Warburg Realty)的助理经纪人苏珊·兰多·艾布拉姆斯(Susan Landau-Abrams)说。“汉普顿房价上涨了30%，所以问题是房价还能上涨多少。人们现在不太可能买了。”

由于疫情导致纽约等城市的房价走软，回乡的购房者现在看到了以折扣购买城市住房的机会。重新开放旅游意味着国际买家也在从中获利。

“纽约市场的需求和速度将超过郊区，”GFI开发公司(GFI Development Company)副总裁安迪·阿什瓦尔(Andy Ashwal)说。该公司在纽约和佛罗里达州都有项目。“在纽约和迈阿密等城市，外国买家重新涌入，这些城市一度关闭，因此存在被压抑的需求。第一次买房的人也会回到城市，在那里他们可以寻找比以前更大、更实惠的房子。”

这意味着，随着城市化步伐加快、竞争重新回到城市市场，投资者应准备迅速采取行动。

城市的长期前景

在新冠肺炎疫情之前，纽约的高端房地产市场就出现了低迷，而新冠肺炎疫情进一步加剧了这种低迷。现在，随着传输率下降，城市重新开放，前景更加光明。

“三到四年来，纽约市场一直在走软，我们对2020年抱有很高的希望，但后来疫情爆发了，”Compass驻纽约的经纪人迈克尔·j·弗兰科(Michael J. Franco)说。“现在，我们正在经历某些社区的库存短缺，尤其是(曼哈顿)上东区和上西区，这将推高房价。”

经纪人说，重新开放公立学校进行面对面学习的决定也让许多家庭回到了这座城市。一些在疫情期间搬迁的前纽约人现在发现郊区并不适合他们。

“上一次经济衰退时，人们搬出了这座城市，但后来发现他们不喜欢郊区的生活方式，就又回来了，”兰多·艾布拉姆斯说。“这个城市有些东西是其他地方无法复制的。”

随着购房者越来越愿意投资城市房产，郊区市场的疯狂步伐和价格加速可能开始趋于平稳。与此同时，自2021年初以来，城市地区的需求激增，因为购房者希望利用疲软的市场，他们可以预期房屋价值会升值。

“去年秋天，我们看到了一些活动和兴趣，但速度不及历史水平，”阿什瓦尔说。“从去年12月和今年1月开始，购房者开始寻找面积更大、靠近铁路线、易于接近户外空间的公寓，这再次证实了一直以来推动需求的因素。”

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然而，希望获得正投资回报的买家不应完全忽视城市范围以外的地区。

“有一种零和游戏的感觉，一个市场的流行意味着另一个市场的毁灭，但在高端市场，我们没有这种感觉，”格劳特说。“人们可以拥有多个住所，并远程工作，所以这不是一种孤注一掷的情况。”

她补充说，买家现在对投资多套房产更有热情，因为他们有了远程工作的新能力，而且疫情重新唤起了他们对舒适生活空间的重视。

“人们正在寻求生活方式的多样性，并考虑拥有城市住宅、海滨住宅、山区住宅，”格劳特说。“需求出现了激增，这意味着将有更多的开发、更多的升值和更多的增长。”

现在投资城市

2021年第一季度，曼哈顿的销售额增长速度仍低于前几年，但显示出复苏迹象，与2020年第一季度相比，交易量增长了2%。Douglas Elliman的第一季度数据显示，公寓从市场上撤出的速度也在加快，售价400万美元及以下的公寓从上市到销售的时间较去年同期下降了12%。

紧张的库存、低利率和被压抑的需求预计将继续推动该市的活动和公寓价值，但就目前而言，购房者仍有时间利用较低的价格。

“与前几年相比，价格仍在下降，市场上仍有机会，尤其是在高端市场，”佛朗哥说。“卖家在给他们的房子定价时更加现实。”

当他们给自己的房子正确定价时，卖家发现他们收到了多个出价，所以买家必须做好行动的准备。

“如果你想长期住在这里，缩小住在郊区的面积，或者有一个临时住所，现在正是买房的好时机，”兰多·艾布拉姆斯说。“曼哈顿总是会回来的，我们要回顾过去，说这是购买的时候，也是我们多年来看到的最佳机会。”

迈阿密-戴德县的需求已经相当高，在疫情期间有大量新买家涌入，独栋住宅的价格比去年同期上涨了21%以上。

格鲁说，在该市的一些新兴社区可以找到交易，她举例说，滨水社区(Edgewater)就是一个例子。

她说:“如果你看看新兴市场，可能会有更好的价值。”“我们看到了这些社区的演变，很明显，今天的高端市场昨天是新兴市场。趁早行动，而不是等着一个社区成熟起来。”

除纽约和迈阿密外，Case-Shiller 3月报告显示，美国20个城市的房价在加速上涨，包括亚特兰大、波士顿、芝加哥、洛杉矶和旧金山。

“现在这里有很多买家，”阿什瓦尔说。“我们将看到郊区的价值趋于平稳，而城市将成为我们看到下一个推动力的地方。”